В Софии повышается уровень доходности жилой недвижимости

Квартиры в Софии от 56500 евро с гарантированной доходностью

Публикуется на правах рекламы. Текст предоставлен рекламодателем

Одна из самых важных и дорогих сделок в нашей жизни – это безусловно покупка недвижимости. Покупка собственной квартиры всегда переводит человека в иной социальный и финансовый статус. Вселяет уверенность в завтрашнем дне, дает чувство безопасности и опоры. То, что недвижимость – это самое надежное вложение средств, знает, наверное, каждый. Однако, покупка недвижимости в Израиле многим, живущим в этой стране, не по карману. Цены на недвижимость в Израиле выросли вдвое только за последний десяток лет. И как бы ни хотелось приобрести хоть самую скромную квартирку на земле Обетованной, для большинства этот проект остается неосуществимой мечтой.

В связи с этим, с каждым годом все больше израильтян становятся владельцами недвижимости за рубежом. И эта прекрасная возможность для улучшения качества жизни и сохранения капитала в действительности доступна многим.

Я Светлана Гуллер Борисов – финансист в области оценки недвижимости и основатель консалтинговой компании “Надланистка” и проекта “Как купить квартиру по цене автомобиля” для инвесторов в жилую недвижимость в Израиле и за рубежом. Я занимаюсь недвижимостью уже более 14 лет и сегодня хотела бы рассказать вам о инвестициях в Болгарии .

Болгария , входящая в состав Евросоюза , одна из самых популярных стран для инвестиций в недвижимость. Болгарское правительство приветствует приток капитала в инфраструктуру и бизнесы на территориях государства с четким пониманием того, что этот шаг способствует дальнейшему росту экономики страны. Сегодня Болгария – одно из лучших инвестиционных направлений для вкладчика с небольшим начальным капиталом.

Современная Болгарская столица, город София – крупнейший деловой, промышленный и культурный центр страны. Город богатый различными развлекательными, государственными, культурными и религиозными учреждениями, привлекает не только туристов со всего мира, но и огромное количество местных граждан, желающих проживать в столице. В результате спрос на квартиры в Софии за последние несколько лет значительно вырос. Покупая квартиру в живом мегаполисе, вы получаете надежный источник дохода, особо востребованный местными жителями и не простаивающий круглый год. Именно данные факторы и делают Софию надежной для инвестиций в недвижимость. К тому же население Софии постоянно растёт.

Сегодня вы можете купить апартаменты в Софии на очень выгодных условиях. Как правило, на начальных стадиях строительства цены на квартиры наиболее привлекательны для покупателей. До конца 2023 года Болгария планирует ввести евро и ожидается существенное повышение цен на местную недвижимость. Те, кто готов разглядеть новые инвестиционные возможности, смогут заключить выгодную сделку и получить солидный возврат от вложенных средств.

Я рада представить вам исключительный проект Green Park 2 в городе София , столице Болгарии . Жилой комплекс с современным дизайном в одном из развивающихся районов города – Обелия 2. Комплекс, находящийся совсем рядом с местной станцией метро, состоит из двух 6-этажных зданий с 2х и 3х комнатными квартирами, среди которых наземные квартиры с террасами и квартиры с видом на знаменитый символ города – гора Витоша. Комплекс, спроектированный в соответствии с современными потребностями рынка недвижимости, представляет собою наиболее удачное соотношение цены и качества. Связь с местными банками, первоклассными юридическими фирмами и опытной командой планирования – все это доступно для израильских инвесторов в сопровождении нашей израильской команды.

Подробнее ознакомиться с проектом и записаться на консультацию можно по ссылке.

Находясь в Израиле , не каждый инвестор имеет возможность проконтролировать и знать наверняка, что у происходит в приобретённой им квартире и как она эксплуатируется. Наша Израильская команда предоставляет услуги управления вашей недвижимостью в течение всего периода аренды, а также услуги по обустройству квартиры для сдачи ее в аренду.

Немного о районе расположения проекта: Район Обелия 2 – это уютный и тихий район Софии, расположенный в 15-20 минут езды к северу от центра. В последние два года, после строительства двух новых станций метро неподалеку, Обелия 2 переживает время расцвета. Удобное местоположение по отношению к центру города и развитая инфраструктура, заставили многих покупателей присмотреться к этому району. Сегодня здесь стремительно растет число новостроек, предлагающих будущим жильцам доступные цены на недвижимость в самой столице.

Читайте также:
Поступление в университет Сорбонна в 2022 году

Болгария – это лидер по количеству запросов на приобретение недвижимости за рубежом среди русскоязычных израильтян не только для сдачи ее в аренду, но и для жизни. Выйдя на пенсию, многие израильтяне предпочитают переехать в свои квартиры в Болгарии , уровень чистоты, мягкий климат, низкие цены, население, говорящее на русском языке. И, конечно, потрясающая природа и известные во всем мире грязевые курорты. Все, что необходимо для комфортной, размеренной жизни, они находят здесь.

Более того, в Болгарии действует государственная программа “Обеспеченный пенсионер”, согласно которой покупка недвижимости пенсионером дает возможность получения ВНЖ. А это – ВНЖ в Евросоюзе .

Перед теми, кто приобретает квартиру для собственного использования тоже стоят определённые задачи – жилье необходимо обустроить красиво и с комфортом. Имея особые договорённости с застройщиком, наша команда предоставляет спектр услуг по подготовке квартиры для вашей жизни в ней и поможет вам сэкономить время и средства.

Преимущества проекта Green Park 2:

– 300 метров от станции метро Обелия
– 20 минут езды от центра города
– Комфортные и современные апартаменты
– Гарантированная доходность
– Услуги содержания и управления недвижимостью
– Высокая репутация застройщика
– Гибкая система платежей

Если вы находитесь в поиске способов преумножения своего капитала, а также создания источника пассивного дохода, я предлагаю вам свою консультацию и сопровождение на всех этапах покупки недвижимости.

Запись на консультацию: +972 54 330 26 90

Квартиры в Софии от 56500 евро с гарантированной доходностью

Публикуется на правах рекламы. Текст предоставлен рекламодателем

Одна из самых важных и дорогих сделок в нашей жизни – это безусловно покупка недвижимости. Покупка собственной квартиры всегда переводит человека в иной социальный и финансовый статус. Вселяет уверенность в завтрашнем дне, дает чувство безопасности и опоры. То, что недвижимость – это самое надежное вложение средств, знает, наверное, каждый. Однако, покупка недвижимости в Израиле многим, живущим в этой стране, не по карману. Цены на недвижимость в Израиле выросли вдвое только за последний десяток лет. И как бы ни хотелось приобрести хоть самую скромную квартирку на земле Обетованной, для большинства этот проект остается неосуществимой мечтой.

В связи с этим, с каждым годом все больше израильтян становятся владельцами недвижимости за рубежом. И эта прекрасная возможность для улучшения качества жизни и сохранения капитала в действительности доступна многим.

Я Светлана Гуллер Борисов – финансист в области оценки недвижимости и основатель консалтинговой компании “Надланистка” и проекта “Как купить квартиру по цене автомобиля” для инвесторов в жилую недвижимость в Израиле и за рубежом. Я занимаюсь недвижимостью уже более 14 лет и сегодня хотела бы рассказать вам о инвестициях в Болгарии.

Болгария, входящая в состав Евросоюза, одна из самых популярных стран для инвестиций в недвижимость. Болгарское правительство приветствует приток капитала в инфраструктуру и бизнесы на территориях государства с четким пониманием того, что этот шаг способствует дальнейшему росту экономики страны. Сегодня Болгария – одно из лучших инвестиционных направлений для вкладчика с небольшим начальным капиталом.

Современная Болгарская столица, город София – крупнейший деловой, промышленный и культурный центр страны. Город богатый различными развлекательными, государственными, культурными и религиозными учреждениями, привлекает не только туристов со всего мира, но и огромное количество местных граждан, желающих проживать в столице. В результате спрос на квартиры в Софии за последние несколько лет значительно вырос. Покупая квартиру в живом мегаполисе, вы получаете надежный источник дохода, особо востребованный местными жителями и не простаивающий круглый год. Именно данные факторы и делают Софию надежной для инвестиций в недвижимость. К тому же население Софии постоянно растёт.

Читайте также:
?lpha Bank Cyprus - банк Кипра

Сегодня вы можете купить апартаменты в Софии на очень выгодных условиях. Как правило, на начальных стадиях строительства цены на квартиры наиболее привлекательны для покупателей. До конца 2023 года Болгария планирует ввести евро и ожидается существенное повышение цен на местную недвижимость. Те, кто готов разглядеть новые инвестиционные возможности, смогут заключить выгодную сделку и получить солидный возврат от вложенных средств.

Я рада представить вам исключительный проект Green Park 2 в городе София, столице Болгарии. Жилой комплекс с современным дизайном в одном из развивающихся районов города – Обелия 2. Комплекс, находящийся совсем рядом с местной станцией метро, состоит из двух 6-этажных зданий с 2х и 3х комнатными квартирами, среди которых наземные квартиры с террасами и квартиры с видом на знаменитый символ города – гора Витоша. Комплекс, спроектированный в соответствии с современными потребностями рынка недвижимости, представляет собою наиболее удачное соотношение цены и качества. Связь с местными банками, первоклассными юридическими фирмами и опытной командой планирования – все это доступно для израильских инвесторов в сопровождении нашей израильской команды.

Находясь в Израиле, не каждый инвестор имеет возможность проконтролировать и знать наверняка, что у происходит в приобретённой им квартире и как она эксплуатируется. Наша Израильская команда предоставляет услуги управления вашей недвижимостью в течение всего периода аренды, а также услуги по обустройству квартиры для сдачи ее в аренду.

Немного о районе расположения проекта: Район Обелия 2 – это уютный и тихий район Софии, расположенный в 15-20 минут езды к северу от центра. В последние два года, после строительства двух новых станций метро неподалеку, Обелия 2 переживает время расцвета. Удобное местоположение по отношению к центру города и развитая инфраструктура, заставили многих покупателей присмотреться к этому району. Сегодня здесь стремительно растет число новостроек, предлагающих будущим жильцам доступные цены на недвижимость в самой столице.

Болгария – это лидер по количеству запросов на приобретение недвижимости за рубежом среди русскоязычных израильтян не только для сдачи ее в аренду, но и для жизни. Выйдя на пенсию, многие израильтяне предпочитают переехать в свои квартиры в Болгарии, уровень чистоты, мягкий климат, низкие цены, население, говорящее на русском языке. И, конечно, потрясающая природа и известные во всем мире грязевые курорты. Все, что необходимо для комфортной, размеренной жизни, они находят здесь.

Более того, в Болгарии действует государственная программа “Обеспеченный пенсионер”, согласно которой покупка недвижимости пенсионером дает возможность получения ВНЖ. А это – ВНЖ в Евросоюзе.

Преимущества проекта Green Park 2:

– 300 метров от станции метро Обелия
– 20 минут езды от центра города
– Комфортные и современные апартаменты
– Гарантированная доходность
– Услуги содержания и управления недвижимостью
– Высокая репутация застройщика
– Гибкая система платежей

Если вы находитесь в поиске способов преумножения своего капитала, а также создания источника пассивного дохода, я предлагаю вам свою консультацию и сопровождение на всех этапах покупки недвижимости.

Запись на консультацию: +972 54 330 26 90

Недвижимость в Болгарии: итоги 2022 года, тенденции и прогнозы на 2022 год

Вопрос, что будет с рынком недвижимости Болгарии в 2022 году, волнует риэлторов, застройщиков, инвесторов. В нынешней ситуации трудно делать какие-либо прогнозы, так как все подчинено развитию мира.

Актуальная информация рынка недвижимости в Болгарии

Количество инвестиций в недвижимость и продаж в Болгарии в сентябре составило 18 142, что на 13% больше чем в том же месяце прошлого года, когда было совершено 16 065 сделок. Об этом свидетельствуют данные Регистрационного агентства.

Сентябрь – первый месяц с начала кризиса COVID, в котором рыночная активность выше, чем в прошлом году. Это произошло после трех месяцев двузначного снижения, за которым последовал квартал, догоняющий объемы 2019 года.

Всего за девять месяцев 2022 года в стране было зарегистрировано 113 265 сделок, что на 23% меньше, чем 147 609 продаж за аналогичный период 2019 года. В сентябре рост наблюдался в каждом из шести крупных городов страны. .

Читайте также:
Таиланд или Шри-Ланка - где лучше отдыхать в 2022 году

В целом на шесть крупных городов, согласно анализу рынка недвижимости, в сентябре пришлось 34,4% продаж недвижимости в стране по сравнению с 33,6% в том же месяце прошлого года. Это означает, что рынок в этом сезоне активнее, чем в это же время в прошлом году.

За три месяца карантина – март, апрель и май – активность на рынке недвижимости упала в среднем на 38% по сравнению с уровнем прошлого года. Наихудшим был апрель, когда ежегодный обвал на 55% составил 7678 транзакций по стране. В марте снижение составило 27,5% до 11 808 сделок, в мае – 30,7% до 11 270 сделок.

В летние месяцы – июнь, июль и август – активность начинает восстанавливаться. Сделки были в среднем на 0,5% меньше, чем годом ранее. В июне с 18 955 продажами рынок был на 0,96% ниже результата того же месяца в 2019 году. Июль был самым сильным летним месяцем для рынка недвижимости в Болгарии – с увеличением на 2,6% до 18 204 сделок. В августе транзакции сократились на 4,3% в годовом исчислении до 17 802 сделок.

При позитивном раскладе и успешном преодолении коронного кризиса можно ожидать активного рынка и динамику стабильных цен на недвижимость в Болгарии.

Цены на недвижимость в Болгарии в 2022 году

Обзор цен и рынка недвижимости Болгарии в следующем году зависит от действий Европейского центрального банка. Рынок, вероятно, выиграет от мягкой денежно-кредитной политики в Европе, цены останутся стабильными и, возможно, даже продолжат расти.

Рынок находится в очень хорошей форме, хотя многие аналитики ожидали, что он испытает больший шок. Основная причина – банки. Они действовали неожиданно привлекательно для клиентов.

Кризис с коронавирусом увеличивает интерес на недвижимость в Болгарии для россиян, украинцев, израильтян, европейцев, к жилым домам и новострою. При этом предложение все еще не соответствует резкому изменению спроса – оно растет в 2-2,5 раза.

Тенденции и прогноз роста в отдельных городах и районах сохранится!

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии в 2022 году

Недвижимость долгое время считалась способом сбалансировать инвестиционный портфель, ее предпочитают пенсионные фонды и страховые компании, занимающиеся поиском активов, которые сочетают рост стоимости капитала, предлагаемого акциями, с безопасным доходом, подобным облигациям.

В то время, когда доходность государственных облигаций снижается, около 15% корпоративных облигаций понижается, а дивиденды по акциям откладываются, инвесторы жаждут дохода, который может обеспечить недвижимость.

Ожидания, что глобальные меры по стимулированию экономики могут увеличить инфляцию в 2022, вероятно, повысят спрос на недвижимость, которая является защитой от воздействия инфляции на облигации и золото.

Компания Bulgaria Avenue считает, что сегодня самое надежная инвестиция – приобретение недвижимости.

Коронавирусный кризис не привел к новым тенденциям, скорее усилил существующие.

Коммерческая недвижимость подвергается большой и ускоренной трансформации, при этом больше всего пострадают торговые площади, которые рискуют не оправиться от пандемии.

Где в Болгарии лучше покупать квартиру в 2022 году

В первую очередь необходимо определить возможность инвестиции, какую сумму планируете потратить?

В каком районе? Имеет ли значение близость к морю, к крупным городам, вид, изложение? В некоторых случаях имеет, в других – нет, зависит от целей.

Как вы решаете, куда инвестировать и где купить дом, что само по себе тоже неплохо для инвестиций? Вы слепо доверяете родным и близким? Вы принимаете решение, основываясь на чувствах? Как вы относитесь к принятию осознанного решения, в котором вы не сомневаетесь и которое заставляет вас чувствовать себя хорошо, спокойно спать и быть удовлетворенным?

Если Вы планируете инвестировать в городскую недвижимость:

Сегодня есть несколько причин, по которым большинство покупателей предпочитают новое строительство:

  • новые и ухоженные зоны общего пользования;
  • возможность приобрести парковочное место или гараж;
  • соседи из идентичного круга общения – молодые люди со схожими интересами;
  • более высокий процент финансирования банками при использовании ипотечного кредита и соответственно необходимость более низкого процента франшизы со стороны покупателя.
Читайте также:
Система образования в Польше: система оценок

Если Вы планируете инвестировать в курортную недвижимость: мы предупреждаем, что когда недвижимость очень дешевая и предлагаются большие скидки, для этого есть причины.

Ликвидность недвижимости – соотношение цены, места и качества.

Компания Bulgaria Avenue поможет сделать правильный выбор, проведет анализ цен, Организуем ознакомительный тур, предложим местоположение, где есть сочетание ликвидности, комфорта и выгодной цены. Недвижимость будет приносить Вам радость и удовольствие.

Можно ли заработать на аренде жилой недвижимости в Болгарии?

Многие россияне приобретают курортную недвижимость в Болгарии в надежде, что им удастся отдыхать там во время летних отпусков, а всё остальное время сдавать жилье в аренду. Однако того, что в этой стране предложение превышает спрос, пляжный сезон короткий (три или четыре месяца), а расходы на обслуживание, амортизацию и поиск арендаторов высокие, сдача апартаментов в Болгарии — бизнес нерентабельный. Краткосрочная аренда в этой стране не приносит прибыли, а лишь покрывает расходы на содержание.

Однако есть условия, при которых сдавать в аренду болгарское жилье целесообразно. , сдавать недвижимость можно, если собственник постоянно живет в Болгарии в одной квартире, а вторую сдает без управляющей компании и самостоятельно делает уборку и ремонт. , на аренде можно заработать, если сдавать жилье не в течение сезона на курортах, а в крупных городах на протяжении всего года.

Где сдавать в аренду

Для краткосрочной аренды подходят популярные морские курорты, например, Солнечный Берег или . Наибольшим спросом пользуются апартаменты на первой линии моря. Большинство курортных комплексов имеют контракты с крупными турагенствами по всему миру и в горячий сезон без туристов не остаются. Как правило, жилье в Болгарии покупается для собственного летнего отдыха, и зимой в Болгарию почти никто не приезжает. Поэтому многие сдают жилье летом, когда вместо Болгарии едут отдыхать в другую страну. Есть те, кто, например, использует апартаменты в течение месяца для собственного отдыха, а еще месяц сдает их в аренду. Так можно покрыть расходы на содержание и окупить билет на самолет. Но о значительной прибыли речь не идет.

Для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду лучше всего подходят два города — Варна и София, где можно получать не сезонный заработок, а постоянный. В Варне сдавать жилье можно круглый год: летом — туристам, а в остальные месяцы — студентам. Однокомнатные квартиры сдаются за 150–300 евро в месяц.

Расходы на содержание и окупаемость

Аренда жилья в Болгарии приносит 4–5 % годовых. С учетом расходов на управляющую компанию, затрат на ремонт и налоги, а также с учетом амортизации недвижимость окупается за 18–25 лет. Учитывая этот факт, покупать квартиры в Болгарии стоит, чтобы сберечь деньги от инфляции (с помощью банковского депозита не всегда можно этого добиться). Инвестировать в болгарское жилье имеет смысл, только если собственник уже живет в Болгарии или собирается переехать туда на ПМЖ по программе для пенсионеров, после того, как жилье уже окупится.

Как рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG, квартира стоимостью 50 тыс. евро с одной спальней за сезон (с июня по сентябрь) приносит в размере 3 600 евро. С учетом налогов и расходов на содержание собственник получает 2 700 евро за сезон. При этом уровне чистой прибыли срок окупаемости составляет 18–20 лет.

Такую доходность можно получить только при отсутствии простоев. Однако на практике жилье сдается не весь сезон, а в среднем 40 дней за лето. При таком раскладе квартира не окупится даже через 20 лет.

В крупных городах, таких как Варна или София, квартира с одной спальней стоит 70 тыс. евро. Там при долгосрочной аренде аренда приносит 3 700 евро в год. С учетом затрат чистая прибыль составит 2 520 евро. При сдаче на долгие сроки коммунальные платежи оплачивают арендаторы. Срок окупаемости — 28–30 лет.

Читайте также:
Онлайн регистрация на рейс авиакомпании Якутия

Расчет прибыли и окупаемости квартиры при краткосрочной аренде, евро в год Данные Prime Property BG

Рыночная цена квартиры 50 000 70 000
Брутто-доход от сдачи в аренду 3 600 3 700
Ремонт 250
Коммунальные платежи 80
Комиссия управляющей компании 400 400
Муниципальный налог 120 200
Налог на доход от аренды 300 330
Чистая прибыль от сдачи в аренду 2 700 2 520
Срок окупаемости 18–20
лет
28–30
лет

Нельзя сдавать жилье без управляющей компании, не находясь в Болгарии. Если за квартирой никто не присматривает, недобросовестные съемщики могут обокрасть ее и не заплатить за коммунальные услуги. Обращаться в полицию можно только в том случае, если арендодатель платит налоги с дохода от аренды, иначе могут быть дополнительные проблемы. Читайте также статью «Проблемы и „подводные камни“ при покупке недвижимости в Болгарии».

Кроме того, если сдавать на длительной срок (более полугода), еще можно надеяться на бережное отношение к жилью, но при сдаче на 2–4 недели большинство арендаторов относятся к квартире как к гостинице и не слишком дорожат чужим имуществом. Это означает, что при краткосрочной аренде расходы на амортизацию значительно выше, чем при долгосрочной аренде.

Сдавать квартиру в Болгарии выгодно в том случае, если вы уже живете в стране или планируете туда переехать в ближайшем будущем. Инвестировать в арендную недвижимость невыгодно, поэтому покупать жилье специально для сдачи в аренду не стоит.

Итоги 2022 года и анализ ситуации на рынке недвижимости Болгарии

С НОВЫМ 2022 ГОДОМ И РОЖДЕСТВОМ.

Прежде всего от имени всей нашей компании поздравляем ВАС с наступившим Новым Годом и Рождеством!

Пусть 2022 будет счастливым и успешным для всех, вопреки обстоятельствам.

Желаем ВАМ и всем ВАШИМ близким крепкого здоровья, а всё остальное – приложится!

Мы всегда на связи и готовы помочь ВАМ в любых вопросах, связанных с недвижимостью в Болгарии.

С уважением, команда New Estate Bulgaria

Теперь, когда 2022 остался в истории, самое время оглянуться назад, подвести итоги ушедшего года и проанализировать актуальную ситуацию на рынке недвижимости Болгарии.

Так что же произошло в 2022 году на рынках недвижимости Софии, Варны, Бургаса и в курортных районах Болгарии?

Аренда недвижимости в городах

С начала пандемии коронавируса Covid-19 первым пострадал рынок аренды.

Во время первой волны коронавируса многие квартиры были освобождены из-за неспособности арендаторов полноценно работать и оплачивать найм во время карантина. Почти половина наших арендаторов в Софии обратились к арендодателям с просьбой о временном снижении арендной платы. А многие арендаторы, не понимания в тот момент, с чем именно пришлось столкнуться и как надолго всё это затянется, отказались от продления договора аренды жилья.

С введением онлайн-обучения больше всего пострадала аренда жилья в „Студенческом городе“ Софии. В то время как все университеты закрылись, студенты освободили арендованные квартиры и вернулись домой, в свои родные места. Этот процесс мы наблюдали по всей Софии, но в наибольшей степени именно в Студенческом городе.

В условиях режима ограничений свободного передвижения, апартаменты в центральных районах Софии, Пловдива, Варны, Бургаса и др., которые сдавались туристам посуточно, также остались пустыми. Это вынудило многих арендодателей переключиться с краткосрочной (посуточной) аренды жилья на долгосрочную. Соответственно, количество предложений по аренде в городах резко возросло. Многие апартаменты в Софии и других крупных городах остались без арендаторов. В 2022 году был зафиксирован самый высокий уровень свободной жилплощади за 15-летнюю историю нашей компании.

Процесс поиска новых арендаторов, который обычно занимает 0–3 недели, во время пандемии растянулся в среднем до 6–8 недель. В тех случаях, когда арендодатели не скорректировали свои цены в соответствии с новой реальностью, их квартиры просто остались пустыми. Арендодателям, которые снизили арендную плату на 30-50% в течение 1-3 месяцев во время первой волны, удалось удержать своих арендаторов. После оптимистичного лета, когда уровень заражения в Болгарии был одним из самых низких в Европе, появилась надежда, что ситуация начнёт нормализовываться.

Читайте также:
Фотографии Фермерского рынка Лос-Анджелеса

К лету мы увидели, что цены на аренду в городах упали в среднем на 10-20%, особенно это было заметно при попытке заполнить освободившиеся квартиры новыми арендаторами.

Аренда и продажа недвижимости в курортных районах

Из-за пандемии и ограничений свободного передвижения, аренда курортной недвижимости на побережье (Золотые Пески, Солнечный берег, Святой Влас и др.) тоже попала под удар. Летний туристический сезон фактически был провален, многие комплексы пустовали, а многие и вовсе не работали. Некоторые владельцы успели отреагировать и сдать свои апартаменты обслуживающему персоналу на весь сезон по невысокой цене. Таким образом они смогли хоть как-то компенсировать расходы по содержанию недвижимости (такса поддержки, налоги и пр.).

Немало владельцев курортной недвижимости твёрдо решили продать свои апартаменты и существенно снизили цены до привлекательного уровня, чтобы успеть закрыть сделку за лето-осень. Из-за закрытых границ и невозможности приехать в Болгарию, дистанционные сделки купли-продажи стали всё более частым явлением и даже нормой.

Вторая волна короновируса

В конце октября, однако, началась новая волна коронавируса и к середине ноября пандемия захлестнула почти все больницы и медучереждения Болгарии. Десятикратная эскалация случаев заражения привела к новым ограничительным мерам: закрыли рестораны, бары, торговые центры, школы и ВУЗы. Эти меры продолжают действовать и сейчас.

Как и в случае с первой волной, арендуемая недвижимость снова начала освобождаться, и запросы на снижение арендной платы возобновились.

Что это значит для владельцев недвижимости в Софии или других городах Болгарии?

Если у вас есть недвижимость в Софии, Варне или Бургасе, которая сдана в аренду, рекомендуем действовать решительно и щедро, чтобы удержать настоящих арендаторов. Если жильцы просят о снижении арендной платы на несколько месяцев, имеет смысл пойти им на уступки и сделать всё возможное, чтобы квартира оставалась в аренде. Сейчас не время высоких зароботков и больших цифр. Весь выбор при сдаче в аренду заключается между «хоть каким-то доходом» или «отсутствием дохода». Наша практика показала, что арендодатели, которые отказали своим арендаторам в просьбе снизить арендную плату, в результате остались на несколько месяцев и без жильцов, и без дохода. Словом, идите на компромисс, чтобы не потерять своих арендаторов во время пандемии.

Каковы перспективы?

Мы ожидаем, что после того, как массовые вакцинации будут успешными, мы увидим медленное восстановление рынка болгарской недвижимости, но вряд ли это станет реальностью до лета 2022 года.

А как насчет цен на недвижимость?

Цены на недвижимость упали, но не настолько, как предполагалось вначале. Так, например, в пристижных районах Софии цены снизились на 10-15% по сравнению с ценами в 2019. В отдалённых от центра районах цены на недвижимость остались более стабильными, поскольку в этих районах люди покупают жильё по более фундаментальным причинам, а не из-за прихоти или влияния общества. Это способствовало удержанию стабильных цен в менее пристижных кварталах столицы, хотя, по сравнению с 2019 годом, небольшой спад (примерно 5%) произошёл и здесь.

В городах у моря – Варне и Бургасе – ситуация подобна Софии. Благодаря тому, что банки не перестали финансировать граждан Болгарии и продолжали выдавать кредиты на покупку недвижимости, рынок в приморских городах также остался стабильным. Продажи идут, сделки заключаются, но и здесь цены снизились на 5-10% в зависимости от параметров жилья и местонахождения. Цены на недвижимость в городах, предназначенную для круглогодичного проживания начинаются от 900-1000 Евро за 1м2 и в престижных, центральных районах доходят до 2000-2500 Евро за 1м2.

Что касается курортных районов, то сегодня покупатели не склонны платить большие суммы за недвижимость в курортных районах. Связано это с тем, что в ближайшее время (год-два) вряд ли будет возможна полноценная сдача апартаментов в аренду. До тех пор, пока туризм не восстановится, спроса на аренду курортной недвижимости почти не будет. Поэтому сегодняшние покупатели не рассматривают курортную недвижимость как возможность для инвестиций, а только как жильё для отдыха на время отпуска в сезон. Соответственно, стандартная цена, которую сегодня покупатели реально платят за 1 м2 стандартного курортного жилья – 300-400 Евро (в среднем). За более люксовые объекты продавцы могут надеяться на 500-600 Евро за м2, если желают реально продать свою недвижимость.

Читайте также:
Самые красивые и необычные библиотеки мира – ТОП 15

К сожалению, мы не видим реальной перспективы роста цен на курортную недвижимость в этом году. Из-за большого количества предложений о продаже на рынке, в 2022 возможно ещё некоторое снижение цен (5-10%) на недвижимость у моря и в горах. Если ситуация с коронавирусом и связанными с панденией факторами нормализуется, предполагаем, что в 2022 году рынок начнёт постепенно восстанавливаться.

Кто сейчас покупает?

Как и в последние 2-3 года, основными покупателями сейчас являются сами болгары (50-60% сделок происходит именно с болгарами). Покупают и румыны, поляки, граждане западноевропейских стран и Израиля.

Кто продаёт?

Основными продавцами недвижимости в Болгарии являются россияне. Это связано с экономическими и геополитическими причинами (падением рубля и пр.), а также с ситуацией закрытых границ из-за пандемии коронавируса и невозможностью пользоваться своей болгарской недвижимостью.

Прогнозы и предположения на 2022 год

Надеемся, что всеобщая вакцинация людей поможет овладеть кризисной ситуацией, что в свою очередь приведёт к снятию ограничений свободного передвижения граждан и, если не к росту, то хотя бы, к стабилизации цен на недвижимость в курортных районах Болгарии.

В какую недвижимость инвестировать в 2022 году

Недвижимость традиционно считается наиболее понятным, надежным и доходным инструментом инвестирования для россиян. Но если раньше частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, то в последний год заметным спросом, даже со стороны частных игроков, начала пользоваться коммерческая недвижимость.

В 2022 году объем инвестиций в офисные, складские, гостиничные и ретейл-активы составил около $2,3 млрд. Несмотря на кризисный период, объем рынка практически не изменился, но изменилась структура — снижение инвестиционного интереса к гостиничным, торговым и офисным активам компенсировалось взрывным спросом на логистические активы. За прошедшее полугодие на них пришлось 29,5% в общей структуре сделок, или $219 млн. По итогам 2022 года показатель был на уровне 25,7%, а в предыдущие пять лет — 6–10%. Похожий тренд отмечался и во время кризиса 2014 года, когда доля инвестиций в логистические активы резко выросла до 20%.

Инвестиции сложились

Складами теперь заинтересовались даже физлица — за последний год спрос со стороны частных инвесторов увеличился на 15%. Инфляция, низкие ставки по депозитам, нестабильные курсы валют и общая неопределенность в экономике мотивируют людей инвестировать в недвижимость.

Наиболее популярным у россиян активом для вложений остается жилая недвижимость, но все больше инвесторов пересматривают взгляды на этот сегмент. Все дело в росте цен — за последний год жилье на первичном рынке Москвы в среднем подорожало на 20%. После такого взрывного роста ожидания инвесторов в этом сегменте снизились.

В то же время складские девелоперы, инвестфонды и другие игроки рынка недвижимости начали все активнее привлекать в логистический сегмент частных игроков. Активно развиваются краудфандинговые платформы, которые предлагают частным инвесторам возможность коллективных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости и доходность более 10% годовых.

Ранее этим занимались, в основном, банковские структуры, но в последнее время возможностью «упаковать» объекты в ЗПИФы и продавать паи заинтересовались и сами владельцы активов. И эти паи набирают популярность: спрос на них обусловлен большей доходностью коммерческой недвижимости по сравнению с депозитами или облигациями, а также гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком. Кроме того, качественные логистические активы предлагают инвесторам длинный защищенный арендный поток, низкую относительно других сегментов стоимость входа на единицу площади и ликвидный рынок аренды.

Читайте также:
Авиакомпания Aeromexico. Мексика Маршрут проложить

Стратегия инвестиций

Доходность инвестиций в недвижимость начинается от 9% и зависит от качества активов, их месторасположения и уровня риска. Можно выделить пять основных инструментов, которые интересны инвесторам: денежные средства, ценные бумаги, депозиты, жилая и коммерческая недвижимость.

Рекомендую формировать портфель, распределяя по 20% в каждый из инструментов. Денежные средства необходимы для принятия быстрых решений — чтобы инвестировать в выгодный инструмент или реализовать перспективную идею, средства на которую нужны сейчас.

Минимальный порог входа для частных инвесторов начинается от 300–500 тыс. руб. — в этом случае вы можете вложить деньги в любой актив через краудфандинговую платформу (порог входа определяет сама платформа). При покупке объекта стрит-ретейла инвестиции начинаются от 15 млн руб., части этажа в бизнес-центре — от 30 млн руб., отдельно стоящего складского, офисного или торгового здания — от 100 млн руб.

Не только склады

Среди коммерческой недвижимости перспективным можно считать офисный сегмент — он показал максимальную устойчивость ко всем рыночным кризисам за последние 15 лет.

Пандемийный год офисный рынок пережил достаточно спокойно, хотя введение режима самоизоляции и сопровождалось опасениями, что резко вырастет объем вакантных площадей. Низкий объем ввода новых площадей помог сохранить вакантность на уровне 8,1% даже при сокращении спроса. Для сравнения, максимальным за последнее время показатель был в 2014 году, тогда пустовало более 14% офисных помещений.

На сохранение инвестиционной привлекательности офисов влияет и развитие сегмента коворкингов, который растет на десятки процентов в год и доказывает, что офисные пространства в той или иной интерпретации останутся востребованными.

Риск оправдывается, но не всегда

Склады стали главным бенефициаром 2022 года, и в дальнейшем инвестиции в сектор продолжат расти. Такой вывод можно сделать, ориентируясь хотя бы на показатели развитых рынков — Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения.

Можно ожидать, что и в дальнейшем востребованность складов будет обеспечена комплексным развитием ретейла и компаний, обеспечивающих работу всей цепочки онлайн-оборота — в том числе логистов, осуществляющих доставку в пределах «последней мили», а также занимающихся хранением и распределением заказов. В 2022 году на компании из этих секторов уже пришлось более 50% сделок со складами.

Квартиры и апартаменты

Инвестиции в жилую недвижимость стали особенно популярны в прошлом году, когда была введена льготная ипотека, ключевая ставка снижалась, а на фоне валютных колебаний клиентам стало невыгодно держать средства на депозитах. Помимо увеличения активности на фондовом рынке, на рынке жилья произошел приток инвесторов, которые старались успеть приобрести квартиры до увеличения ключевой ставки и роста цен.

Многие клиенты, купившие квартиры или апартаменты в новостройках Москвы в начале 2022 года, перепродают недвижимость еще на стадии строительства, зафиксировав максимальную прибыль.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на рост цен, остаются спекулятивные настроения покупателей, которые уверены в том, что, купив квартиру сегодня, завтра они обязательно перепродадут ее с прибылью. Хотя это не всегда бывает так — мировой опыт последних 15 лет тому доказательство.

Вложение средств в жилую недвижимость не будет терять актуальности в сравнении с другими типами недвижимости по причине того, что, помимо получения прибыли при покупке жилья на начальной стадии строительства, жилую недвижимость также часто используют и в качестве арендного бизнеса после сдачи дома в эксплуатацию.

Формат апартаментов продолжает набирать популярность среди инвесторов благодаря более привлекательным бюджетам покупки и компактным планировочным решениям. Но на фоне ожидаемого принятия закона об их правовом статусе девелоперы не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, что может стать дополнительным стимулом для вложений в данный формат недвижимости.

«Сезон потерян»: что происходит на рынке недвижимости Испании

— Испания всегда была сложным для инвестиций рынком: все помнят падение цен, которое началось в кризис 2008 года, и потом долгое их восстановление. С каким багажом рынки недвижимости Испании встречают текущий кризис?

Читайте также:
Автобус 765: Расписание Маршрут, Москва Общественный наземный транспорт.

Евгений Редькин (ЕР) — Не совсем корректно сравнивать два этих кризиса. В 2008 году мы наблюдали финансовый кризис, банковский кризис, который напрямую отразился на покупательной способности и на ценах недвижимости. Сейчас мы переживаем кризис несколько иного рода, который также отразится на местном рынке недвижимости. Но я не думаю, что [падение цен будет] таким же драматичным и долгоиграющим, как это было в 2008-м, в 2011-м годах.

— А что конкретно происходит сейчас с ценами на недвижимость в Испании?

ЕР: — Сейчас с ними ничего не происходит: все сидят дома, и никакие сделки не проходят. Накапливается отложенный спрос, существуют какие-то предварительные договоренности о сделках после окончания карантина. В настоящий момент цены пока не упали, это можно отследить по ведущим порталам недвижимости. Некое падение ожидается, [оно произойдет] в перспективе полугода. Повторюсь, это падение будет не настолько драматичным, как это было в 2008 году.

Виталий Шалаев (ВШ): — Если говорить о рынке, то он действительно затаился, активность слишком маленькая. У основной массы местных агентств недвижимости полное непонимание, что надо делать. Поэтому они просто закрылись, сидят и ждут, пока правительство откроет границы, для того чтобы можно было как-то на входящем потоке продавать. Если говорить об испанских застройщиках, то у них сейчас нет возможности давать хоть какие-то большие скидки, как это было в 2008 году. Максимум, что они сейчас могут, — сделать какие-то бонусы на €3–4 тыс., предоставить покупателям новостройки мебель, технику и т. д. Конечно, локально в агентствах недвижимости встречаются скидки до 20–25%. Но это по конкретным запросам от покупателей, открыто на рынке это нигде не рекламируется.

ЕР: — Виталий сейчас сказал, что многие сидят и ждут, когда откроют границы. Это справедливо в отношении курортной недвижимости, которая находится преимущественно на Средиземноморском побережье. В Испании недвижимость существует и внутри страны, да и сами испанцы ее достаточно активно покупают, продают, сдают и т. д. И, на мой взгляд, в большей степени как раз просядут и цены, и спрос именно на курортную недвижимость, которая рассчитана на иностранного покупателя. Внутри страны, мне кажется, такие подвижки будут минимальными.

— О какой глубине снижения цен на курортную недвижимость можно говорить?

ЕР: — Два крупнейших портала по недвижимости в Испании — Idealista.com и Fotocasa.es — публикуют абсолютно разные данные. Один из них предсказывает 30%-ное падение цен, другой — не больше 10%. По моим оценкам, скидок более 15% на ликвидные объекты не будет. На неликвидную недвижимость — ту, которая достаточно давно экспонируется на рынке, которая не были реализована до ситуации с карантином — возможны и более серьезные скидки.

— До 2015–2016 годов россияне занимали третье место среди иностранных покупателей недвижимости в Испании. После падения курса рубля российских покупателей стало меньше. Возможное снижение цен на курортную недвижимость, о котором вы говорите, сможет вернуть интерес российских покупателей к Испании?

ЕР: — Я считаю да, но давайте рассмотрим мотивацию при покупке [россиянами недвижимости в Испании]. Когда мы говорим про покупку домика или дальней дачи — это одна вещь. Спад благосостояния всегда оказывает негативное влияние на такую категорию покупателей.

Другая категория — так называемые инвесторы. Они, это я сейчас уже отслеживаю, начинают интересоваться все больше и больше возможностью приобретения недвижимости в виде инвестиций. Под инвестициями мы рассматриваем не покупку апартаментов для себя — и даже с целью дальнейшей аренды в сезон, это не инвестиция, — а более серьезное вложение денег. Сейчас такая тенденция существует. И, я думаю, она сохранится в будущем — поскольку ожидается серьезный прирост инфляции во многих странах, а недвижимость является одним из инструментов побега от инфляции.

ВШ: — На территории Коста-Бланки россиян среди иностранных покупателей недвижимости всего 2,5%. Средний чек здесь на покупку недвижимости — €100–150 тыс. Это та целевая аудитория россиян, у которых сейчас реальные доходы очень сильно просели. Я предполагаю, именно этот сегмент больше всего просядет в цене.

Читайте также:
Время полета Тюмень — Вьетнам

Второй блок — это новостройки. В этом сегменте падение цен будет минимальным. Если это крупный застройщик — у него все хорошо с деньгами (проектное финансирование, его финансируют банки). Такие застройщики будут спокойно продолжать свои стройки.

Если говорить о небольших застройщиках в Испании, то на них действуют два фактора: стоимость земли, которая значительно выросла за последнее время, и высокая себестоимость строительства. Соответственно, у них сейчас очень низкая маржинальность бизнеса, им падать просто физически уже некуда, они будут держать цену. И ждать, пока рынок восстановится.

— В России строительная отрасль поддерживается на уровне государства — субсидированием ипотеки, кредитов для застройщиков. А как обстоит дело с поддержкой рынка в Испании?

ВШ: — Агентствам недвижимости — как предпринимателям, как бизнесам — государство компенсирует зарплату временно ушедших в отпуск сотрудников. Отельным индивидуальным предпринимателям, которые работают частными маклерами или в агентствах недвижимости, уже выплатили по €600–700.

ЕР: — Правительство Испании действительно выделило большое количество средств на поддержку и малого, и среднего бизнеса, и частных предпринимателей, и просто физических лиц. Банки в Испании не прекратили, но немножко приостановили процесс рассмотрения заявок на финансирование различных проектов. Сейчас банки, по сути дела, занимаются распределением именно этих денег. А то, что касается ипотеки — все банки абсолютно заявляют, что ипотека сохраняется. Некоторые уже начали предлагать более интересные ипотечные кредиты.

— А какая в Испании сейчас ипотечная ставка?

ЕР: — Все зависит от конкретного заемщика, является он резидентом или нерезидентом. Средняя сейчас ставка порядка 2%.

— Продолжая разговор про цены на недвижимость в Испании — стоит ли ждать каких-то стрессовых активов, которые будут появляться на рынке? Что это могут быть за объекты?

ВШ: — Прежде всего это отели, доходные дома, доходные квартиры, в которых сейчас загрузка фактически нулевая. И они сейчас очень сильно теряют в доходности. Я знаю, что некоторые инвесторы уже готовят капиталы для того, чтобы купить в этом сегменте что-то по очень низкой цене. Открытого дисконта пока нет, но, я думаю, что в прямых переговорах сделки по цене значительно ниже рынка уже заключаются. И дальше будет больше, потому что отрасль очень сильно просядет и непонятно, когда она будет восстанавливаться.

ЕР: — В кризис 2008 года основным стрессовым активом были недостроенные жилые комплексы, поскольку банки имели возможность забирать их за неуплату. Тогда на балансах у банков скопилось огромное количество активов. Та распродажа недвижимости была банковская.

В сегодняшней ситуации у многих застройщиков уже достаточно ликвидности, чтобы расплачиваться по своим кредитным обязательствам. Поэтому каких-то дистресс-активов, если мы говорим про жилье, скорее всего, не будет. Либо это будут малоликвидные объекты.

Что касается объектов недвижимости в виде отельного бизнеса — уже сейчас поступает достаточное количество заявок от потенциальных инвесторов, чтобы посмотреть какие-то отельные активы. Причем потенциальные инвесторы приходят со стратегией получения прибыли в течение трех-четырех лет. В правительстве Испании сейчас рассматривают крайний срок выхода из карантина отелей, ресторанов и баров на конец год. Это значит, что по сектору HoReCa будет нанесен просто катастрофический удар. Еще и Шенген будет закрыт, скорее всего, до конца лета, туристический сезон будет абсолютно потерян для Средиземноморья. И на этом фоне многие собственники отельного бизнеса предпочтут продавать свои активы. И, скорее всего, с очень хорошим дисконтом. Например, у меня есть на реализации два отеля в Барселоне, которые уже сейчас стоят на 15% ниже, чем два месяца назад. Эта тенденция продолжится вплоть до конца года.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: