В Испании наблюдается высокий спрос на вторичное жильё.

Рынок недвижимости в Испании: динамика, обзор состояния и цены на испанское жилье в период коронавируса

Эпидемия Covid-19 за последний год спровоцировала мощный кризис практически во всех секторах экономики в любом уголке мира — от Пекина до Нью-Йорка, Мадрида и Москвы: анализ рынка недвижимости в Испании показывает, что эта отрасль Королевства не стала исключением. Жесткие схемы социального дистанцирования, введенные правительством (комендантский час, ограничение на перемещение и запрет массовых развлекательных мероприятий, контроль туристов, переход на удаленный график), а также резкие сокращения сотрудников на предприятиях и рост безработицы сильно изменили предпочтения клиентов и инвесторов и повлияли на цены апартаментов, домов, коммерческих и офисных помещений.

Если вам интересно узнать, хороший ли сейчас момент для покупки жилья или готового бизнеса в этой солнечной стране, читайте нашу статью дальше! Ниже мы размышляем о новых тенденциях сектора, динамике и качестве предложений в разных регионах Королевства и пытаемся спрогнозировать ситуацию на ближайшее будущее.

Состояние современного рынка недвижимости в Испании

По данным реестра собственников (el Colegio de Registradores), в 2022 году возобновился интерес к приобретению жилых объектов. Только в период с января по март было заключено на 1,5% сделок больше, чем год назад.

Отныне покупатели подходят к выбору квартир гораздо тщательнее. Многие начали работать удаленно, а значит, подыскивают место, где будет комфортно проводить практически весь день, а не только ночевать. В разы возрос спрос на апартаменты большей площади — вместо однокомнатных, предпочитают двухкомнатные и трехкомнатные. Огромное внимание обращают на наличие балкона, натуральное освещение, качество материалов и спокойствие района.

Наблюдается отток людей из крупных мегаполисов в пригороды. Например, в нашем агентстве Barcelona Realty Group мы получаем вдвое больше заявок на подбор дома с собственным садом и хорошими дорожными коммуникациями за пределами столицы Каталонии.

Покупать для последующей сдачи в аренду становится невыгодно. Во-первых, туристическая отрасль сильно просела из-за закрытия международных границ. Во-вторых, в конце 2022-го года барселонские власти ввели беспрецедентный закон, устанавливающий лимит цен за ренту. Сейчас в других областях также готовят похожие ограничения для рантье. Нарушителям грозят большие штрафы.

Операции на рынке коммерческой недвижимости в Испании, по статистике портала Idealista.com, заметно уменьшились по сравнению с докризисным временем. Резко спал интерес инвесторов к ресторанному, гостиничному, развлекательному бизнесу, что провоцирует владельцев предлагать значительные скидки, если они желают во что бы то ни стало продать дело прямо сейчас.

С переходом на удаленку директора компаний отказываются от крупных офисов, предпочитая более компактные помещения. В 2022-ом году многие добились от арендаторов снижения оплаты за месячную корпоративную аренду на десять-пятнадцать процентов.

С ростом популярности онлайн-сервисов, увеличивается спрос на склады для хранения товаров.

Динамика цен на рынке недвижимости в Испании до и после кризиса коронавируса

Отчеты реестра собственников гласят, что средняя стоимость жилья на сегодня в Королевстве составляет 1800 евро за квадратный метр. Это на 0,9% больше, чем в предыдущем году. Тем не менее наблюдаются серьезные различия по регионам.

Так, в четырех автономных областях (Канары, Ла-Риоха, Наварра и Мурсия) объекты подешевели по сравнению с периодом до пандемии. А на Балеарских островах, в Стране Басков и Арагоне — наоборот: рынок движется вверх. Лидирует Астурия, где в этом году покупка апартаментов обойдется примерно на 8,5% дороже, чем в 2022-ом.

Рост цен на недвижимость в Испании в столичных городах (Мадрид, Барселона, Валенсия) в эпоху Covid-19 приостановился, но значительного падения здесь не наблюдалось ни в 2022-ом, ни в первой половине 2022-го года. Эти населенные пункты продолжают оставаться желанными для студентов и амбициозных молодых специалистов.

А среди семейных пар возрос интерес к приобретению домов и больших квартир. По сравнению с докризисным временем, спрос на жилье со средней площадью в сто квадратным метров увеличился на 0,8 процента.

Стоимость коммерческой недвижимости по стране, наоборот, упала и составляет 1238 евро за м2. Это самый низкий показатель за последние семнадцать лет. Сильнее всего это коснулось предложений о продаже торговых центров, дискотек и отелей. Рестораны также выставляют на торги со значительными скидками. Многие инвесторы считают период удачным для вложений в этот тип бизнеса, ведь с апреля бары и кафе постепенно оживают, а значит, скоро цены вновь начнут расти.

Ниже предлагаем рассмотреть подробнее, как коронавирус изменил ситуацию в четырех наиболее популярных регионах Королевства.

Балеарские острова

Средняя стоимость на жилье в этой зоне оставалась стабильной практически во все время кризиса. С марта 2022-го она выросла на 4,4% по сравнению с предыдущим годом. Цена за квадратный метр сейчас равна 2527 евро. Лидируют по дороговизне столичный город Пальма-де-Майорка, а также Ибица.

Чем объяснить такую позитивную динамику рынка? Дело в том, что у многих людей теперь появилась возможность уехать с материка на остров мечты, сохранив работу с удаленным графиком. Это усилило спрос на дома в природных и экологически чистых зонах у моря.

Как и по всей стране, здесь возросло количество предложений на продажу, аренду и передачу готового бизнеса (traspaso). Это благоприятный момент для выгодной покупки. Балеарские острова были в числе первых регионов, где сняли ограничения на въезд для зарубежных туристов и где ввиду компактной площади контролируют вспышки эпидемии быстро и эффективно.

Мадрид

Здесь цены на квартиры остаются высокими — примерно 3206 евро за м2. В прошлом году наблюдалась стагнация, но с марта 2022-го рынок восстанавливается, и предложения дорожают. Наблюдается интерес к околостоличным населенным пунктам (например, Посуэло-де-Аларкон), где качество жизни в разы выше и можно купить отдельный дом.

Владельцы коммерческих помещений предпочитают переждать кризис и не активно выставляют на продажу свою собственность.

Каталония

Барселона продолжает оставаться одним из самых дорогих городов для покупки жилой недвижимости (3342 € за квадратный метр). Тем не менее, с начала 2022-го года цены на апартаменты упали на 3,2% по сравнению с докризисным периодом.

В этой автономной области стремительно дорожают именно пригороды, расположенные недалеко от столицы (Сант Кугат, Эсплугэс-де-Льобрегат, Сан-Жоан-Деспи, побережье Маресме и Коста Гарраф). Стоимость вторичного жилья выросла на 0,7%, новостроек — на 1,7%.

Как и по всей стране, в Каталонии сейчас не лучший момент для владельцев мелкого и среднего бизнеса (особенно пострадали рестораны и бары, которым до апреля 2022-го местное правительство предписывало закрываться после обеда). Тем не менее, отрасль постепенно восстанавливается, и цены стабилизируются.

Валенсия

На рынке жилья в Испании эта автономная область в период коронавируса играет одну из ведущих ролей. В столичном регионе цены выросли на 0,9%. В Аликанте они поднялись на целых 3,8% по сравнению с предыдущим годом. Особым спросом пользуются районы рядом с парками или же апартаменты с внутренним двориком — патио. В провинции Кастельон предложения, наоборот, подешевели на 2,9%.

Сильной отраслью региона всегда считался иностранный туризм, который пока еще сильно ограничен. Многие апарт-отели и развлекательные центры в небольших деревушках вынуждены выставить на продажу свой бизнес. Некоторые их них можно купить с пятнадцати-двадцати процентной скидкой.

Анализ рынка жилой недвижимости в Испании и график цен

Как показано на чертеже, подготовленном порталом Idealista.com, после банковского кризиса 2008 года в Королевстве наблюдается серьезный спад стоимости на жилье. С 2015-го сектор начал потихоньку восстанавливаться.

После вспышки коронавируса до второго триместра 2022-го года прослеживается стагнация, но уже с июня общий показатель по стране начинает расти.

Испытав небольшой регресс в феврале 2022-го года, сейчас цены вновь набирают обороты, и это касается как новостроек, так и вторичных объектов. Среднее значение за квадратный метр на сегодня составляет 1800 евро.

Области, где рынок недвижимости в данный момент наиболее активен, — это Балеарские острова, Мадрид, страна Басков, Каталония. Канары и Валенсийское сообщество.

Особенности приобретения новостроек и подержанного жилья

В эпоху ковида повысилась популярность новостроек. Действительно, именно они гарантируют современный уровень комфорта. Зачастую расположено оно в экологически чистых пригородах, имеет террасу, собственный паркинг, а также общественную зону с садом и бассейном. Основной минус покупки квартир, уже готовых к сдаче в эксплуатацию, — их высокая цена.

Если вы ограничены в бюджете, присмотритесь к недвижимости на стадии застройки. Однако, в таком случае придется ждать полтора-два года до окончания работ и подписания у нотариуса.

Стоимость на вторичное жилье зависит от состояния, расположения, характеристик здания. Увы, часто необходимы ремонт и перепланировка. Однако, к плюсам можно отнести возможность немного поторговаться с владельцем (при выборе новостройки, скидки не делают).

Независимо от того, приобретаете ли вы новый или вторичный объект, налоги и расходы на покупку составят около 15% от общей суммы. Поэтому важно четко определить свой максимальный бюджет, а далее активно смотреть актуальные предложения. Оперативнее всего это сделать, оставив заявку в риэлторском агентстве, которому вы доверяете.

Этапы совершения сделки

Обозначить свои финансовые возможности.

Четко определиться, какой тип жилья вы ищете.

Погрузиться в поиск и просмотр объектов.

Вы имеете право поторговаться о цене с хозяином в случае со вторичным жильем. Если это новостройка, заявленная стоимость не подлежит изменению.

Бронирование понравившегося дома или апартаментов (1% от общей суммы).

Юридическая проверка и запрос выписки из реестра собственников, Nota Simple, в которой указана официальная информация о владельцах и возможных задолженностях. Эту услугу вы можете заказать у наших специалистов Barcelona Realty Group с переводом на русский язык.

Заключение договора с выплатой задатка — contrato de arras. Взнос при покупке подержанных апартаментов составит 10%. Для новостроек — 20% от общей стоимости.

Сбор документов для ипотеки, если вам требуется финансирование.

Финальное подписание у нотариуса и вступление в права собственника.

Информация о налогах

Есть ли различия в налоговых обязательствах при покупке подержанного и нового жилья? Какие регулярные выплаты предстоят собственникам недвижимости в Королевстве, и изменятся ли условия, если постоянной резиденции в этой стране у вас пока нет? Ниже мы сформулировали основные тезисы по данной теме.

При приобретении

Только что сданные в эксплуатацию квартиры и дома облагаются НДС, который составляет 10% во всех областях, кроме Канарских островов (6,5%). Вторичная собственность предполагает налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — его размер варьируется от шести до десяти процентов.

Вне зависимости от типа недвижимости, придется также уплатить гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados): 0,5-1,5% от общей суммы сделки.

При владении

Налог на владение (IBI), который рассчитывается мэрией от кадастровой стоимости объекта. Выплачивается один раз в год.

Если вы сдаете свое жилье в аренду, то это обязательно нужно отражать в декларации о доходах IRPF/IRNR и отчислять положенный процент. Делать это обязаны как резиденты, так и граждане, не проживающие постоянно на территории Королевства.

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Испании при покупке недвижимости

Приобретая дом или квартиру на сумму от 500000 евро, вы имеете право подать прошение на «золотую визу». Первый раз ее выдают на год, а затем продлевают на два и далее на пять лет. Многие соотечественники, имеющие действующий бизнес в России, выбирают именно этот способ легализации в стране — ведь он не обязывает находиться в Королевстве безвыездно в течение какого-либо срока и позволяет не задумываясь путешествовать на Родину и по всему Евросоюзу.

Прогноз на следующий год

По мнению лидирующих риэлторских порталов Idealista и Fotocasa, общая динамика цен на жилье в Испании остается позитивной. Эксперты ожидают ее дальнейший рост, особенно увеличение числа сделок по продаже в околостоличных регионах.

Они также предполагают сохранение спроса на более качественные объекты (просторные комнаты, терраса, сад, спокойный район) и на новостройки.

Удаленная работа становится новой реальностью и позволяет многим людям, наконец, уехать из мегаполисов в благоприятные и более зеленые пригороды. Массовый отток населения из столиц областей продолжится.

С ростом количества вакцинированных людей уже сейчас постепенно снимают ограничения на проведение массовых мероприятий, пускают первых туристов, ослабляют требования для ресторанного и отельного бизнеса. Предложения о передаче готового дела, а также продажа коммерческих помещений стабилизируются в цене, а затем начнут дорожать. Именно сейчас инвесторам следует мониторить выгодные предложения, чтобы не упустить шанс приобрести хорошее предприятие со значительными скидками.

Цены на испанскую недвижимость в 2022-м году: обзор, прогноз, как повлиял карантин

По информации Idealista, в 2019 году испанская недвижимость подорожала на 4,6%. На рубеже 2019 и 2022 годов средняя стоимость жилья в стране оценивается в €1763/м².

Если брать в расчёт всё прошедшее десятилетие, можно отметить, что в 2013 году рынок “вышел из пике” и с середины десятых показывает стабильный рост. Несмотря на это, рынок недвижимости Испании далёк от того, чтобы исчерпать свой потенциал: сегодняшние цены на 14,1% ниже исторического максимума (€2053/м² в июне 2007 года).

1. Обзор цен-2022 [Обновление после карантина]
2. Тенденции
3. Динамика цен в 2019 году
4. Средняя стоимость жилья по регионам
5. Цены в столицах провинций
6. Таблица: примеры цен на побережье в начале 2022 года
7. Прогноз на 2022 год
8. Бонус: самая здоровая нация

1. Обзор цен-2022 [Обновление после карантина]

В феврале 2022 года на планете Земля началась эпидемия коронавируса Covid-19, а Испания стала одной из наиболее пострадавших стран (в начале июня 2022 года известно более чем о 27 тысячах погибших). Около трёх месяцев экономика страны в целом, и рынок недвижимости в частности, были практически полностью парализованы.

Можно сказать, что сейчас сфера недвижимости пытается “найти себя” в посткарантинном мире. По словам специалистов крупного испанского банка Bankinter, большинство потенциальных покупателей отложат свои сделки на 6-12 месяцев, что означает существенное падение продаж в этом году.

Эксперты уверены в том, что в 2022 году испанское жилье, на фоне пониженного спроса, начнет дешеветь. Вопрос лишь в том, насколько сильно и как долго. Так, Карлос Руис, директор Института экономических исследований Испании, уверен, что стоимость местного жилья снизится пропорционально суммарным потерям ВВП страны в 2022 году, то есть от 5% до 10%. Самый оптимистический прогноз представили аналитики из S&P Global Ratings: они предрекают -3,5% в 2022 году и возвращение к росту цен, начиная с 2022.

В испанском филиале компании Engel&Völkers настроены куда более пессимистично: специалисты ожидают снижение цен от 9% до 20% до конца года. Похожего мнения придерживаются на кафедре экономической теории Университета Барселоны. Профессор экономики Гонсало Бернардос уверен, что испанские дома и квартиры потеряют в этом году около 13% стоимости, а окончательно рынок сможет вернуть свои “докарантинные” позиции не раньше 2023.

Если говорить о том, что уже произошло на рынке испанской недвижимости, стоит отметить: на данный момент пандемия не успела сильно ударить по динамике цен. Скорее всего, если существенные изменения проявятся, то только со временем.

Пока ситуация выглядит следующим образом (по данным на июнь 2022 года): средняя стоимость квадратного метра жилья в Испании — 1.730 €/m2, что на 1% больше, чем в июне 2019 года. Стоимость квадратного метра жилья в аренду — 11,4 €/m2, что на 4% больше, чем в июне 2019 года.

Стоимость квадратного метра жилья в июне 2022 года

Балеарские острова — 3.105 €/m2 (+4,2% за год)
Мадрид — 2.783 €/m2 (-1,4% за год)
Страна Басков — 2.597 €/m2 (+1,4 % за год)
Каталония — 2.226 €/m2 (+0,1 % за год)
Канарские острова — 1.854 €/m2 (+3.2% за год)
Андалусия (Коста дель Соль) — 1.646 €/m2 (+6% за год)
Провинция Аликанте — 1.596 €/m2 (+3,8% за год)

Для тех, кто кому интересны актуальные предложения по цене ниже рынка, рекомендуем посмотреть каталог объектов со скидками.

[Обновление]. В июне 2022 года цены на испанские новостройки достигли максимума за последнее десятилетие, несмотря на продолжающуюся пандемию COVID-19. Как сообщает Idealista со ссылкой на Appraisal Society, цена нового жилья в Испании на конец июня составляет €2472 евро/м², это самый высокий показатель с 2010 года.

Как такое может быть? По словам Хуана Фернандеса-Асейтуно, генерального директора Сообщества оценщиков Испании, в эти непростые времена «инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань для своих инвестиций перед лицом неопределенного будущего». Специалист также добавляет, что в 2022 году львиная доля покупок совершается не в кредит, а за счет имеющихся накоплений. Многие испанские родители покупают жилье для своих детей, чтобы те могли чувствовать себя в безопасности.

Обзор рынка недвижимости в Испании на 2022 год

После затяжного финансово-экономического кризиса, начало которого пришлось на вторую половину 2007 года, местный рынок недвижимости в Испании в 2022 году медленно, но верно продолжает возвращать себе утраченные позиции.

В ряде автономий цены приблизились к докризисному уровню, а кое-где даже превзошли его, что в целом свидетельствует об оздоровлении этого сектора экономики и перспективности инвестиций в краткосрочном и среднесрочном периодах. Однако цены продолжают оставаться доступными для иностранных покупателей – в том числе, из России, Украины, Белоруссии и других стран постсоветского пространства.

Динамика цен до и после кризиса

В июне 2007 года средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Испании достигла исторического максимума в размере 2053 евро, а в феврале 2022 года этот показатель составил 1752 евро – на 3,4% больше, чем по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

При этом следует иметь в виду, что стоимость испанской недвижимости сильно разнится в зависимости от региона (автономного сообщества), а также города внутри него. Географическое местоположение, климатические условия, экономическая ситуация и сезонные колебания являются определяющими, но далеко не единственными факторами, от которых зависит формирование цены на недвижимость в Испании.

Средние цены на жилую недвижимость в Испании по состоянию на февраль 2022 года (в евро за 1 кв.м.) согласно данным профильного портала www.idealista.com

3071 (ноябрь 2019)

2843 (август 2019)

3244 (апрель 2011)

1988 (январь 2011)

1787 (декабрь 2007)

1839 (январь 2006)

1762 (ноябрь 2011)

1924 (ноябрь 2007)

1684 (сентябрь 2006)

1203 (апрель 2011)

1362 (апрель 2008)

Города-анклавы на территории Марокко

2208 (сентябрь 2010)

Балеарские острова

На февраль 2022 года самые высокие цены на жилье были зафиксированы на Балеарских островах. Данный феномен объясняется тем, что многие резиденты этой автономии предпочитают не продавать свои апартаменты и дома, а сдавать их в аренду обеспеченным туристам из Германии, Великобритании и других экономически развитых стран Европы. Ввиду этого в 2019 году местное правительство было вынуждено ввести временные ограничения для арендодателей – так называемое “туристическое жилье” теперь можно сдавать не более трех месяцев в году; нарушителям данного предписания грозят крупные штрафы.

Мадрид

Уровень докризисных показателей также был превзойден в автономном сообществе Мадрид, где сосредоточена немалая часть элитной недвижимости в Испании, спрос на которую оставался стабильно высоким. К тому же именно в испанской столице и ее пригородах проблема трудоустройства решается быстрее, чем в других регионах страны – к примеру, в Эстремадуре или Мурсии, где уровень безработицы даже по официальным данным превышает 20%.

Каталония

На одной ступени с Мадридом должна была бы находиться Каталония, которая традиционно привлекала потенциальных покупателей недвижимости из многих государств Европы и остального мира. Однако рост сепаратистских настроений, вылившийся в референдум о независимости Каталонии от 1 октября 2017 года, проведенный со всеми мыслимыми и немыслимыми нарушениями действующего законодательства, не только отпугнул иностранных инвесторов, но и заставил целый ряд крупных компаний, предприятий, банков и международных организаций перенести свои штаб-квартиры в другие регионы страны.

Валенсия

Одним из таких регионов стало Валенсийское сообщество, где проживает большинство представителей русскоязычной диаспоры. Прежде всего, это касается побережья Коста-Бланка от Дении до Торревьехи, за которой закрепилось звание “самого русского города Испании”. Самый благоприятный климат в стране, развитое транспортное сообщение, быстрая интеграция в местный социум – все эти факторы должны были бы повлиять на рост цен на жилье. Однако следует принимать во внимание, что именно на Коста-Бланке в свое время велась наиболее массовая застройка с перспективой продажи апартаментов, домов и вилл иностранцам.

С наступлением кризиса здесь образовался самый внушительный “сток” недвижимости (достаточно часто неликвидной), и когда говорят о “пузыре” строительства в Испании, прежде всего имеют в виду Валенсийское сообщество – а, точнее, провинцию Аликанте.

Впрочем, и здесь, начиная с 2018 года наблюдается положительная динамика: возобновляется строительство незавершенных объектов, вводятся в эксплуатацию новые (не только жилые, но и коммерческие – супермаркеты, аптеки, фитнес-центры, рестораны) и т.д. К примеру, в Бенидорме, который считается туристической столицей Коста-Бланки, еще два года назад состоялась “сделка века”, когда компания TM Grupo Inmobiliario выкупила под застройку участок земли площадью 165 тысяч кв.м за 260 млн евро.

Бенидорм по-прежнему удерживает первое место по стоимости одного квадратного метра жилья на всем побережье Коста-Бланка – 2116 евро, опережая такие пользующиеся повышенным спросом населенные пункты как Альтеа (2078), Кальпе (2077) и Дения (1962).

Новостройки и вторичная недвижимость

Перед тем, как приступать к процедуре покупки жилья в Испании, следует определиться с выбором не только его типа (студия, апартаменты, вилла, таунхаус и т.д.), но и с тем, будет ли это новостройка или вторичная недвижимость, на которую приходится подавляющее большинство предложений.

Новостройки

Основная масса нового жилья выставлена на продажу там, где значительную долю покупателей составляют иностранцы:

Необходимо принимать во внимание, что большинство новостроек расположено на удалении от центра, где новое жилье обычно относится к классу “люкс”. Некоторые районы и вовсе появились на карте лишь в прошлом десятилетии, поэтому для начала необходимо ознакомиться с наличием в них всей необходимой инфраструктуры (магазины, банки, школы, больницы, сервисные центры), а также произвести оценку транспортного сообщения (несколько видов транспорта, удобные подъездные пути, отсутствие пробок).

Довольно часто новостройки находятся либо в неблагополучных районах (как например, Пуэнте-де-Вальекас и Вилья-де-Вальекас на юго-востоке Мадрида), либо на границе с ними. В связи с этим нелишним будет уточнить информацию о криминогенной обстановке в округе, поскольку не везде преобладают классические для таких мест типажи. И низкая цена на новое жилье по сравнению с другими предложениями вызывает вполне обоснованные подозрения.

Нужно иметь в виду, что новая недвижимость в Испании продается или с минимальной отделкой (под это определение подходит покрытие стен, потолка и полов, а также сантехника и набор кухонной мебели), или вообще без нее. В последнем случае следует приплюсовать затраты на ремонт, покупку мебели и бытовой техники.

Важным моментом для тех, кто собирается купить жилье в Испании у моря, является возможность остекления балконов и террас (это разрешено отнюдь не во всех “комунидадах” – жилтовариществах), так как при отсутствии дополнительного барьера повышенная влажность зимой и мусор с песком во время сильного ветра гарантированы.

Ориентировочная стоимость новых апартаментов в ряде городов Испании (в евро) по базам данных профильных порталов www.fotocasa.es и www.idealista.com

Вторичная недвижимость

В отличие от новостроек, рынок вторичной недвижимости в Испании располагает более широким выбором предложений и по более низким ценам. В отдельную категорию принято выделять так называемую “банковскую недвижимость”, которая перешла в собственность банков от потерявших свое жилье неплательщиков ипотеки. Естественно, финансово-кредитные учреждения стараются как можно скорее избавиться от таких “активов” и периодически устраивают грандиозные распродажи по бросовым ценам.

На цену вторичной недвижимости помимо тех же факторов, что и в случае новостроек, влияет состояние как самого отдельно взятого объекта, так и строения в целом. К очевидным плюсам стоит отнести наличие консьержа, в обязанности которого входит уборка мест общего пользования и прилегающей территории, выполнение мелких ремонтных работ, а также уход за бассейном, зелеными насаждениями и т.п.

Поскольку такие многоквартирные дома являются уже обжитыми, немаловажную роль играют соседи, которые не всегда могут соблюдать установленные нормы, а порой и относятся к так называемым “окупас” – исключительно испанский феномен, когда посторонние захватывают чужое жилье и надолго поселяются в нем. Выселить таких “незваных гостей” можно либо с полицией в первые 48 часов после захвата, либо только через суд, который продолжается месяцами (особенно, если у захватчиков есть несовершеннолетние дети).

Как правило, при продаже жилья через агентство недвижимости или непосредственно владельцем, последний оставляет своему “преемнику” часть или всю обстановку – порой вплоть до кухонной утвари и предметов декора. Так или иначе, за мебель с бытовой техникой, включая кондиционер, дополнительная плата не взимается.

Ориентировочная стоимость вторичного жилья в ряде городов Испании (в евро) по базам данных профильных порталов www.fotocasa.es и www.idealista.com

Особенности приобретения

Приобретение жилья в Испании является ответственным шагом, и незнание местной специфики может привести к очень нежелательным последствиям. Известны случаи, когда покупка совершалась чуть ли не “по картинке”, однако обойтись без помощи квалифицированных специалистов в данной области удается далеко не всем – особенно без знания языка, законодательства и особенностей страны.

Этапы совершения сделки

Процедуру совершения сделки купли-продажи в Испании можно разделить на следующие этапы:

1.Просмотр наиболее подходящих объектов согласно пожеланиям клиента

Обычно на это уходит не более пяти рабочих дней (в некоторых регионах Испании агентства недвижимости работают и по субботам), так как потенциальный покупатель еще до приезда имеет определенное представление о своем “втором доме”.

2.Проверка жилья на наличие долгов и/или обременений

Юридический статус объекта выясняется путем заказа выписки о регистрации права собственности на недвижимое имущество – Nota Simple из Реестра недвижимости по интернету (ответ высылается в течение нескольких часов) или непосредственно в относящемся к населенному пункту отделении (документ выдается сразу же на месте).

3.Резервирование объекта и заключение предварительного контракта

На данном этапе вносится залог (обычно 10% от стоимости объекта), который служит своеобразной гарантией того, что продавец не откажется от продажи жилья на ранее обговоренных условиях, а покупатель не изменит свой выбор. Все это прописывается в предварительном контракте, который не требует нотариального заверения, но имеет юридическую силу. В зависимости от типа такого контракта (срок его действия редко превышает один месяц) в случае неисполнения своих обязательств продавцом залог возвращается в двойном размере, а если от сделки отказался покупатель, то залог остается у действующего владельца.

4.Получение идентификационного номера иностранца (NIE)

Согласно действующему испанскому законодательству, все юридически значимые действия иностранца совершаются при наличии у него идентификационного номера. Запросить его можно как в консульстве Испании в России, на что уходит больше времени, так и на месте в полиции (до 5 рабочих дней – наличие обратного авиабилета может несколько ускорить процедуру).

Все испанские банки открывают счета нерезидентам, хотя в последнее время российские граждане стали сталкиваться с отказами или завышенными требованиями. Так, помимо заграничного паспорта и предварительного контракта банковские служащие могут запросить переведенную и заверенную справку о доходах или выписку со счета в российском банке, которыми лучше обзавестись заранее. Это же касается и выдачи ипотечного кредита, условия которого зависят и от конкретного банка, и от каждого случая по отдельности. Счет в испанском банке потребуется для завершения сделки купли-продажи, а впоследствии – для оплаты налогов и коммунальных услуг.

6.Подписание сделки купли-продажи

После перечисления недостающей суммы на испанский счет совершается собственно сделка купли-продажи в присутствии продавца (для новостройки это представитель компании-застройщика), покупателя, нотариуса и переводчика. Если в роли покупателя выступают супруги, то они либо должны прийти на подписание договора вместе, либо один из них должен иметь нотариально заверенную доверенность от второго. Чек на имя продавца или документ, удостоверяющий перевод денег на его счет, “обменивается” на ключи. Покупатель также оплачивает услуги нотариуса (600-900 евро) и регистрационный сбор (400-650 евро), а комиссионные (3%) риэлторское агентство берет с продавца.

7.Оформление права собственности

Нотариально заверенный документ о праве собственности (Escritura pública) выдается новому владельцу жилья 1-3 месяца спустя после его представления в государственный регистр собственности (Registro de propiedad), хотя данный период может варьироваться, исходя из обстоятельств.

8.Переоформление контрактов на предоставление коммунальных услуг

Заключительный этап покупки – это переоформление контрактов на предоставление коммунальных и прочих услуг: электричество, газ (не во всех домах и регионах страны), воду, обслуживание территории, вывоз мусора и.д.

Налоги на недвижимость в Испании

Приобретение жилой недвижимости в Испании, также как и владение ею, подразумевает выплату налогов.

Налоги при приобретении

При покупке недвижимости необходимо заплатить следующие налоги:

а) Жилье в новостройках:

налог на добавленную стоимость (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido ) в размере 10% (единственное исключение составляют Канарские острова – 7%);

гербовый сбор, который равен 0,5-1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD).

б) Новая коммерческая недвижимость или земельный участок:

21% от стоимости, указанной в Escritura pública;

гербовый сбор, который равен 0,5-1,5% (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD).

с) Вторичная недвижимость

вместо IVA в течение 30 рабочих дней оплачивается налог на передачу права собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP), размер которого – в процентах от стоимости объекта – определяют власти каждой испанской автономии.

ITP в автономных сообществах согласно данным портала www.idealista.com (по состоянию на конец 2019 года)

Каталония, Кантабрия, Валенсийское сообщество, Галисия

Андалусия, Арагон, Астурия, Балеарские острова, Кастилия-и-Леон, Мурсия, Эстремадура

Мадрид, Наварра, Мелилья, Сеута

Налоги при владении

а) Муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Вступив в права собственности, все владельцы жилой недвижимости в Испании с 1 января отчетного года ежегодно платят муниципальный налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), размер которого в процентах от кадастровой стоимости определяют уже власти каждого населенного пункта. IBI варьируется в пределах от 0,4% до 1,3% и может незначительно меняться каждый год.

Только заберите В Испании распродают дома со скидками более 70 процентов. Стоит ли их покупать?

Домик в Испании для многих кажется чуть ли не заветной мечтой и рецептом счастливой жизни. Однако коронавирусная эпоха опустила с небес на землю — рынок жилья в стране переживает самый настоящий кризис. Более 70 процентов недвижимости в Испании покупается в ипотеку, локдауны резко ударили по доходам населения, которое в большинстве занято в сфере услуг. Люди не могут гасить займы и вынуждены расставаться со своим жильем. Проблема достигла таких масштабов, что банки теперь устраивают настоящие распродажи домов — именно здесь и можно ухватить мечту подешевле. Райский уголок по цене «двушки» в Москве — в материале «Ленты.ру».

На ситуацию с жильем в стране сильно повлияла пандемия коронавируса. Многие испанцы заняты в малом и среднем бизнесе, который понес серьезные убытки в связи с ограничениями. Чтобы как-то улучшить ситуацию, власти, помимо пособий по безработице, анонсировали мораторий на выплаты по ипотеке. Инициатива стала дополнением к закону, который приняли около года назад. Согласно ему должники, которые вовремя не платят по жилищным кредитам, не могут быть выселены из своего основного жилья ранее чем через год после начала просрочки или до того, как их долг достигнет 20 процентов займа. Управляющим компаниям и интернет-провайдерам также запрещено временно отключать услуги.

Входящая в правящую коалицию партия «Подемос» настаивала, чтобы мораторий на платежи по ипотеке был расширен и включал в себя арендную плату. Однако с этим возникли сложности, так как для многих жителей страны доход от аренды является основным или единственным либо идет на покрытие ипотечных взносов.

Тогда премьер-министр страны Педро Санчес призвал арендодателей по возможности проявлять гибкость и понимание. Отсрочка по жилищным кредитам распространяется и на тех, кто оплачивает ипотеку за счет денег, получаемых от аренды, причем право на мораторий получили и те, у кого в ипотеку взято не основное жилье.

Коронный удар

Средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2022 года составила 1391 евро (127,6 тысячи рублей), тогда как еще в июне того же года равнялась 1730 евро (158 тысяч рублей). В то же время цена на новостройки достигла максимума за последнее десятилетие — 2472 евро (225,3 тысячи рублей). Подобную динамику связывают с качеством зданий.

Квадрат «вторички» в начале 2022 года, еще до карантина, также держался на уровне и дошел до отметки в 1741 евро (159 тысяч рублей). Риелторы объяснили такой успех тем, что многие объекты на вторичном рынке находятся в престижных районах (в исторических центрах или на побережье), где уже не осталось участков под застройку. Но уже осенью спрос на недвижимость подобного формата обвалился вдвое.

В некоторых регионах летом 2022 года наблюдали и более заметный рост цен. Например, в провинции Аликанте он составил 3,8 процента за год, на Балеарских островах — плюс 4,2 процента за год, в Коста-дель-Соль (Андалусия) — плюс 6 процентов за год. Тогда же стоимость квадратного метра жилья в аренду выросла до 11,4 евро (чуть больше тысячи рублей), что на четыре процента больше, чем в июне 2019-го.

Материалы по теме

Это для себя

Уж лучше вы к нам

Но уже в ноябре 2022 года, после всех последствий от ограничений, цены на жилье в Испании упали на 5,7 процента по сравнению с 2019-м. Сильнее всего это было заметно в Валенсии, Галисии, Каталонии и той же Андалусии.

Эксперты считают, что в случае третьей волны коронавируса потребуется не менее трех кварталов, чтобы цены на испанском рынке восстановились. В случае ухудшения эпидситуации они могут снижаться вплоть до 2023 года.

Как сказал генеральный директор Сообщества оценщиков Испании Хуан Фернандес-Асейтуно, в эти непростые времена инвесторы снова осознали жилую недвижимость как безопасную гавань перед лицом неопределенного будущего. Многие родители начали скупать жилье для своих детей, чтобы как-то оградить их от мировой нестабильности.

Закредитованность населения при этом растет с каждым годом, и покупка недвижимости становится менее доступной. Людям не хватает собственных сбережений на приобретение жилья, поэтому приходится брать кредит. В ноябре 2022 года испанцы взяли на 6,7 процента больше жилищных кредитов, чем в ноябре 2019-го, поскольку не могли себе позволить купить дом на собственные сбережения. При этом покупательная способность людей снизилась, размер среднего кредита сократился в среднем на 2,7 процента, а банки ужесточили кредитную политику.

В Испании 79 процентов сделок с жильем заключается с привлечением ипотеки (73 процента в 2019-м). Средний возраст испанского заемщика равняется 39 годам, 58 процентов из них — женщины. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в начале 2022 года равнялась 3-3,4 процента.

Передай другому

Кризис на рынке недвижимости неожиданно открыл новые возможности. В продажу начало поступать множество дешевых лотов с колоссальными скидками, отдельные объекты предлагают с дисконтом даже более 70 процентов. Распродажи оказались настоящим спасением для тех, кто не может позволить себе дом по рыночной цене, но очень хочет обзавестись жильем в Испании.

Дешевые лоты появляются в продаже по следующим причинам. Первая — необходимость срочной реализации. Когда собственнику нужны деньги, он в первую очередь избавляется не от квартиры в городе, где живет, а от условных излишеств — например, домика на побережье. Объекты на юге Испании зачастую покупаются именно таким образом.

Более распространенная история — распродажи от банков. Жилье ипотечников, не справившихся с обязательствами, переходит к кредитору, который стремится избавиться от непрофильных активов и поэтому готов предоставить дисконт. Так, для проведения подобной акции банковский конгломерат Bankia объединился с агентством недвижимости Haya Real Estate. На его сайте идет распродажа объектов со скидками даже более 70 процентов — некоторые дома из списка обойдутся дешевле, чем скромная «однушка» на окраине Москвы.

Подобные акции Haya Real Estate устраивает регулярно, в том числе в партнерстве и с другими организациями. Например, «плохой» банк Sareb, занимающийся токсичными активами, реализует через агентство свои лоты. Финансовая компания Liberbank также готова предложить услуги по покупке уцененных домов. Правда, стоит понимать, что зачастую еще очень приличную сумму придется вложить в ремонт недвижимости, поскольку многие объекты из устаревшего жилого фонда.

Помимо банков охоту за дешевым жильем можно вести на местных порталах недвижимости, в частности, Idealista. Там есть специальный раздел с уцененными лотами и новостями о различных черных пятницах на рынке. Есть специализированные сайты и на русском языке, где периодически публикуют информацию о достаточно необычных возможностях для переезда в Испанию.

Так, новостной портал Noticia.ru сообщал, что власти маленького муниципалитета Табанера-де-Серрато с населением около 140 человек опубликовали интересную вакансию. «Мы ищем семью с детьми для переезда в новый дом площадью 85 квадратных метров, чтобы жить там и управлять продуктовой лавкой на первом этаже», — говорилось в объявлении. В ответ мэрия получила более 500 звонков от желающих по всему миру и была шокирована таким спросом. Теперь местным чиновникам есть из кого выбрать.

Урок испанского

Помимо вышеупомянутых сайтов, риелторы рекомендуют порталы Fotocasa, Habitaclia (популярен в Каталонии), а также Vibbo и Milanuncios — аналоги российского «Авито». Для аренды жилья, помимо известных Airbnb и Booking, могут помочь Rentalia и Tripwell — проекты зарекомендовавших себя Idealista и Fotocasa.

При поиске подходящих лотов специалисты советуют задавать гибкие параметры поиска. Дело в том, что недвижимость с одной спальней может обойтись дороже, чем с двумя. Причин множество: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие проще сдать в краткосрочную аренду), наличие ремонта и прочее. В одних и тех же базах стоимость плюс-минус одинаковых лотов может сильно отличаться, поэтому для подбора достойного варианта понадобится немало времени — придется сравнивать цены и состояние объектов.

Важный нюанс — защита от мошенников. При покупке недвижимости от банка уже есть определенные гарантии, однако если брать «вторичку», то тут уже не обойтись без Nota Simple — выписки из Регистра собственности Испании (аналог Росреестра). В ней указывают владельцев объекта, а также наличие обременений.

Еще один малоизвестный вариант с лотами по дешевке — аукционы. Их почти всегда проводят государственные организации. На торгах реализуют недвижимость должников по налогам и услугам ЖКХ, административные здания и неиспользуемые земли, объекты от застройщиков с инвестиционными проектами и даже старинные поместья. В среднем скидка от приобретения объекта на аукционе равняется 35-40 процентам. Для участия в торгах на одних площадках требуют внести залог, который возвращают после, на других — согласие на погашение всех возможных долгов по приобретенному лоту, поэтому надо внимательно изучить условия. Подробнее об участии в аукционах и их видах можно почитать здесь.

Материалы по теме

Дверь в никуда

Как дома

К сожалению, чтобы найти жемчужину, придется очень постараться и переворошить десятки объявлений. Размер скидки в 70 процентов притупляет бдительность и заставляет судорожно хвататься за все возможности, хотя на самом деле стоимость дальнейшей реставрации здания может обойтись куда дороже. Но дом нужно не только купить — за него еще нужно платить налоги, его нужно содержать. Юридические нюансы тоже могут таить опасность, если не изучить договор и не проконсультироваться с профессионалами. Пополнить ряды оставшихся без ипотечного жилья испанцев — не очень близкая оптимистам история, зато реальная.

Благодаря сложившейся ситуации на рынке Испанию признали одним из лучших вариантов для инвестиций в недвижимость в 2022 году. По мнению экспертов, как раз нехватка арендного жилья в стране и делает ее особенно привлекательной для развития соответствующих проектов. В настоящее время страна является лакомым кусочком для застройщиков, которые, пользуясь временным падением цен, возводят гибкие офисы и малогабаритное жилье. Инвесторы полагают, что цены вернутся к докризисному уровню к концу 2022 года.

«Испанский урок» поучителен и для российских реалий: никаких акций с домами за бесценок не было бы и в помине, если бы заемщики рассчитали свои силы. Знакомая многим практика «кредит на кредит» в таких экономических условиях оказывается западней, особенно учитывая тот факт, что у каждого пятого россиянина есть просрочка по кредитам, налогам или ЖКХ.

Рекордные объемы выдачи ипотеки в России (1,7 миллиона кредитов на четыре триллиона рублей по итогам 2022-го) создают иллюзию победы над проблемой доступности жилья, однако маскируют главную опасность. Та же программа льготной ипотеки, которая должна была стать спасением во время кризиса, привела к скачку спроса. Застройщики взвинтили цены на объекты, и вся «льготность» сошла на нет. Стагнация доходов россиян и бесконечный рост цен на жилье рано или поздно приведут к схлопыванию пузыря, тогда и российский рынок, возможно, станет привлекательным.

В Испании наблюдается высокий спрос на вторичное жильё.

В конце года эксперты рынка обычно публикуют статистику и выводы за прошедший год и прогнозы на следующий. 2019-й не стал исключением. Каким был 2019 год для рынка недвижимости Испании, и каким станет 2022-й? В этой статье мы собрали для вас информацию по данному вопросу.

Рынок вторичной недвижимости в 2019 году

Все указывает на то, что период стремительного роста цен на недвижимость в Испании остался позади. По данным портала Idealista, в последнем квартале 2019-го цена на вторичное жилье в стране выросла на 1,6%, а за весь 2019 год – на 4,6%, до €1763 за кв.м. Значит ли это, что цены в скором времени пойдут вниз?

Эксперты сектора недвижимости, в том числе и глава департамента исследований портала Idealista Фернандо Энсинар, уверены, что снижения цен в ближайшее время не будет: они продолжат расти, хоть и медленно.

На состояние рынка недвижимости в 2019 году сильно повлияло принятие нового ипотечного закона, вступившего в силу в июне. С этого момента число сделок купли-продажи, а также предоставленных ипотечных кредитов, пошло вниз. Тем не менее, по мнению Энсинара, в 2022-м показатели постепенно вернутся в норму. Подробнее о тенденциях ипотечного рынка в Испании в 2022 году читайте здесь.

Согласно данным Idealista, в 2019 году цены на недвижимость упали в 5 автономных сообществах Испании: Эстремадура (-1,3%), Галисия (-1,2%), Астурия и Кастилия-Ла-Манча (-1,1%), Кастилия и Леон (-0,2%).

В Кантабрии цены не изменились. В остальных регионах наблюдался рост. Первое место по данному показателю заняла Андалусия, где цены на жилье выросли на 8,8%. Далее следуют Балеарские острова (6,6%), Канарские острова (5,2%) и Мурсия (4,9%).

Самым дорогим регионом Испании для покупки недвижимости остаются Балеарские острова (€3060 за кв.м). Далее следуют Мадрид (€2805), Страна Басков (€2581) и Каталония (€2281). На противоположном конце рейтинга находятся такие регионы, как Кастилия-Ла-Манча (€865), Эстремадура (€889), Мурсия (€1045).

Если говорить о провинциях, самый высокий показатель роста цен на вторичное жилье в 2019 году зафиксирован в Льейде (9,3%). Далее следуют Малага (8,5%), Гранада (7,2%), Балеарские острова (6,6%), Санта-Крус-де-Тенерифе (6,2%). Падение цен было зарегистрировано в провинциях Оренсе (-9,4%), Сория (-5,7%) и Куэнка (-5,6%).

Самой дорогой провинцией Испании в 2019 году стали Балеарские острова (€3060 за кв.м). Далее следуют Гипускоа (€2969), Мадрид (€2805) и Барселона (€2693). Самые бюджетные провинции для покупки недвижимости – Куэнка (€771) и Сьюдад-Реаль (€802).

Если говорить о столицах провинций, рейтинг городов с максимальным показателем роста цен на недвижимость в 2019 году занимает Жирона (+15,3%). Далее следуют Санта-Крус-де-Тенерифе (+12,9%) и Уэска (+8,2%). Противоположная ситуация наблюдается в Оренсе, Сории и Касересе, где цены за 2019 год упали на 6,6%, 4,6% и 3,1% соответственно.

Самой дорогой столицей провинции в 2019 году стал Сан-Себастьян (€4540 за кв.м). На втором месте – Барселона (€4115), на третьем – Мадрид (€3732), на четвертом – Пальма (€2972), на пятом – Бильбао (€2931). Самая бюджетная столица – Куэнка (€1040).

Рынок новостроек в 2019 году

Средняя стоимость нового жилья в Испании за год выросла на 4,5% в столицах провинций – до €2453 за кв.м, согласно данным «Доклада о тенденциях сектора недвижимости», составленным Обществом оценки.

Тем не менее, показатель роста, зарегистрированный в конце 2019 года, является более низким, чем год назад – 5,4%. За период с июля по декабрь средняя стоимость новостроек в Испании выросла на 2,2%, на 0,9% меньше, чем за аналогичный период 2018-го.

Согласно докладу, средняя стоимость нового жилья площадью 90 кв.м в столицах провинций Испании составляет около €220 800. В остальных городах средняя стоимость квадратного метра нового жилья, по данным на конец 2019 года, составила €1682 (+1,8% по сравнению с 2018-м).

Самым дорогим регионом для покупки новостроек стала Каталония (€3934). На втором месте – Мадрид (€3617), а на третьем – Страна Басков (€2734). На противоположном конце списка находятся Эстремадура (€1198), Мурсия (€1260) и Кастилия-Ла-Манча (€1434).

Самые дорогие столицы провинции – Барселона (€4433) и Мадрид (€3627). Далее следует Сан-Себастьян (€3609). Тем не менее, по данным Общества оценки, темп роста цен в этих городах продолжает снижаться. Самые экономичные с точки зрения покупки нового жилья столицы провинций – Касерес (€1189), Сьюдад-Реаль (€1200) и Бадахос (€1205).

Также в докладе приведена информация относительно финансовых усилий для покупки недвижимости в Испании. Средний показатель по стране – 7,4 годовых зарплат. Самый высокий показатель – на Балеарских островах – 16,4 годовых зарплаты, а самый низкий – в Ла-Риохе – 4,9 годовых зарплаты.

Прогнозы на 2022-й

2019 год стал переломным для сектора недвижимости Испании. Темп роста цен и количества операций купли-продажи значительно снизился и приблизился к здоровому, что позволяет не опасаться формирования нового пузыря на рынке недвижимости.

По мнению экспертов, в 2022-м году сектор недвижимости должен сосредоточиться на том, чтобы привлечь большее число молодых людей, ищущих себе первое жилье. Без этих покупателей сектору будет сложно достичь показателя в 150 000 новых жилых объектов, необходимого для стабильного развития в области строительства. В 2019-м году данный показатель все еще находился далеко от этих цифр, хотя точные данные пока неизвестны. В свою очередь, в 2018 году он составил чуть более 100 000.

Если говорить об аренде, здесь тоже будет наблюдаться торможение, однако цены продолжат расти во многих городах. Кроме того, на сектор сильно повлияет соглашение, заключенное между PSOE и Podemos, об ограничении цен на аренду. По мнению экспертов в области недвижимости, данная мера приведет к сокращению предложения и отрицательно скажется на состоянии сектора.

Таковы исходные данные для сектора недвижимости в Испании, с которыми он стартует в 2022 году. Несомненно, вопросов пока больше, чем ответов – слишком уж много «темных пятен», и слишком нестабильна политическая ситуация в стране.

В этой связи, чтобы составить более или менее ясное представление того, что ждет рынок недвижимости в 2022 году, эксперты в разных областях проанализировали текущую ситуацию и ответили на несколько важнейших вопросов.

Нужно ли ждать нового кризиса?

В этой области мнения всех экспертов сошлись: новой рецессии в ближайшее время не предвидится. Тем не менее, заметно замедлится рост цен, а также количества операций купли-продажи, однако данный ход событий является естественным после нескольких лет бурного роста.

Вырастут ли цены на недвижимость в Испании в 2022 году?

Прогнозы роста на 2022 год от разных экспертов рынка:

• Pisos.com. По данным портала, показатель роста цен на недвижимость в 2022 году составит 2-4%, а на аренду – 4-6%.
• Fotocasa. Прогнозы этого портала: рост на 1-2% в области продаж и на 2,5% − в области аренды.
• Ассоциация застройщиков Испании (Asociación de Constructores Promotores de España) прогнозирует рост цен в области продаж на 3,5-5%.
• Moody’s. По прогнозам одного из самых влиятельных рейтинговых агентств, стоимость недвижимости в Испании в 2022 году вырастет на 5,5%.
• Standard & Poor’s, в свою очередь, прогнозирует рост цен на недвижимость в 2022 году в Испании около 3,5%, а в 2022 – 3%.
• Bankinter. Согласно прогнозам банка, показатель роста цен на недвижимость в 2022 году составит 1-2%.

Когда наступит наилучший момент для покупки недвижимости в 2022-м?

Большинство аналитиков считает, что ситуация на рынке будет относительно ровной в течение всего года – резких падений и спадов не предвидится, а значит подгадывать какой-то определенный момент для покупки жилья не имеет смысла. Наилучший момент зависит исключительно от желания и финансовых активов самого клиента.

Однако есть и те, кто не согласен с этим мнением. Так, Сандра Даса из Gesvalt считает, что лучшее время для приобретения жилья – первые месяцы года, поскольку индекс Euribor по-прежнему остается низким, ЕЦБ не поднимает ставки, а цены, хоть и медленно, но продолжают расти.

С этим мнением согласны и другие эксперты, добавляя, что первые месяцы года – лучшее время для покупки жилья для себя.

Если говорить об инвестициях, специалисты советуют подождать формирования правительства, чтобы ознакомиться со списком мер, которые оно планирует предпринять в области недвижимости.

Планируете покупку недвижимости в Испании в 2022 году? Наши эксперты ответят на любые ваши вопросы относительно приобретения жилья. С нашим каталогом объектов вы можете ознакомиться здесь.

Как covid-19 изменит жилищный рынок: упадут ли цены на недвижимость в Испании в 2022 году

Поделитесь статьей

Испания постепенно возвращается к обычной жизни: будущее теперь видится более ясно, и эксперты в области недвижимости начинают делать более точные прогнозы относительно перспектив рынка жилья. Раф Якоб, экономист, специализирующийся в области финансов, и член управляющего совета Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), высказал свое мнение относительно того, каким будет рынок недвижимости после коронавируса в Испании в целом и в Барселоне – в частности.

Ранние прогнозы состояния рынка недвижимости в Испании в 2019-2022 году мы публиковали здесь.

Кризис, абсолютно не похожий на тот, что случился в 2008 году

С самого начала пандемии стали раздаваться голоса, утверждающие, что рынок недвижимости ждет кризис, подобный тому, что разразился в 2008 году. Тогда произошел взрыв пузыря на рынке недвижимости, и цены на жилье рухнули на 40%. Однако сегодняшняя ситуация коренным образом отличается от тогдашней: как рынок недвижимости, так и финансовый рынок сейчас находятся в гораздо лучшем состоянии, нежели 12 лет назад.

Уровень долгов собственников сегодня намного ниже, у многих имеются накопления, а ставки по ипотеке в Испании находятся на рекордно низком уровне.

Сегодня нет никаких оснований ожидать снижения цен, хотя бы немного приближенного к уровню 2008 года. Однако очевидно, что экономика парализована, и рецессия неизбежна, а состояние рынка недвижимости напрямую зависит от здоровья экономики.

Эксперт отмечает, что сравнивать эти два кризиса – абсолютно неправильная стратегия, которая может привести к принятию неверных решений, поэтому важно понимать, что ситуация 2008 года и нынешняя имеют абсолютно разные причины и следствия.

Что ожидать от рынка недвижимости в Испании 2022 года?

Падение цен? Да. А еще − меньше операций купли-продажи и снижение спроса и предложения. При этом продавцы пострадают в большей степени, нежели покупатели, и тяжелей всего придется тем, кто владеет недвижимостью в курортных зонах на побережьях Испании, где обычно покупают летние резиденции.

Покупателей будут привлекать большие города. Многие агентства недвижимости уйдут с рынка из-за нехватки клиентов, и первыми исчезнут те, чьи услуги нельзя назвать качественными.

В самом выгодном положении окажутся покупатели, которые с уверенностью смотрят в будущее и не боятся наступившего кризиса. По мнению эксперта, речь идет в основном о молодых инвесторах, которые не напуганы нынешней ситуацией, а ищут в ней выгоду для себя. В любом случае, как покупатели, так и продавцы должны будут адаптироваться к новому положению дел.

Подробную информацию об инвестициях в Испании вы можете найти здесь.

Забудьте все то, что вы знали раньше

Всего за несколько дней активность рынка недвижимости упала практически до нуля. Конечно, рынок вновь восстановится, когда санитарный кризис останется позади, но он уже не будет прежним.

Допустим, что в январе вы имели четкое представление о текущем состоянии рынка недвижимости и об уровне цен в таких городах, как Барселона. Теперь все эти знания оказались абсолютно бесполезны, более того – они могут быть даже вредны, если вы на их основании решите принять какое-либо важное решение. Понять текущую ситуацию и адаптировать свою стратегию под нее – ключевой навык для достижения успеха. Поэтому забудьте все, что вы знали раньше, и приобретайте новый опыт и знания.

Негативные последствия будут сильнее для продавцов, нежели для покупателей

Одни владельцы недвижимости выставляют свое жилье на продажу и ждут покупателя, тогда как другие снимают свою собственность с продажи, если у них нет острой необходимости сбыть ее именно сейчас. Это приведет к сокращению числа операций купли-продажи, поскольку предложение будет ограничено.

Однако экономическая рецессия неизбежна, и многим продавцам на фоне царящей неопределенности придется снижать цены. С другой стороны, покупатели и инвесторы готовы подождать, тогда как часть продавцов испытывает необходимость в деньгах и стремится как можно скорее продать недвижимость, в связи с чем они готовы идти на уступки. В первую очередь начнут продаваться вторые резиденции и жилье, сдающееся в аренду.

Однако есть и другой момент: многие собственники считают, что их недвижимость намного лучше, чем она есть, и стоит больше, чем аналогичный объект по соседству. В большинстве случаев такие ожидания не оправданы, и в итоге сбивать цену все-таки приходится. Иными словами, если продать недвижимость действительно необходимо, нужно смотреть в глаза реальности, иначе можно упустить хорошую возможность продажи, которая в будущем может не представиться в течение долгого времени.

Инвесторы нуждаются в «плане В»

Главные города страны, такие как Барселона, в последние несколько лет привлекали большое число инвесторов, в том числе и иностранных. Сегодня эти инвесторы, имеющие в собственности один или более объектов, не находят выхода на рынок.

Оказавшись в такой ситуации, они вынуждены отказаться от «плана А» и перейти к «плану В» или «С».

Эксперт предупреждает, что ближайший год будет сложным для бизнеса. В большинстве случаев расходы на содержание недвижимости «съедят» прибыль. В этом случае продажа собственности сейчас, пусть даже с очень низкой прибылью или с ее отсутствием, может оказаться лучшим вариантом.

Эксперт рекомендует подойти к делу креативно, если так можно выразиться: нужно попытаться обговорить со своим банком условия финансирования, попытаться сдать собственность в аренду – в общем, искать варианты, а не «зацикливаться» исключительно на своем «плане А».

Санитарный кризис дает блестящие возможности платежеспособным покупателям и инвесторам, которые смотрят в будущее без страха

Платежеспособный клиент – это не обязательно тот, у кого на банковском счету лежит крупная сумма денег. Это клиент, имеющий стабильную работу и определенные накопления, а поэтому обладающий доступом к ипотечному кредитованию. В Барселоне и других испанских городах есть много покупателей, принадлежащих к этой группе.

По наблюдениям эксперта, покупатели-инвесторы становятся все более молодыми. Во время и после кризисов они принимают решения о покупке легче, чем более старшее поколение. Они не настроены на проигрыш, видят больше возможностей, лучше информированы.

Платежеспособным покупателям сейчас предоставляется уникальная возможность получить финансирование при рекордно низких процентных ставках. Можно взять фиксированную ипотеку на 10, 20 и даже 30 лет и стать владельцем недвижимой собственности, воспользовавшись сложившейся ситуацией. Подробно об ипотечном кредитовании вы можете прочитать в нашей статье “10 правил получения ипотеки в Испании”.

Для этого достаточно иметь накопления в размере €50 − €100 тысяч. Уже такой капитал позволит вам стать владельцем квартиры в одной из зон Барселоны, доходность которой может составить более 10% от суммы собственных инвестиций.

По мнению эксперта, продажи в самых популярных зонах Барселоны и других крупных испанских городов вырастут. Так, в каталонской столице станут пользоваться спросом районы в центре и в Eixample Sant Gervasi, Borne, Gracia и пр. Ознакомьтесь с полным списком районов Барселоны в нашей статье “16 районов Барселоны для проживания и покупки недвижимости”.

Многое зависит не только от зоны, но и от необходимости собственника продать: чем она выше, тем на большие уступки он пойдет.

Однако не стоит ожидать, что собственники, желающие срочно продать недвижимость, в массированном порядке выставят свои объекты на порталах продаж по сниженным ценам. Предложения будут делаться исключительно в индивидуальном порядке, и за выгодную цену придется побороться.

Как covid-19 повлияет на стоимость недвижимости?

Вероятнее всего, цены в ближайшие несколько недель после реактивации рынка сильно не изменятся, однако в будущем разница между ценами, установленными продавцами, и конечными суммами сделок станет более заметной. В итоге цены снизятся, однако показатель снижения будет разниться в зависимости от характеристик жилья, его месторасположения и срочности продажи.

Что касается Барселоны, возможно снижение цен на 7 – 8%. В Мадриде этот показатель может быть несколько выше, а в среднем по Испании он может составить 10% в течение этого года.

Курортная недвижимость на побережье будет переживать непростое время: многие операции купли-продажи могут просто не случиться.

Сколько продлится кризис?

Влияние кризиса будет наиболее заметным в краткосрочной перспективе, и, если Испания и ЕС использует финансовые и налоговые стимулы, уже в 2022 году можно будет наблюдать положительную эволюцию.

Что происходит с ценами уже сейчас?

По данным исследования, проведенным Fotocasa, цены на недвижимость в Испании не спешат падать в связи с санитарным кризисом. По данным за апрель, в 52% провинций и в 51% муниципалитетов стоимость недвижимости выросла. Хотя, конечно, сейчас речь идет в большей степени о «виртуальной витрине», а не о реальной.

Исследование показало, что собственники пока не делают больших скидок. Более того, в апреле цены даже выросли на 0,5% по сравнению с мартом. При этом, конечно, стоит иметь в виду, что в этот период страна находилась на карантине, рынок недвижимости был практически полностью парализован, и приведенные данные относятся не к окончательным суммам сделок, а к ценам, установленным собственниками на свои объекты.

Тем не менее, в 9 автономиях цены за месяц снизились: Кастилия-Ла-Манча (-3%), Балеарские острова (-2,4%), Андалусия (-1,7%), Ла-Риоха (-1,4%), Галисия (-1,2%), Мурсия (-1,1%), Канарские острова (-0,5%), Кантабрия (-0,4%) и Эстремадура (-0,3%). Рост наблюдался в 8 автономных сообществах: Каталония (2,8%), Арагон (1,4%), Валенсийское сообщество (1,4%), Астурия (0,8%), Мадрид (0,7%), Наварра (0,5%), Страна Басков (0,3%), Кастилия и Леон (0,1%).

Рейтинг самых дорогих автономий для покупки жилья возглавляют Мадрид и Страна Басков: в среднем €3122 и €2809 за кв.м соответственно. Далее следуют:

Схема салона Boeing 737-900

Путешествуя на самолетах, пассажирам нередко достаются не самые лучшие места. Вы можете выбрать самостоятельно то место, которое как вам кажется, будет комфортным именно для вас. Для этого следует ознакомиться с компановкой конкретного самолета, на которым вы собираетесь лететь.

У крупных авиакомпаний есть разные модели самолеты. Одним из таких пассажирских лайнеров является Боинг 737-900. Это самый крупный представитель узкофюзеляжных воздушных судов в семействе 737. Он принадлежит серии “Next Generation”. О схеме салона и лучших местах в Боинге 737-900 мы поговорим на примере этого самолета компании КLM.

Общие характеристики

Это самый мощный лайнер в семействе 737. Его создавали, опираясь на опыт проектировки Боинга 737-800. По сравнению с последним его удлинили на 2,6 метра. Были установлены новые законцовки крыла — винглеты и другое хвостовое оперение. Цифровую авионику встроили похожую, на ту, что есть у Боинга 777.

У него два двигателя. Он предназначен для средних и малых по протяженности маршрутов. На фото Боинга 737-900 видно, что это красивый и достойный лайнер в линейке Боингов 737.

В салоне самолетов не так слышен шум двигателей, а освещение — очень удобно для пассажиров.

Выпускать этот тип самолетов начали в 2001 году, но он не пользовался особой популярностью у авиакомпаний, так как салон вмещал только 189 пассажиров.

В 2006 году была представлена новая версия — Боинг 737-900ER. Там увеличили пассажировместимость до 215 человек и добавили еще одну пару дверей. У него есть и дополнительные топливные баки, а законцовки крыльев переделали. Все это вкупе дало возможность увеличить дальность полетов до 5920 км.

Схема салона Боинг 737-900

Мы рассмотрим компоновку этого салона у компании KLM. Всего 201 человек может разместиться. С 1 по 9 ряд — это Бизнес класс, а с 10 по 33 — Эконом.

С каждой стороны единственного прохода размещается по три кресла. Места рядом с ним имеет одну особенность — откидывающийся подлокотник.

Перед первым рядом Бизнеса находятся помещения буфета, поэтому до пассажиров, которым там достались места, могут долетать запахи еды.

Напротив второго ряда находится гардероб, но это не помешает пассажирам удобно разместиться в своих креслах.

С 3-его по 8-ой ряд располагаются стандартные для Бизнеса места — больше места для ног и внимательное и постоянное обслуживание пассажиров во время всего перелета.

Схема салона Boeing 737-900.

9-ый ряд поставлен сразу перед Экономом, поэтому тут пассажирам могут мешать шум и суета пассажиров этого класса.

С 10-ого по 13-ый ряд находятся кресла, у которых стандартный для Эконома набор удобств.

Кресла в 14-ом ряду находятся перед аварийными выходами, а значит, что спинки кресел откинуть вы не сможете. Тут может быть и холодновато.

15-ый ряд расположен у аварийных выходов, поэтому сидеть там пассажирам с детьми, пожилым путешественникам или тем, кто берет с собой животных в салон, запрещено. Ставить какие-то сумки или пакеты вы тоже не сможете. Зато тут больше места для ног.

Еще один минус этого ряда — тут может быть прохладно, поэтому попросите у стюардесс плед на время перелета.

Находящийся сразу за ним — 16-ый — один из самых удобных во всем Экономе, так как тут очень большое пространство для ног. Именно здесь следует размещаться, если у вас есть проблемы с опорно-двигательным аппаратом.

Все остальные места похожи на те же, что и в 10 — 14 рядах, кроме предпоследнего и последнего. Соседство с туалетами не придает им привлекательности по вполне понятным причинам.

В 33-ем ряду спинки кресел не откидываются, что не даст пассажирам расслабиться во время перелета.

Такая схема салона у Boeing 737-900. У других авиакомпаний она может отличаться количеством кресел или классов обслуживаний.