Строительство домов в Германии – особенности и стоимость

Постройка своего дома в Германии — история иммигрантов

Мотивация к покупке или строительству своего дома в Германии. Анализ необходимых условий для получения ипотеки на постройку немецкого жилья.

Дом в Германии! Сколько людей мечтают о зелёной лужайке перед красивым новым строением, глядя на которое испытываешь гордость за то, что оно – твоё. Но кто-то строит планы, а кто-то – строит дома! Этой статьёй сайт “Жизнь в Германии” открывает цикл рассказов о деталях строительства собственного дома на немецкой земле. Читайте и переходите от мечты к действиям!

Мотивация

Начнём с простого вопроса: а нужно ли оно вообще – обзаводиться собственной недвижимостью?

Ведь можно всю жизнь снимать жильё, тем более, что половина немцев так и делает. Съёмщик в Германии защищён законами, разорвать контракт на аренду не так-то просто, поднять арендную плату ещё сложнее. А снимать можно и дом, если квартира не по душе.

Такой подход в выборе жилья оставляет больше пространства для манёвра. Нашёл новую работу – переехал. Изменились семейные обстоятельства – поменял квартиру. Меньше забот с ремонтом, налогами, страховками и так далее.

Но, с другой стороны, величина ежемесячных взносов при покупке немецкого жилья в ипотеку сравнима с размером арендной платы. Кроме того, недвижимость – один из самых надёжных способов сохранения накопленного капитала.

Конечно, с собственным жильём переехать в другой город на новую работу будет гораздо сложнее. Но тут все зависит от конкретного человека, для некоторых это не имеет значения. Например, когда работают оба супруга, то один из них всё равно, скорее всего, окажется вынужден совершать ежедневные долгие поездки до офиса.

Забот с собственным жильём, безусловно, будет больше. Но самое главное – есть шанс сделать всё именно так, как всегда хотелось и жить в доме своей мечты!

Вопрос с мотивацией к постройке своего жилья можно закрыть так. Если Лёв Толстой говорил начинающим писателям: “Можете не писать – не пишите!”, то здесь справедливо сказать: “Можете не строить – не стройте!” Всё-таки свой дом в Германии – это больше не дело выгоды или прибыльности предприятия, а скорее осуществление мечты.

Покупать или строить?

У потенциального домовладельца существует две возможности:

• Купить готовый дом с участком
• Купить отдельно участок и построить на нём дом

Первый вариант (покупка готового дома) имеет свои достоинства:

• По времени осуществить задуманное можно гораздо быстрее.
• Покупка может оказаться дешевле постройки, особенно если речь идёт не о новом строении.
• Немецкие принудительные аукционы всё ещё реальный шанс купить жильё намного ниже реальной стоимости объекта.
• В винтажной немецкой архитектуре тоже есть свой шарм.

Однако есть и недостатки:

• В зависимости от состояния объекта придется вложить средства в ремонт купленного дома. Оценить объем таких инвестиций будет непросто.
• Может оказаться сложным найти такое предложение, чтобы и расположение, и участок, и сам дом устраивали полностью.
• Покупка жилья, особенно если речь идёт о новом, может обойтись дороже строительства. Ведь вряд ли кто-то хочет торговать недвижимостью себе в убыток.

Подготовка к строительству – необходимые условия

Итак, если решение о постройке своего “домика в немецкой деревне” всё-таки принято, давайте разбёремся, как именно это сделать.

Наличие собственных сбережений

Собственные сбережения – важнейшая вешь для получения ипотеки в Германии

Во-первых, понадобится некоторый стартовый капитал. Чем больше его размер, тем выше вероятность положительного решения банка по ипотеке и тем выгоднее условия.

Стартовый капитал является аналогом “первоначального взноса”.

Если есть 50 000€, а на дом планируется потратить с учетом всех расходов 250 000€, в банк следует адресовать запрос на 200 000€. Наличие 50 000€ придётся доказать, предъявив выписки со счёта или наличные.

Этот начальный капитал нужно ведь откуда-то взять. Не то, чтобы не имея своих денег получить ипотеку под строительство в Германии совсем невозможно. При стабильном заработке и хорошей профессии банк может закрыть глаза на отсутствие накоплений. Но процент по кредиту будет существенно выше.

Здесь есть один интересный нюанс – когда банк выдаёт запрошенную сумму, тратить её на косвенные расходы, в частности, оплату услуг нотариуса или налог на владение жильём Grunderwerbsteuer, запрещено. Важно понять, что эти расходы (около 10-15% от стоимости покупки) в любом случае придётся оплатить из собственного кармана.

Услуги по поиску ипотеки

Помогаем подобрать предложения по ипотеке в Германии на русском языке с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Сравнение условий всех немецких банков, ведение переговоров, разъяснения условий кредитования. Помогаем в следующих ситуациях:

• Покупаете недвижимость в Германии и хотите разобраться, какие варианты финансирования доступны.
• Платите ипотеку, контракт с банком подходит к концу, а долг ещё не погашен полностью, требуются Anschluss-Darlehen.
• Владеете немецким жильём, хотите взять доступный кредит на бизнес или для других целей под залог своей недвижимости.

Оставьте контактные данные, мы с Вами свяжемся.

Разрешение на пребывание в Германии

Во-вторых, неограниченное разрешение на пребывание в Германии желательно, но не обязательно. Для покупки недвижимости, с юридической точки зрения, виза вообще не играет роли. Это важно только для банка, который выдает кредит. И здесь неограниченный вид на жительство позволит получить лучшие условия.

В случае автора, ВНЖ сроком на 4 года по параграфу о “Голубой Карте”, а также двухлетнее разрешение на пребывание супруги, оказалось достаточным для получения ипотеки. Хотя согласие дал только один банк (Ing-DiBa), впрочем, на вполне человеческих условиях.

Важное замечание: кредит можно оформить на обоих супругов, даже если работает только кто-то один. В этом случае получить ипотеку в немецком банке проще и проценты по кредиту выгоднее.

Наличие стабильного дохода

В-третьих, для получения ипотеки необходима стабильная зарплата. Например, неограниченный по времени рабочий контракт. Это обязательное условие для банка.

Достаточность дохода определяется так: если сложить совокупный семейный доход и вычесть ежемесячные взносы в ипотеку, то должно получиться не меньше минимального прожиточного минимума на человека. Конкретная сумма может зависеть от региона проживания, обычно это 600-800€ на каждого члена семьи.

Дополнительные условия

Не забывайте, что скорее всего вся коммуникация в процессе строительства будет идти на немецком. Так что необходимы знания языка хотя бы на уровне B1. Иначе выбор вариантов будет существенно ограничен, а также велик шанс совершить ошибку просто из-за недопонимания.

Кроме того, будущему домовладельцу потребуется готовность переспрашивать всё по сто раз. Не стоит делать умный вид, когда некие вопросы остались непонятными. Лучше попросить объяснить другими словами, в общем, быть полностью уверенным, что на каждом этапе строительства есть полное понимание, что происходит.

Построить дом в Германии – стоимость

Построить дом в Германии – на какие расходы нужно рассчитывать?

Что стоит построить маленький дом в Германии по сравнению с большим?

По проверке затрат: этого нельзя сказать единовременно – стоимость домов, как правило, очень далеко друг от друга в расходной шкале, независимо от размера.

В качестве грубого ориентира можно на дом поставить стоимость от значения между около 1300 евро за м2 до 2 000 евро за м2 жилой площади . Среди этой ценовой категории в строительстве встречаются редко роскошно выполненных сооружении.

Кроме того, вы, конечно, должны определить для себя перед тем как построить дом в Германии, что теперь означает „маленький“: односемейный дом, как правило, имеет размер от 130 м2 до 150 м2 или более – „маленький дом“, следовательно, будет иметь размер от 90 м2 до 100 м2 или даже меньше. Сборные дома можно купить в отдельных случаях около 70 м2 площадью.

Следует учитывать при этом прежде всего:

• чистая стоимость строительства
• дополнительные расходы на строительство
• стоимость покупки земли
• коммунальные услуги по покупке земельного участка и расходы на освоение
• стоимость планирования
• затраты на проектирование наружного комплекса (часто забываются при расчете)

Стоимость строительства и дополнительные расходы на строительство

На чистом строительстве лежат, как уже говорилось, в зависимости от конструкции дома, между 1.300 евро за м2 и около 2000 евро за м2 расходов.

Если это не панельный дом, а в соответствии с индивидуальными пожеланиями в монолитном строительстве построенном доме, вам следует учесть, что сравнительно по стоимости уже будет от около 1700 евро за м2 до 1900 евро за м2.

К чистым затратам на строительство добавляются и дополнительные затраты на строительство , которые необходимо учитывать. В большинстве случаев они составляют от 15 % до 20 % от чистой стоимости строительства.

Стоимость земельного участка

Перед началом как построить дом в Германии, сначала, конечно, нужен соответствующий участок. Цены на землю в Германии могут сильно отличаться в зависимости от региона Германии, поэтому в зависимости от того, где вы хотите построить, стоимость сильно отличается. Стоимость чистой земли часто может составлять от 20 EUR за м2 до 50 EUR за м2 в малоструктурных районах, но в немного лучших местах они обычно могут варьироваться от 250 EUR за м2 до 500 EUR за м2. Ну вот например в более топ местах таких , как в Мюнхене или Штутгарте участки под строительство будет уже стоить от более чем 1000 евро за м2 до 2500 евро за м2 .

В дополнение к чистой стоимости самого участка необходимо учитывать и дополнительные сборы при покупке участка. В дополнение к брокерским расходам и основному налогу на приобретение (оба в зависимости от конкретного региона Германии), это включаетв себя расходы на земельный кадастр, а также расходы на освоение в соответствующем отдельном случае.

Уже сами по себе сборы и брокерские расходы могут составлять от 10% до 15 % от цены земли, кроме того, могут быть высокие затраты на освоение. Обычно они лежат между 6.000 EUR-18.000 EUR, которая может отличаться в случае необходимости.

Стоимость планирования

Если дом запланирован индивидуально архитектором, необходимо также рассчитать соответствующие затраты на планирование. В зависимости от того, в какой степени работает архитектор и какие задачи он выполняет при сопровождении строительства, затраты обычно находятся в диапазоне от 10% до 15 % от чистых затрат на строительство. Особенно сложные планы также могут быть дороже, если это необходимо.

Стоимость проектирования наружного комплекса

Как правило, стоимость проектирования наружного комплекса оценивается примерно с 5% до 15% от стоимости строительства – это, конечно, может варьироваться в отдельных случаях.

Стоимость включает в себя затраты на забор, подъезд, в том числе на создание террасы и строительство навеса или гаража на участке, а также на озеленение и дизайн сада после строительства.

Более роскошное наружное оборудование, такое как садовые домики, плавательный пруд в саду или очень сложный дизайн сада от дизайнера, конечно, значительно увеличивает эти расходы.

Пример затрат из практики

Например мы хотим построить дом площадью 76 м2 в качестве пенсионного места. Мы выбираем бунгало в сборном строительстве, которое мы возводим под ключ. Для этого мы покупаем один большой участок 1000 м2, также чтобы иметь немножко озеленение вокруг нас.

Пост	Цена
Участок стоимостью от 1000 м2	240.000 евро
Коммунальные Услуги Покупка Земельного Участка (Риэлтор, Земельный Кадастр, Налог На Покупку Земли)	28.824 EUR
Расходы на освоение	9.500 EUR
Стоимость дома под ключ (бунгало, 76 м2, 3 комнаты, готовый массивный дом, Walmdach, KfW дом эффективности 55)	151.500 EUR
Дополнительные расходы на строительство	23.725 EUR
Наружная система (подъезд и навес, забор, озеленение, садовый домик)	17.500 EUR
Общие расходы	471.049 EUR
Общая стоимость дома (без стоимости земельного участка)	175.225 EUR
Общая стоимость дома за м2 жилой площади	2.305 EUR за м2
Общая стоимость земельного участка (ВКЛ. Покупка-коммунальные услуги, освоение и т. д.)	295.824 EUR
Стоимость земельного участка за м2 полностью ВКЛ. Аппаратура	295,82 EUR за м2 площади участка

Это всего лишь пример стоимости для конкретного отдельного случая и для конкретного дома и земельного участка с определенным оборудованием. Стоимость также может значительно отличаться в других случаях.

Вопрос: от чего зависят затраты, если вы хотите построить небольшой дом?

Эксперт по проверке затрат: всегда следует рассматривать здесь:

• стоимость земельного участка
• коммунальные услуги при покупке земельного участка
• чистые затраты на строительство и дополнительные расходы на строительство дома
• является ли это сборным домом
• должен ли быть построен подвал или просто отлита напольная плита (не входит в стоимость дома сборных домов)
• какое оборудование будет выбрано в доме
• какие затраты на желаемое проектирование наружного комплекса

Стоимость часто может сильно отличаться в зависимости от индивидуального отдельного случая. Планирование всегда должно быть индивидуальным, сравнение затрат стоит того в любом случае.

Те, кто планирует индивидуально, а не покупает сборный дом, определенно должны ожидать более высоких затрат. Цены, достигаемые путем массового производства всегда одной и той же модели дома, почти никогда не могут быть достигнуты в индивидуальной массивной конструкции.

Вопрос: стоит ли строить небольшой дом?

Эксперт по проверке затрат: в принципе, можно предположить, что все затраты на строительство дома с большей жилой площадью также увеличиваются в той же степени – это относится как к каркасному строительству, так и к затратам на внутреннюю отделку, а затем и к эксплуатационным расходам на дом.

Так что строить слишком большие вряд ли имеет смысл и, как правило, пустая трата денег. Однако, наоборот, следует иметь в виду, что дом может быть расширен позже только при очень больших затратах, если все же задумаетесь о потомстве и места больше может не хватит.

Смысл, конечно, планировать уже изначально для людей с ограниченными возможностями (например, бунгало). Это позже экономит дорогостоящие расходы на реконструкцию дома в возрасте или при начале потребности в уходе.

В любом случае это был лишь очень примерный расчет расходов, чтоб вы могли понять, что стоит построить дом в Германии и в каждом отдельном случае надо очень точно всё рассчитать .

Также вы можете обратиться в наше агенство недвижимости и мы вам подскажем наиболее выгодные компании или мастеров для строительства дома в Германии.

10 полезных советов для тех, кто хочет купить или построить жилье

Каждый желает обеспечить себе беззаботную старость. Поэтому многие жители Германии со временем подыскивают себе собственное жилье. Или же строят дом сами.

Перед тем как отважиться приобрести недвижимость, необходимо все хорошенько взвесить и просчитать. Ведь те, кто собирается взять кредит, часто обманчиво полагают, что невысокие проценты по кредиту – это выгодно. Но не тут-то было, в таком деле легко просчитаться.

Вот несколько советов эксперта по недвижимости Франца Неттера, которые более подробно расписаны в книге «Wohnimmobilien».

Итак, 10 советов для удачной покупки или строительства недвижимости.

Дополнительные затраты

При покупке недвижимости необходимо учитывать дополнительные затраты, которые не входят в основную стоимость недвижимости. Затраты на приобретение земельной собственности, нотариальные расходы, затраты на регистрацию в земельном кадастре. Суммарно эти расходы могут составить 15% стоимости самого объекта недвижимости.

Месторасположение объекта недвижимости

Немаловажную роль при покупке недвижимости играет ее месторасположение. Например, в таких городах как Мюнхен и Берлин, где большая численность населения, цена на жилплощадь обычно значительно выше. Также при оценке объекта недвижимости учитываются следующие факторы: транспортная развязка, близость инфраструктуры, промышленная или парковая зона, а также перспектива развития данного района. Например, в случае, если в этой местности планируется построить пивоварню, складские помещения или оптовые склады, вырастает риск повышения шума и как следствие, ухудшаются условия проживания.

Не поддавайтесь давлению

Часто продавцы недвижимости хотят поскорее продать жилплощадь и используют психологический маневр, сообщая о том, что на данный объект есть еще пара желающих. Но зачастую главный желающий – это сам продавец, который хочет получить прибыль и минимально сократить свои текущие расходы.

Несмотря на выгодность капиталовложения в такую сферу, все же затраты на ремонтные работы и модернизацию предусматривают инвестиции. Также предполагаются выплаты земельного и других налогов. Поэтому досконально просчитайте необходимость покупки именно этой недвижимости. Порой необдуманные покупки ненужной недвижимости приводят к неплатежеспособности.

Покупка недвижимости без задолженности

Невероятно низкая цена на недвижимость часто вводит в заблуждение. Обычно такие дома и земельные участки находились ранее в правовом владении других лиц. Не исключено, что это залоговое имущество. Такой объект может обойтись покупателю намного дороже, если раньше он был производственного назначения. Не находилась ли на этом участке заправочная станция, легко можно проверить. Сложнее обнаружить следы производства по изготовлению опасных для здоровья веществ 100-летней давности. В таких случаях необходимо сделать пробу земли, чтобы избежать больших дополнительных расходов на оздоровление земли.

Важно думать о денежном резерве

Именно владелец, как правило, должен проводить ремонтные работы и модернизацию недвижимости. При этом съемщик также обязуется проводить ряд ремонтных работ и модернизацию внутри жилплощади. Владельцу также нужно помнить, что общины требуют определенный взнос за проведение внешних работ, например, – ремонт дороги. На все ремонтные работы владельцам рекомендуется откладывать 1% от инвестированной суммы в год. Например, если стоимость квартиры €180 000, то на ремонт пойдет €1800.

Невыгодная жилплощадь (дом туземцев)

Дом туземцев – одна из определенных форм жилых домов.

Такая форма жилплощади была создана иностранным обществом, которое торгует неперспективной недвижимостью. Обычно это низкопробное жилье для приезжих по низкой стоимости, у которого нет шанса на рынке недвижимости.

7. Регистрация в кооперативных списках

Одно из преимуществ регистрации в кооперативном обществе – это получение недорогой жилплощади. Такие квартиры обычно пользуются спросом у съемщиков из-за фиксированной арендной платы. Так как владельцы ориентированы на стабильный доход, оплата за жилье долгое время остается неизменной.

Чтобы попасть в такое общество, необходимо попытаться стать в список ожидания. В более почитаемых кооперативных обществах такие списки закрыты, но все же попасть в него возможно.

Также может иметь успех основание нового кооперативного общества. Для этого необходимо иметь недвижимость, пригодную для сдачи в аренду.

8. Образование строительного общества

Квартира в строительном обществе стоит гораздо меньше, чем в строительно-подрядной организации. Кроме того, вы получаете больше свободы в планировке постройки, оборудования квартиры и общественного помещения. Также есть возможность поближе познакомиться с будущими соседями.

Но будьте внимательны: в данном случае увеличиваются не только временные затраты. Есть риск, что общие затраты на строительство могут увеличиться.

9.Оформляя кредит, обращайте внимание на проценты

Если собираетесь оформить кредит на строительство или покупку жилья, стоит внимательно изучить условия его погашения.

Обычно кредит дается на 20 лет. Первые три года вы погашаете только проценты, а последующие 17 лет – тело кредита с процентами. Для заемщиков со средним доходом банки насчитывают 1,35% годовых. Клиентам побогаче дают более выгодный кредит – под 1,2 % годовых.

Допустим, вы взяли кредит €50 тыс. В течение первых трех лет платите банку примерно €56 ежемесячно. Далее сумма погашения кредита возрастает до €274. Через десять лет процент может вырасти до 3,4% , а то и до 5%. Таким образом, ежемесячная сумма выплат будет в пределах €297-€327 в месяц.

В большинстве случаев о благоприятных процентах договариваются только на короткие сроки. Чем дольше вы выплачиваете проценты, тем выгоднее кредитору. При этом увеличивается погрешность планирования затрат.

Кстати, с 11 марта этого года банки начали проверять заемщиков на предмет платежеспособности.

10.Не берите кредиты в иностранной валюте

Зачастую кредиторы предлагают оформить кредит в иностранной валюте, якобы с целью экономии. При этом риск все же огромен, так как скачки курса валюты непредсказуемы. Когда покупатели домов (а также кооперативы) оформляли кредиты в швейцарских франках, с повышением курса сумма выплаты вырастала на 10% и более.

+7(343)361-27-66

Строительство
финских домов
в Екатеринбурге

Немецкий каркасный дом — энергоэффективный дом

Сколько каркасных домов в Германии

В Германии загородных малоэтажных каркасных домов сравнительно с Америкой немного — примерно 20-25%. Конечно, можно было гордо заявить, что каждый четвёртый-пятый дом в Германии возводится по каркасной технологии, но зачем лукавить? К тому же внешне немецкий каркасный дом далеко не всегда отличишь от каменного — любят немцы дома отделывать штукатуркой и декоративным кирпичом, сразу и не догадаешься, из чего у дома стены! Лучше расскажем Вам, как строят дома в в Германии!

Кто в Германии строит деревянные и каркасные дома

Основательные немцы предпочитают строить каменные дома. Камень вызывает у них ощущение надёжности, но есть и еще одна причина. Производство кирпича и газобетона в Германии налажено хорошо, поэтому цена каменного дома в Германии меньше, чем деревянного, дерево-то дорого! Деревянный дом могут себе позволить лишь состоятельные люди, это престижно.

Поэтому и каркасные дома немцы строят солидно и надёжно — из сухих строганых досок 60х150 мм, или даже 80х200. Дома отделываются снаружи или штукатуркой, чтобы выглядели как каменные, или специально обработанными сухими брусками из экологически чистого дерева, или планкеном — на зависть небогатым соседям. А внутри стены кладется толстый слой утеплителя: 200-300 мм.

Еще более толстый слой утеплителя в 300-450 мм идет в перекрытия.

Для чего же нужна немецкому каркасному дому столь мощная тепловая защита?

Всё очень просто — Германия на 60% согревается импортным, российским газом. Импортный энергоноситель дорог, поэтому бережливые немцы стремятся снизить главную статью расхода на содержание дома — отопление.

Энергоэффективные и пассивные немецкие дома

Именно в Германии достаточно популярно строительство энергоэффективных и пассивных домов, практически не зависящих от внешних источников энергии. Они достигают расхода тепловой энергии 1-2 кВт на 100 квадратных метров площади дома! Это означает, что специальные отопительные приборы в доме не ставятся — практически достаточно тепла от бытовых приборов и членов семьи!

К сожалению, стоимость немецких каркасных домов достаточно высока — там это совсем не бюджетное жилье, — энергоэффективный дом дорог, а пассивный дом с нулевым энергопотреблением могут себе позволить только весьма богатые люди.

Особенности строительства каркасных домов в Германии

Эта статья написана по рассказу человека, побывавшего в Германии, и в силу большого интереса к строительству каркасных домов, обратившего внимание именно на эту сторону европейской жизни.

Первое, что поражает русского человека на немецкой стройке каркасного дома это порядок. Порядок во всём. Это даже трудно объяснить. На немецкой стройке всё происходит в строгой последовательности, и ровно никаких неожиданностей и случайностей почему-то не бывает. Заказчика никогда ничего не спрашивают в процессе строительства — всё уже согласовано заранее. Поэтому, заказав дом у солидной фирмы, заказчик спокойно может уехать на месяц-другой в отпуск. Когда он вернётся, всё будет готово, в точном соответствии с договором, строительными нормами, день-в-день.

К сожалению, “несолидные” фирмы и в Германии норовят обмануть заказчика точно так же, как это бывает в России. Они защищены хитро составленными договорами, которые предусматривают необходимость контроля со стороны владельца, а если не доглядел и вовремя не сказал, что тебя не устраивает — сам виноват! Рая на земле нет, увы!

Немецкий “орднунг” несколько отличается от русского понятия “порядок”. Если в России порядок — это когда всё происходит так, как должно быть, то в немецкий орднунг — это когда всё происходит так, как записано!

Что это означает? Немцы следует не духу, а букве закона, строительной нормы, договора. Несоблюдение записанного наказывается страшными карами, но никто не обязан делать то, что в бумажке не прописано!

Проектирование и подготовка строительства.

С документами на участок, в том числе геологией и геодезией, Заказчик идет в архитектурно-строительную компанию к проектировщику.

Весь процесс выбора проекта дома также упорядочен как последовательность очень простых этапов.

• Клиент сообщает состав семьи и пожелания, передает документы на участок;
• Проектировщик, подбирает несколько подходящих типовых проектов, с учётом пожеланий и расположения дома на участке;
• Заказчик последовательно выбирает модель дома;
• . стиль внешней отделки;
• тип фундамента;
• инженерное оборудование
• Если есть особые пожелания — они учитываются, потом в программе готовится комплект чертежей, сообщается стоимость и если она устраивает, договор подписывается Заказчиком.

Когда наш человек общался с немецким проектировщиком, его удивило, что на некоторые, казалось бы сложные вопросы, архитектор отвечает очень быстро, а на некоторые простые – «тормозит».

Оказалось, что для того, чтобы оценить стоимость дома по эскизу, немец не “тормозил”, а сначала сделал компьютерную модель этого дома, а потом по ней очень быстро и практически точно всё посчитал.

В такой модели все площади считаются автоматом, а по ним – очень легко посчитать все работы и материалы. Площадь стен сразу за вычетом площади окон и дверей, отдельно – площадь окон, количество и спецификации дверей, площадь крыши и количество кровельного материала, и т.д.

Заказчик пожелал изменить дом — архитектор за несколько минут поменял модельку и снова все быстро пересчитал.

Казалось бы построение модели лишняя работа, а в результате — точность и экономия времени и сил.

Этот очень экономный по отношению к своему времени подход проявляется практически во всем: действий, результаты которых потом надо будет переделывать, практически нет – разве что если это совсем быстрые и «дешевые» действия, продолжительностью пару минут.

С немцами очень хорошо чувствуешь, что время — дорого, а переделка – очень неэкономичный процесс, и надо сразу делать хорошо.

Одним из последствий такого способа организации проектирования является то, что вы заранее точно знаете цену своего дома. И никаких «дополнительных работ» и удорожания материалов в ходе строительства не будет.

Если уж договорились на определенную цену, то именно столько вы и заплатите.

Если подрядчик что-то не учел и забыл про какой-то гвоздь или болт – это его проблемы.

И случается такое в Германии у подрядчика очень редко и всегда за его счет. Есть и обратная сторона этой медали: подписанный и запущенный в производство проект – не меняется, потому что это очень дорого.

Каждое отклонение от проекта “по ходу” — стоит заказчику очень ощутимых денег.

Собственно, строительство каркасного дома в Германии

Каждым этапом обычно занимается своя компания, с заранее оговоренным результатом, сроками и ценой. И им не надо объяснить, как это должно быть сделано – есть общеизвестный стандарт на все работы.

Поэтому в Германии не бывает прорабов на небольших стройках. Если в постройке дома участвуют несколько бригад или компаний (фундамент, сборка комплекта стен, перекрытий и крыши, кровельщики, оконщики, электрики, сантехники, специалисты по вентиляции, специалисты по тонким сетям, отделочники), то есть мастер-бригадир, который детально знает и стандарты, и законы, и документацию на проект, и состав работ, и при этом сам умеет делать практически все, сам работает на основных этапах, а на других – принимает работу. Он расписывается под актом сдачи-приемки, и если находятся дефекты, то последствия — от дисквалификации (а это потеря очень ощутимых денег, потраченных на обучение и сдачу соответствующих экзаменов) до уголовной ответственности.

Ответственность за нарушение договора в Германии практически неотвратимая.

Поэтому немецкий мастер нацелен на результат — а результат у него не выполнение какого-то этапа и получение денег за него, а именно строительство дома целиком! Поэтому немцы выбирают такие решения, которые удешевляют строительство каркасного дома в целом, а не один дешевый этап. Например, самый дешевый фундамент — это мелкозаглублённая лента. Утеплённая шведская плита буде в разы дороже. Однако, УШП это не просто фундамент, а и утеплённое нижнее перекрытие, и система отопления первого этажа, и теплоаккумулятор, совершенно необходимый энергоэффективному дому.

Поэтому в итоге грамотный целостный подход экономит деньги Заказчика при очень дорогом фундаменте!

При монтаже каркасного дома немцы обязательно закладывают в стены и перекрытия коммуникации (вплоть до слаботочки, то есть системы “умный дом”, охрана, интернет, пожарные датчики). На этапе «коробки» это конечно немного удорожает строительство, но в целом получается и дешевле, и быстрее.

Принцип прост: сначала хорошо думаем и считаем, потом – быстро и без лишних затрат строим.

В Германии сметная стоимость человеко-часа в среднем суть больше 20 евро, и они очень экономят трудозатраты. Строить долго – невыгодно. Поэтому коэффициент полезного действия немецкого рабочего – в десять раз выше, чем у «треста ТаджикСтрой».

Коробка каркасного дома с окнами ставится под крышу за два-три дня, а потом в течение трех-четырех недель доводится до состояния «под ключ» силами 2-3 отделочников (включая дополнительное утепление и отделку фасада клинкерной плиткой!).

Понятно, что для этого нужна и высокая квалификация рабочих, и эффективные инструменты, и отсутствие переделок.

Обычным инструментом является подъёмник, малый кран, потому что поставить без него готовую панель стены длиной девять метров никаким таджикам не под силу.

Покупать хорошие инструменты и механизмы в Германии выгодней, чем нанимать больше рабочих: если работы нет, то инструмент отправляется на склад, а рабочих надо или увольнять, что очень недешево, или платить зарплату — это гораздо дороже инструмента.

Что такое под ключ или несколько строк о правильной комплектации

В процессе общения с немцами на строительную тему, очень часто, при вопросе о каких-то необходимых деталях, слышишь «это в комплекте». Это означает, что большая часть работ делается не на стройке, а на производстве, в цеху, в комфортных условиях на хорошем оборудовании. И для очень экономных немцев этот принцип имеет большой экономический смысл, т.е. ведёт к итоговому снижению стоимости дома.

Некоторые примеры комплектов:

1. Фундамент выполняется уже с гидроизоляцией, дренажем, подземными коммуникациями, вентиляцией, и — можете не верить, — но в точном соответствии с чертежом, и даже взятием проб бетона для лаборатории, чтобы доказать, что бетон использовался нужной марки!;
2. Комплект стеновых панелей — точно по размеру, стыкуются на обвязке почти с миллиметровой точностью, подгонять не нужно;
3. Комплект деталей для крыши каркасного дома. Все стропила, брусья, растяжки почему-то подходят друг к другу и ничего сверлить и пилить не надо. Металлический крепеж – с точностью до гвоздя или болта. Их тоже почему-то всегда хватает и все болты влезают в заготовленные отверстия.
4. Дымоход для камина, состоит из нескольких десятков деталей, включая термоизоляцию при прохождении перекрытий и кровли;
5. Камин. В комплект входит даже плитка, которую надо уложить перед ним для пожарной безопасности и металлический лист на заднюю стенку;

Итак, немецкий каркасный дом — это красивый, престижный и дорогой дом для состоятельных людей. Поистине, этот мир удивителен!

Это статья из цикла статей про каркасные дома в разных странах. Предыдущая рассказывала про каркасные дома в США и Канаде. Далее читайте про каркасные дома в Великобритании.

Похожие статьи

Канадский каркасный дом, финский каркасный дом — какая разница?

Строительство дома в Германии

Строительство собственного дома на купленном земельном участке как альтернатива готовым домам или квартирам в Германии. Стоит ли оно того?

В Германии, как и в большинстве стран мира, действует право на частную собственность, куда входят и земельные участки. Если Вы покупаете недвижимость вместе с земельным участком, это значительно облегчает вашу жизнь, избавляя Вас от необходимости платить за аренду участка и открывая возможности для долгосрочного использования участка Вашими потомками.

Сегодня мы рассмотрим отличный участок, купленный как раз под строительство частного дома.

Земля находится в Бад-Зарове, в одном часе езды от центра Берлина и всего в 30 минутах от Франкфурта-на-Одере.

Бад-Заров — городок с населением около 6 000 человек. Для тех, кому не по душе городская суета, подобный неторопливый город с живописными пейзажами, лесами и озёрами, является идеальным местом для жизни. При этом близость к крупным городам, прежде всего к Берлину, и развитая инфраструктура дают гибкость в выборе работы и возможность быстро до неё добраться, даже при отсутствии личного автомобиля.

Наиболее распространены в этом регионе виллы на одну семью. В соответствии с собственными предпочтениями, Вы можете реализовать поистине “дом своей мечты”. Обратившись в строительную компанию, Вы выбираете планировку и дизайн дома из уже существующих образцов или же разрабатываете оригинальный вариант. Проектирование и строительство дома начнётся сразу после согласования с профильными государственными органами.

Строительство дома на одну семью в среднем занимает около 40 недель, то есть около 10 месяцев. Различные факторы, такие как размер и структура дома, время года, погода, количество выходных дней, могут уменьшить или увеличить этот срок. В связи с этим срок от подачи заявки до завершения строительства определяется как один год.

Рассматриваемый нами участок находится в двух километрах от оздоровительного цента (см. фото выше), в одном километре от центрального вокзала Бад-Зарова и всего в 500 метрах — в шаговой доступности от живописного озера Шармютцельзее. Участок площадью около 1 000 квадратных метров был куплен за 110 000 евро.

К участку уже подведены основные коммуникации: водоснабжение, электричество, газ, канализация. Поэтому сразу после покупки можно обращаться в строительную компанию.

После проведения всех измерений и выравнивания грунта можно приступать к строительству. На этом участке планируется возведение двухэтажного дома для одной семьи с жилой площадью 180 квадратных метров. Дизайн разрабатывался в соответствии с соседскими домами, чтобы он не выбивался из общего вида, владельцы решили выбрать простой и практичный стиль “Stadtvilla”. Он характеризуется очертаниями с прямыми углами и скатной крышей с небольшим углом наклона.

На этом фото изображены кирпичи, из которых возводятся стены. Они изготовлены из экологически чистого сырья, достаточно прочны и долговечны, а полости обеспечивают теплоизоляцию.

После завершения первого этажа строители устанавливают временные опоры для строительства второго этажа.

Стены второго этажа готовы, как и каркас крыши.

После завершения основного этапа строительства и и завершения общей структуры дома, можно приступать к теплоизоляции, гидроизоляции, установке обогрева, окон и дверей.

Следующий шаг — работа с коммуникациями, включая контуры обогрева, водопровод, канализацию и электричество.

Наружняя отделка белого цвета придаёт дому аккуратный вид высокие окна второго этажа оборудованы перилами.

На этом фото дом готов на 95%, срок завершения соответствует запланированному — 1 год. Стоимость строительства составила около 220 000 евро. С учётом стоимости земли и всех сборов общая сумма составила около 350 000 евро. В принципе, эта сумма соответствует покупке аналогичного дома в схожем районе. Однако в данном случае владельцам пришлось ждать один год, но они получили совершенно новый дом, спроектированный и построенный с учётом их потребностей и пожеланий.

Если Вы заинтересованы в покупке земли и строительстве собственного дома в Германии, либо Вы желаете присмотреть уже готовый дом или квартиру, мы можем предоставить Вам полную информацию по текущим ценам, ситуации на рынке и возможностям иммиграции в Германию, Австрию или Швейцарию.

Сколько стоит построить многоквартирный дом в Германии?

При согласовании строительных проектов, некоторые инвесторы задают нам вопрос о стоимости строительства в Германии. Якобы они обладают информацией о стоимости в 1.000 € за кв.м. жилой площади, которую им сообщили знакомые из Прибалтики или которую они увидели на форумах в интернете.

Насколько же это цифра соответствует действительности и что в нее входит?

В этом мы и попробуем сегодня разобраться.

Нетто, Брутто – игра с цифрами.

Начнем пожалуй с того, что это цена НЕТТО.

В Германии это нормально указывать цену НЕТТО, когда речь идет о сотрудничестве двух фирм. Но никто вам сразу не скажет: “НДС вам не вернется, потому что вы будете продавать квартиры конечному потребителю.”

При расчетах прибыльности инвестиций, инвестор должен всегда учитывать цену БРУТТО.

То есть к цене 1.000 € за кв.м. нужно сразу прибавить 19% НДС: 1.000 + 19% = 1.190 € / кв.м.

За что платим, то и имеем.

Идем дальше. Цена 1.190 € за кв.м. жилой площади НЕ включает в себя сантехнику, паркет, кафельную плитку, а также другие материалы и работы. Например подключение к коммуникациям и обустройство территории.

1.190 € – ЭТО ЦЕНА ЗА ГОЛЫЕ СТЕНЫ !

В зависимости от класса строительства суммарная стоимость отсутствующих позиций может колебаться в районе 400-500 € за кв.м. (БРУТТО).

И ваша цена уже выходит: 1.190 + 500 = 1.690 € / кв.м.

Начиная с 1 июня 2016 года требования к нормам энергосбережения в Германии изменились. Построить дом по стандарту KfW 70 уже больше не разрешат. А стандарт KfW 55 предусматривает уже более дорогую отопительную систему и применяемые материалы.

А про главное то забыли?

И последнее – в цену 1.000 € за кв.м. НЕ входит стоимость строительства подземного гаража. В зависимости от особенностей грунта его стоимость может колеблется в районе 200-300 € за кв.м. (БРУТТО).

При условии, что нет никаких осложняющих строительство свойств грунта имеем: 1.690 + 300 = 1.990 € / кв.м

Также стоит упомянуть, что стоимость строительства в “богатых” немецких землях, таких как Бавария или Баден-Вюртемберг ощутимо выше. Связано это с более высокими зарплатами строителей и все это ведет к удорожанию строительства еще на 100-200 евро.

Т.е. там вы построите дом минимум по цене 2100 евро за 1 кв.м.

Реальность, с которой не поспоришь.

Итого, что мы имеем в сухом остатке?

В цену 1.000 € за кв.м. жилой площади НЕ входят:

• 19% НДС
• Стоимость отделочных материалов
• Стоимость строительства наземных гаражей или подземного гаража.
• Обустройство территории и стоимость подключения к коммуникациям

Если вы хотите, чтобы строительством вашего многоквартирного дома занимались проверенные немецкие подрядчики, а не псевдо-строители с румынскими паспортами, будьте готовы заплатить за строительство в среднем 1900-2.200 € за кв.м. жилой площади.

Не забывайте о том, что важно не только не переплатить на стадии строительства, но и знать как экономить на управлении своей недвижимостью.

Надежность и качество – гарантия успешности проекта!

Сотрудничая с компанией Status Invest вы получите возможность работать с проверенными застройщиками с опытом работы более 10-ти лет.

На основе уже имеющихся контрактов, наши подрядчики строят многоквартирные дома для инвесторов “под ключ” по цене 1.800-2000 € за кв.м. жилой площади, в которую включены:

• 19% НДС
• Натуральный паркет
• Сантехника от компании Villeroy & Boch
• Высококачественная кафельная плитка
• Подземный гараж или наземные гаражи
• Обустройство территории и подключения к коммуникациям
• Дом отвечает нормам энергосбережения KfW 55

Как построить дом в Германии: особенности

Для сотен тысяч немцев и русскоязычных переселенцев заветной мечтой является строительство собственного дома. В Германии у человека обладающего необходимым финансированием и четкими пожеланиями, построить дом не составит труда.

Дом в Германии: особенности строительства

По статистике более 70% людей желает обладать собственным домом за городом или в частном секторе, а приобретение дома за границей является недостижимой мечтой. Многих в постройке дома останавливает из-за большого количества бюрократических проблем, которые возникают во время разработки плана дома, однако в Германии этого «стихийного бедствия» легко избежать благодаря четкости и основательности немецкого менталитета.

Строительство Германии: нюансы и особенности

Первоначально возведение любого здания начинается с выбора площадки. Учитывая все особенности земли в Германии можно выбрать участок под любые необходимые характеристики. Этот этап пугает русскоязычных переселенцев, так как он подразумевает сбор множества документов связанных с геологическими анализами и геодезическими расчетами, однако на немецкой территории бояться таких бумаг не стоит. Приятным моментом строительства домов в Германии является то, что все проблемы, связанные с геодезией и геологией берут на себя государственные структуры. Такой фактор значительно упрощает начало строительства.

Следующим немаловажным моментом является контроль возведения зданий со стороны государственных структур. На любом этапе постройки объекта могут приехать независимые эксперты, которые сфотографируют все нарушения и предъявят владельцу. Также они составят список со всеми недочетами и назначат время для их исправления, при игнорировании нарушений на владельца накладывается штраф. По этой причине в Германии практически отсутствуют недостроенные здания, и практически все дома можно фотографировать для глянцевых журналов.

Также необычным фактом на немецкой стройке является полное отсутствие мусора и грязи. После покупки земельного участка владелец обязан сразу же провести необходимые коммуникации и дорогу. Во время застройки на площадке обязательно должен присутствовать контейнер для мусора. Все эти моменты контролируются структурой коммунального самоуправления, то есть общиной жильцов, в которую после приобретения участка включается владелец.

Возведение дома

Часто русскоязычные переселенцы пытаются построить дом самостоятельно. Такой способ подойдет только для тех, кто обладает достаточным количеством денег и времени. Чаще всего, люди, знакомые с немецким менталитетом, предпочитают обращаться к квалифицированным специалистам. Нанимая бригаду, каждый заказчик строительства в ближайшее же время узнает, что, как и в какой очередности будет происходить на стройке. Также владельцу возводимого дома всегда известно окончательная дата сдачи объекта. Эти данные после составления проекта скажет любой опытный мастер.

В случае найма бригады от заказчика потребуется следующее:
• Выбрать квалифицированного строительного подрядчика или мастера;
• Согласовать проект будущего дома;
• На основе геологических данных выбрать тип фундамента;
• Подобрать технологию возведения и строительные материалы.

Благодаря тому, что строительство домов в Германии уже давно поставлено на поток, затруднений ни с одним из пунктов не будет. Все мелочи продумываются заблаговременно и отображаются при создании 3D модели. Также туда вносятся любые изменения, поэтому в самом начале возведения здания каждый строитель точно знает все узлы будущего дома.

Работа с бригадой

Обращая внимание на строительство домов в России, многие отказываются нанимать опытных работников, так как наши строители зачастую исполняют свою работу «спустя рукава». Осуществляя возведение домов в Германии, застройщики и бригады действуют по совершенно противоположной системе.

Во-первых, главное у немцев – практичность и доступность. Первоначально в дому подводятся все коммуникации, чтобы упростить и ускорить работу.

Далее, вопреки всеобщему мнению о том, что немцы предпочитают возводить частные дома на каркасной основе, застройщики чаще работают бетонными блоками. Они легки в укладке, а дома из них получаются теплые и основательные.

Также немцы практически на всех этапах строительства используют технику. Небольшие подъемные краны и экскаваторы значительно увеличивают скорость возведения дома и позволяют остальным работникам не отвлекаться на перетаскивание строительных материалов.

Значительным отличием немецкого строительства является система работы. Дом, как объект, делят на несколько частей, и каждую часть выполняет определенная бригада или компания, которая обладает специальными навыками и разрешениями. То есть, закладкой фундамента и возведением стен занимаются строители определенной категории, а отделкой – опытные штукатуры. Контроль процесса совершает мастер или бригадир, который обладает всеми необходимыми навыками, знает документооборот и впоследствии принимает работу.
Интересно то, что если владелец найдет дефекты или недочеты, то мастера могут не только лишить денег и работы, но и приговорить к уголовной ответственности за некачественное строительство.

Нюансы архитектуры

Так как частные дома расположены в отдельных загородных секторах, а владельцы состоят в местных жилищных общинах, при строительстве необходимо учитывать некоторые архитектурные нюансы:
• Отсутствие видимого фундамента;
• Наличие панорамных окон;
• Строгая геометрия зданий.

Из-за мягкого климата и отсутствия сильных морозов, в Германии чаще всего используют плитный фундамент и при надобности его просто утепляют. Также отсутствие высокого фундамента значительно сокращает время возведения объекта.

Дома, возведенные немецкими строителями, порадуют русскоязычное население наличием больших панорамных окон. Их устанавливают также по причине теплого климата и из-за наличия красивых пейзажей.
Немцы предпочитают в архитектуре, как частных, так и многоквартирных домов строгость и лаконичность. Широко распространены прямоугольные дома с мансардным вторым этажом. Часто к ним прилегает гаражное помещение, из которого есть прямой вход в жилое здание. Простота геометрии домов наиболее рациональна для строительства. Такой подход значительно экономит средства для возведения и покупки материалов.
Также удивительным моментом является отсутствие заборов и оград на участках. Немцы обычно окружают дом зелеными насаждениями, цветами или деревьями.

Дом в Германии вместе с «JA Real Estate»

Воплотить мечту и приобрести свой уютный и тихий уголок стало реально вместе с компанией «JA Real Estate». Наши специалисты подберут лучшие варианты недвижимости для вас и вашей семьи.

Мы предлагаем загородные участки в окрестностях Мюнхена или других городов Германии.
Европейский комфорт, немецкое качество и современный дизайн – это дома от «JA Real Estate». Заполнив заявку или позвонив по номеру нашей компании, опытный специалист быстро подберет лучшие варианты квартир, домов, или других помещений, подходящих по всем необходимым характеристикам.

Большинство наших клиентов покупают недвижимость в Германии отправив индивидуальную заявку.

Заполните форму ниже и уже в ближайшее время наши специалисты предложат актуальные объекты под Ваши критерии.

Посетите нас в с социальных сетях и читайте самые свежие новости мира инвестиции, бизнеса и недвижимости в Германии