Почему стоит купить земельный участок в Германии

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

3 подводных камня, на которые необходимо обратить внимание при покупке коммерческой земли

Проектный юрист, налоговый консультант

специально для ГАРАНТ.РУ

Приобретая земельный участок для коммерческого использования, безусловно, необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами и запросить выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в праве продавца и отсутствии обременений. Однако, есть моменты, которые также нуждаются в проверке, но не столь очевидны. Рассмотрим их.

Безусловно, проверить на текущую дату статус продавца и наличие в отношении него возбужденных дел о банкротстве не составит труда, поскольку данные сведения являются открытыми. Для этого необходимо воспользоваться картотекой арбитражных судов (https://kad.arbitr.ru/) либо поискать уведомления о намерении кредитора обратиться с требованием о признании данного лица банкротом на сайте Федресурса (https://fedresurs.ru/).

Однако, что делать, если продавца признали банкротом после совершения сделки? Безусловно, риск оспаривания сделки купли-продажи в такой ситуации есть, поэтому на этапе совершения сделки необходимо его максимально минимизировать.
Во-первых, цена, указанная в договоре, должна быть рыночной. Для подтверждения соответствия стоимости земельного участка рыночной стоимости целесообразно на дату заключения договора провести оценку.

Во-вторых, расчет целесообразно проводить с использованием расчетных счетов, поскольку любая передача денежных средств наличным способов поставить под сомнение реальность сделки.

Оценка добросовестности покупателя будет устанавливаться судами по совокупности обстоятельств. Как определено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 г. № 126 если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), данные обстоятельства могут свидетельствовать о недобросовестности покупателя.

Вопрос установления охранных зон и факта нахождения в таких законах земельного участка является крайне важным, поскольку в отличие от того, в какой охранной зоне окажется земельный участок, использование такового в соответствии с целевым назначением может оказаться невозможным в принципе.
Проверка наличия таких охранных зон осложняется тем, что сведения об установлении охранной зоны не всегда могут отражаться в выписке ЕГРН. Сам по себе факт отсутствия сведений об установленной охранной зоне в ЕГРН не поможет собственнику участка ссылаться на такое отсутствие в обоснование своего права использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Как недавно указал Верховный Суд РФ в своем Определении от 27 августа 2022 года № 306-ЭС20-6483 отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Кроме того, п. 22 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия утв. Постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2015 г. № 972 установлено, что соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности. Отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Суд сделал вывод о том, что зоны считаются установленными, в случае если установлено или утверждено описание местоположения границ такой зоны в текстовой и (или) графической форме или границы такой зоны обозначены на местности, а установление таких границ охранных зон возможно не только посредством внесения сведений в ЕГРН.

Учитывая, что охранные зоны могут устанавливаться по различным основаниям (объекту культурного наследия, объекту электросетевого хозяйства и т.п.), указанное означает, что при приобретении земельного участка, крайне важно осмотреться на местности на предмет возможного наличия оснований для установления охранной зоны (например, прохождение высоковольтной линии в непосредственной близости, или объекта культурного наследия) и далее, если в ЕГРН сведения об охранных зонах отсутствует, точечно искать документы, которыми могут быть установлены границы охранных зон.

Небольшой ложкой меда в бочке дегтя является позиция ВС РФ, в соответствии с которой отражение в Правилах землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) анитарно-защитных зон без наличия решения уполномоченного органа об их установлении является основанием для оспаривания факта установления таких зон.

Таким образом, произвольное отражение в ПЗЗ сведений о санитарно-защитных зонах (и, возможно, по аналогии охранных зонах) в отсутствие решения уполномоченного органа об установлении зон, является неправомерным.

Разрешенное использование земельного участка, приобретаемого для коммерческого использования, должно соответствовать правилам застройки, а те должны соответствовать генеральному плану.

Генеральный план в иерархии документов стоит выше всех остальных документов, регламентирующих градостроительную деятельность, поэтому ПЗЗ, не соответствующие ему не подлежат применению в соответствующей части (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2018 г. №81-АПП8-11).

Пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом сельского поселения. Таким образом, согласно положениям ч. 3 ст. 9, ч. 9-10 ст. 31, п. 2 ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Принцип соответствия ПЗЗ Генплану, в том числе, имеет свое выражение в том, что из системного толкования положений п. 2, п. 5-8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам. Данный вывод отражен в указанном Апелляционном определении.

Изъятие для государственных или муниципальных нужд

Еще одним обстоятельством, которое необходимо проверить при приобретении земельного участка, является факт отсутствия его в реестре земель зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также – решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В соответствии со ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе незавершенных сооружений), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

При этом, в соответствии с п. 9 ст. 56.6. Земельного кодекса РФ переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии.

Решение об изъятии подлежит опубликованию, поэтому такая информация является открытой.

При изъятии земельного участка собственнику должна быть выплачена компенсация в виде рыночной стоимости. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 февраля 2019 г. № 9-П отражено правоположение, в соответствии с которым в случае значительной разницы во времени между процедурой изъятия и принятия решения об изъятии, необходимо определять рыночную стоимость имущества с учетом динамики стоимости соответствующих объектов.

Оспаривание стоимости возмещения нередко становится основанием для судебных споров (Определение Верховного Суда РФ от 9 августа 2018 г. № 305-ЭС18-3860).

Как выбрать участок для строительства

Чтобы не разочароваться в покупке через год

Я риелтор и десять лет помогаю людям покупать и продавать приусадебные участки и дома.

За это время я понял, на что обращать внимание при покупке, чтобы не потратить деньги и время впустую. Настоящая трагедия — купить участок, вложиться в постройку дома, а потом обнаружить в километре от дома, например, свиноферму или неожиданно возникшую стройку федеральной трассы. Продать такой участок по хорошей цене, чтобы окупить все вложения, почти невозможно.

В статье расскажу, как выбирать участок и где искать о нем информацию.

Изучите открытые источники

Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и лишний раз не ездить на местность, я рекомендую для начала посмотреть открытые источники.

Публичная кадастровая карта. Спросите у хозяев участка его кадастровый номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр, примерно так: 00:00:0000000:0000 .

По кадастровому номеру вы сможете узнать:

1. Точную площадь участка. Чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
2. Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
3. Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
4. Вид разрешенного использования. Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).
5. Назначение земель. Должны быть указаны только «земли населенных пунктов». Еще встречаются земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и много других категорий, но построить дом на таких землях будет проблематично. Чаще всего это решают через суд или другими, не всегда законными, способами.

Все эти сведения есть в открытом доступе на публичной кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, наберите в поиске кадастровый номер и нажмите кнопку отображения карты с наложением космических снимков Esri. Так вы получите изображение границ участка на местности.

Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.

Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».

Генеральный план любого округа или района можно найти на сайте местной администрации. Чаще всего карту размещают в разделе «Документы». Обычно там лежит не одна, а сразу несколько разных карт. Их названия могут незначительно отличаться в зависимости от предпочтений местной администрации, но примерный список такой:

1. Карта планируемого размещения объектов местного значения. Она даст представление о ближайших стройках значимых объектов — от школ до промышленных производств.
2. Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры местного значения. Из нее вы узнаете о том, не пройдет ли поблизости новая автотрасса.
3. Карта границ существующих и планируемых особо охраняемых природных территорий. Есть шанс, что участок находится или будет находиться в заповедной зоне.

Р за сотку” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия. Это карта входит в состав генплана, но о ней нужно рассказать подробнее. Из нее можно узнать, находится ли участок в охранной зоне культурно-исторических памятников. Так собственник поймет, обязан ли он вызывать к себе на участок археологов перед началом строительства. Если не выяснить это заранее по карте, вам об этом обязательно напомнят, но только уже в момент согласования уведомления о строительстве.

Если участок находится в охранной зоне, перед началом любых строительно-земляных работ глубиной более одного штыка лопаты собственник обязан обратиться в местное министерство культуры. Там проведут экспертизу и вынесут решение, какой объем работ требуется: археологические наблюдения или полноценные раскопки.

Стоимость изысканий и тендеры в категории «Археологические раскопки и работы» можно посмотреть на сайте «Ростендер»

Археологические наблюдения стройке не помешают. А вот раскопки — это уже серьезно. Их оплачивает собственник. Цена зависит от того, на какой площади собственник планировал вырыть котлован, и от глубины культурного слоя. Стоимость раскопок начинается от 100 000 Р , но точную сумму не могут предсказать даже сами археологи.

Находки, извлеченные из земли во время археологических раскопок, уходят в музейные хранилища. Собственнику участка от них ничего не достанется.

Археологические раскопки — это дело длительное. Чем «урожайней» ваш участок на находки, имеющие ценность, тем дальше будет отодвигаться начало строительства дома. Среднее время отсрочки, по моим наблюдениям, — «полевой сезон» с апреля по октябрь.

Нахождение участка в охранной зоне — не единственный критерий, по которому определяют необходимость изысканий на нем. В обязательном порядке они потребуются в виде археологической разведки в тех местах, где до этого не ступала лопата археолога — например, в новообразованном коттеджном поселке. Потенциально под любым таким участком может быть новая Троя, и государство хочет узнать об этом первым.

Если случайно забыть про археологов и самовольно построить дом в границах охранной зоны без археологических изысканий, могут начислить крупные штрафы. Например, если собственник причинит вред объекту культурного наследия, он обязан выплатить сумму, равную стоимости мероприятий, необходимых для сохранения этого объекта.

Помимо этого за такие действия собственнику грозит административная или даже уголовная ответственность. Штраф в этом случае тоже немаленький — от 3 млн рублей.

Но это еще не все. Если собственник причиняет вред объекту культурного наследия, он рискует вообще лишиться своего участка. По решению суда такой участок могут выставить на публичные торги и продать более сознательному гражданину, который уважает историю.

Оцените подъезды к участку

Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.

Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.

Грунтовый подъезд. Это худший вариант. После каждого дождя дорогу размывает, а большегрузные машины оставляют на ней большие колеи. По такой дороге без проблем попасть на участок можно будет только в «сухие» дни. Редко, но бывают исключения, например, если грунтовка из песчаной почвы. На такой дороге вода не застаивается и быстро уходит.

Бетонка. Самый противоречивый вариант. С одной стороны, дорога ровная, луж на ней практически не бывает. С другой стороны, по бетонке не разгонишься больше 40 км/ч , потому что ощущение, будто едешь по стиральной доске. Постоянный перестук колес на стыках нервирует, а у машины страдает подвеска.

Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.

Технологию укладки «отсыпки» упрощенно можно объяснить так: перед тем как положить дорожное полотно, грейдером снимают небольшой слой земли или старой отсыпки. Затем туда укладывают слой песка, так называемую песчаную подушку, а сверху — щебень или асфальтовую крошку. Если дорожники сэкономили на песчаной подушке, дорога быстро придет в негодность. К сожалению, выяснить, на месте ли подушка, практически невозможно, поскольку она находится под щебнем. Поэтому отсыпанная дорога — это лотерея.

Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью. Проехать по такой дороге на обычной машине с передним приводом проблематично: колеса будут увязать в грязи. Если дорога гораздо выше обочины, она «расползется» с наступлением весны.

Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.

Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.

В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.

Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.

Например, вы покупаете участок в коттеджном поселке. Подъезд обустроен плохо. На следующий год на общем собрании решили, что нужно делать дорогу, и выбрали материал — асфальтовую крошку. Метр такой дороги в Подмосковье стоит от 700 до 1700 Р . Чем ниже качество, тем дешевле. Для дороги в два километра качественная отсыпка обойдется в 3,4 млн рублей. Допустим, в поселке 66 участков, тогда собственнику каждого участка подъезд обойдется в 51 500 Р . Сумму могут разбить на несколько лет, но платить все равно придется.

Заранее узнать про актуальные местные проблемы, особенно дорожные, можно на сайтах «Добродел» и iGrajdanin.ru

Водные преграды. Если по пути к участку вам встретятся дамбы и мостки через мелкие речушки, лучше остановить машину и посмотреть внимательнее. Если дамба возвышается над рекой не больше, чем на 1—2 метра , а вокруг холмистая местность, это может стать проблемой по весне: безобидный ручеек разольется в бушующий поток и запросто перехлестнет невысокое препятствие. Проехать по такой дороге будет невозможно, а если попытаться, то машину просто смоет. Это означает или длинный объезд, или полную изоляцию на время паводка. Выяснить, как обстоят дела с уровнем реки за последние 10 лет, можно у старожилов.

Похожая история с понтонами. Это специальные наплавные мосты, которые разводят и сводят обратно, когда по реке плывет баржа. Обычно весь процесс занимает 15—30 минут , поэтому на обеих сторонах реки может скопиться много машин. Но основная проблема в том, что весной и осенью такие мосты очень часто выходят из строя. Углы съезда и заезда на понтон меняются вместе с уровнем воды в реке, поскольку опоры у моста плавучие. Если уровень воды слишком высокий или слишком низкий, безопасно двигаться по такому мосту нельзя.

Учитывайте это, покупая участок в деревне, которая соединена с основным шоссе наплавным мостом. Возможно, несколько месяцев в году вам придется делать крюк для объезда.

Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику либо вы убираете его самостоятельно.

Чаще всего уборка производится централизованно — за счет властей. Но если жители сами скидываются на расчистку снега, это может обойтись им в сумму от 500 до 2000 Р за устранение последствий одного снегопада. Если на вашей улице всего один или два дома, в которых живут зимой, вероятно, снег придется убирать самостоятельно.

Узнать заранее, на что жалуются местные жители, можно на сайте «Добродел». Самые распространенные жалобы обычно как раз на проблемы с дорогами. Если видите просьбы «сделать дорогу», а не просто «устранить ямку» — это плохой знак. Есть вероятность, что пока на отсыпку скидываются местные, поскольку им надо хоть как-то ездить.

Осмотрите всё очень внимательно

Есть хорошая пословица: «В чужом глазу песчинку видеть, в своем — бревна не замечать». Об этих «визуальных бревнах» стоит помнить, когда оцениваете эстетическую составляющую участка. Сначала этот недостаток кажется милой мелочью, а потом начинает раздражать. В результате собственник хочет продать участок с уже построенным домом. Неудачное визуальное соседство очень усложнит этот процесс. И дело тут даже не в цене — будет сложно найти людей, которые готовы отдать за такой участок хоть какие-то деньги.

Я заметил, что если на участке обнаруживаются «визуальные бревна», собственник обычно теряет минимум 25% от той цены, что он потратил на покупку земли и строительство на ней дома.

Вот самые распространенные проблемы, которые в будущем могут повлиять на цену участка:

1. Линия электропередачи (ЛЭП), даже если мачты видны еле-еле . Такое соседство не только портит вид, но и приносит реальный вред здоровью.
2. Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
3. Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
4. Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
5. Кладбища и заброшенные здания.

Но есть и визуальные факторы, которые, наоборот, повышают цену участка на 25—30% . Вот их список:

1. Речка, озеро, пруд, любой мало-мальски крупный водоем около участка. Но если водоем с тиной и камышами, это, наоборот, снизит цену.
2. Опушка леса, особенно если рядом вековые дубы или сосны.
3. Возвышенность, когда с участка открывается вид на окрестности.
4. Холмистая местность вокруг или вид на горы.

Такие участки выше в цене и редко продаются, потому что никто не хочет их менять на что-то другое. Они стоят переплаты, потому что, скорее всего, даже через десять лет будут вам нравиться.

Р ” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

Р ” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

Р ” loading=”lazy” data-bordered=”true”>

Проверьте качество воздуха

Если хотите выезжать за город и дышать чистым воздухом, желательно, чтобы в радиусе 5 километров от вашего участка не было животноводческих ферм — как действующих, так и заброшенных. Государство имеет привычку время от времени поддерживать сельское хозяйство, поэтому в любой момент разваливающиеся коровники, птицефермы или свинарники могут «ожить» и начать распространять вокруг себя классические деревенские ароматы.

Это правило касается любых объектов промышленного и коммерческого назначения: то, что сегодня заброшено, завтра будет выкуплено и превращено во что-то , приносящее прибыль новому владельцу. Для соседей обычно это означает шум и вонь.

Обо всех «заброшках» в округе лучше узнать заранее. Для этого опросите соседей, поищите информацию в интернете и не забудьте про генплан: обычно такие объекты есть на карте планируемого размещения объектов местного значения.

Запах да и просто соседство с крупными производствами снижают спрос на участки в этом районе. В таких местах будут продавать сразу много участков и по низкой цене. Даже местные будут стараться покупать участки в других местах.

Масштабы строительства свалок и полигонов в ближайшие годы можно оценить, изучив паспорт уже вовсю реализуемого проекта «Чистая страна»

Строительство мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства убивает спрос на участки со стороны приезжих. Обычно именно они формируют спрос и цену на участки. Если купить землю в таком «гиблом» месте, продать ее можно будет только со скидкой до 80% от первоначальной цены.

Чтобы прояснить вопрос с качеством воздуха, посмотрите в группах во Вконтакте или просто в поисковике по запросу: «Город N против». Город N — это административный центр района, в котором расположена приглянувшаяся вам деревенька.

Среди названий групп в соцсетях или статей в поисковиках могут быть безобидные: «Благовещенск против Сахалина» — здесь речь идет о футбольных командах. А могут быть и весьма зловещие — например, про борьбу города с химическим производством или свалкой.

Звуковое окружение

Шум исходит не только от фабрик, заводов, шоссе, железнодорожных путей, аэродромов или торговых комплексов. Нежелательно соседство и с базами отдыха, санаториями и другими увеселительными местами. Вот список объектов, рядом с которыми абсолютно точно не стоит строить жилой дом:

1. Живописные поляны, особенно со следами пикников.
2. Пляжи, особенно с тарзанками.
3. Большие заасфальтированные площади в центре поселков, сельские клубы, магазины.
4. Футбольное поле, хоккейная коробка.
5. Высокие склоны, которые зимой превращаются в горки и горнолыжные трассы.

«Культовые» местечки бывает непросто распознать. В этом обычно помогает этнографический материал: надо обойти аборигенов и опросить их на предмет ближайших источников шума. Может быть, вон за теми кустами прячется облюбованная молодежью полянка для шашлыков или постоянное место проведения какого-нибудь фестиваля. Скорее всего, местные расскажут всё и даже больше.

Алина Белкинс: «На немецких дачах нельзя ночевать, а сам участок – не больше 4 соток»

Оказывается, дачи популярны не только в России, но и в Германии. Только в отличие от нашей страны у бюргеров это действительно больше похоже на место отдыха, а не на плацдарм для зимних заготовок овощей. Казанская журналистка Алина Белкинс, несколько лет проживающая в Германии, удивляется, насколько у немцев все стандартизировано. В очередной статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online», она рассказывает, почему нельзя ночевать на даче, какой высоты должен быть домик и зачем в садоводческом обществе нужно кафе.

КАКОЙ ТЫ БЮРГЕР, ЕСЛИ НЕ ВЫРАЩИВАЕШЬ ЦВЕТЫ НА ДАЧЕ

Чтобы узнать, какое время года или праздник на очереди, не обязательно заглядывать в календарь. Достаточно прогуляться в любой магазин. Вот и сейчас, сразу после рождественской атрибутики наряду с «сердечными» сувенирами ко дню всех влюбленных, тоннами карнавальных костюмов и пасхальных мотивов появилась садово-огородная продукция к дачному сезону. Ассортимент широк, всего и не упомнишь, начиная от садовых домиков, техники до декоративных фигурок гномов, садового инвентаря и заканчивая семенами. Кстати, любопытный факт: немецкие семена огурцов и томатов приживаются на татарстанской почве великолепно. Плоды выдерживают как заморозки, так и нестерпимую жару, и на вкус хороши. Проверено моими гостями на их приусадебных участках в «подказанье». А вот с цветами, увы, не все так гладко, сетуют знакомые, но сразу списывают это на особенности почвы, климата да и самих растений.

Несмотря на еще только наступающий февраль месяц, садоводческие журналы уже вовсю пестрят идеями о том, как облагородить свои дачные квадратные метры, чем засеять грядки и что приготовить из урожая.

У немцев, как я заметила, культ цветов. Особенно ближе к весне. Семена, цветы в горшках и причудливых кадках можно увидеть на каждом углу. И если в воскресенье закрыты все магазины города, за исключением тех, что на вокзале, то цветочные гипермаркеты открыты всегда. Правда, работают они не полный день, но для садоводов это не помеха. Пасха вообще немыслима без зелени и цветочных композиций.

И потому, наверное, каждый уважающий себя бюргер обязательно запасается цветами или семенами. Кто-то ограничивается балконом, кто-то — проявляет себя на даче.

Дачи именуются здесь садами или малыми садами, которые, соответственно, находятся в садовых обществах. Все участки располагаются в черте города, а не за его пределами. Часто под дачные участки отдается земля вдоль железнодорожных путей. И экологии хорошо, и людям в радость. Малые сады есть на территории всей страны и занимают в Германии 46 тыс. га земли.

В Лейпциге садовое общество появилось во второй половине ХІХ века и изначально таило воспитательные функции. Основал его педагог Эрнст Хаусшильд (он же директор школы), который взял в аренду землю, посадил на ней много цветов и поручил ученикам ухаживать за посевами. Со временем к детям присоединились родители, а количество подобных участков росло и множилось. Позже образовался кооператив со своим уставом, а на садовых участках появились маленькие домики. Основатель назвал кооператив именем своего покойного коллеги Готлоба Шребера. И по сей день любой желающий может прогуляться по этому кооперативу, который сейчас больше известен как Deutsche Kleingärtnermuseum, то есть музей малого садоводства. Здесь же представлены дачные домики различных лет, также можно проследить «эволюцию» садовых гномиков.

НА ДАЧЕ ВСЕ СТАНДАРТИЗИРОВАНО И СОГЛАСОВАНО

Немецкие садовые участки по сравнению с российскими смотрятся довольно скромненько. Максимальный размер участка, согласно закону, не должен превышать 4 сотки, а дачный домик должен занимать по площади не более 24 кв. метров. Вернее, площадь сада измеряется не сотками, а квадратными метрами. Лишь 6% остальной площади участка разрешено мостить тротуарной плиткой, камнями или прочими материалами.

Дачный домик требует отдельного разговора. Он должен быть одноэтажным, высотой от пола до потолка в 2,6 м (в 3,5 — при двухскатной крыше). Максимальная высота пола над уровнем участка составляет 25 сантиметров. Подвалы допускаются не больше 80 см в глубину и столько же по площади для хранения запасов продуктов.

Возведение при необходимости теплицы, водопровода, детского домика для игр и садового пруда идет тоже по стандартам и требует согласования. Эти и все остальные требования прописаны в договоре об аренде участка у садового общества (Pachtvertrag). В договоре обозначены суммы членских взносов и налоги, посещение общих собраний, участие в коллективных работах и многое другое. Но основной обязанностью садовода значится посадка и выращивание различных культур, иначе для чего арендуется дачный участок.

Еще раз уточню, именно арендуется. Ведь его собственником является садовое общество. Стоимость определяется наличием домика и его состоянием, ухоженностью самого участка, коммуникациями. Можно сказать, что новый арендатор выплачивает своего рода компенсацию предыдущему за дачные постройки.

Мне сложно назвать среднюю стоимость дачи в Лейпциге. Ухоженные участки с аккуратными домиками, почти декоративными заборчиками и как по линеечке постриженными газонами могут стоить 1 – 3 тыс. евро. Варианты попроще, с неказистыми домиками и запущенным хозяйством — 250 – 600 евро. Очень часто торг уместен, или же вместо цены прежний арендатор указывает «по договоренности». А то и вовсе пожилые люди отдают свой участок бесплатно. В силу возраста обрабатывать его могут с трудом, а внуки не заинтересованы в дачных хлопотах.

Предписания касаются практически всего: для чего, кем и как использовать. Ни отдых, ни работа на грядках не должны мешать соседям. Шуметь с 13 до 15 часов — во «время покоя» — строго запрещено. Это требование касается не столько дачных участков, сколько распространяется в целом по стране. Такой «тихий час» рассчитан на маленьких детей и пенсионеров, нуждающихся в послеобеденном сне. В домах в это время запрещено сверлить стены, стучать молотком, пылесосить или шуметь другими способами. На садовых участках, соответственно, в эти часы запрещается включать газонокосилки и прочие шумные агрегаты.

ДАЧНОЕ КАФЕ

Свод правил не обходит стороной и посевные культуры. Так, нельзя высаживать деревья и кустарники, если тень от них помешает нормальному росту плодов на соседних участках. Живая изгородь должна быть не выше 1,25 м, исключение составляют те участки, что выходят на трассу.

Ночевать на даче запрещено. Это не приравнивается к бродяжничеству, как заблуждаются многие, а связано с пожарной безопасностью. Поскольку пожарной сигнализации в садовых обществах не устанавливается, то и внезапное возгорание обнаружится далеко не сразу. Чтобы избежать людских жертв, закон запрещает находиться на даче позже 22 – 23 часов. Конкретное время зависит от садового общества. Один переселенец рассказывал, как стал свидетелем пожара на своей даче. Заснул он там с сигаретой в руке, но все же «вовремя» проснулся и выскочил из горящего домика целым и невредимым. А его дача и две соседних сгорели. Впрочем, мужчина больше переживал по поводу нового смартфона, оформленного в кредит и сгоревшего вместе с дачей.

После ознакомления со всеми правилами даже страшно становится и кажется, что отдохнуть-то толком на садовом участке не удастся. Напротив. Дача — это место именно для отдыха. Поскольку участки небольшие, то и приходят туда хозяева не батрачить, а покопаться в земле для удовольствия. И то на многих участках цветов гораздо больше, чем рассады огурцов и помидоров. Каркасный бассейн, барбекюшница, скамеечки, кресла-качалки, садовые гномики, фонарики на солнечных батареях замечательно смотрятся на фоне цветов, кустов крыжовника и смородины, яблонь, и нескольких маленьких грядочек. Садоводы общаются, слушают музыку, попивая пиво и жаря сосиски и мясо на гриле. Все условия для отдыха. У моих русских знакомых часть домика перестроена в мини-сауну.

В каждом обществе обычно бывает свое кафе, где соседи могут пообщаться на нейтральной территории, там же на выходных могут устраиваться дискотеки. И наряду с весельем каждый дачник исправно сортирует мусор, следит за компостной ямой и экономит воду (счетчики напомнят). В Лейпциге плата за электричество, канализацию и аренду участка составляет 140 – 200 евро в год.

Почему в Абхазии так много заброшенных зданий и объектов

Каждый, кто приезжает в Абхазию, удивляется, почему даже спустя почти 30 лет после войны с Грузией за независимость, тут до сих пор так много заброшенных строений. Пообщался с местным на эту тему и выяснил все подробности.

1. Война. На самом деле от самой войны пострадало не так много, как от ее последствий. Грузины выжигали жилье абхаз, абхазы грузин, многое уже потом сложно было восстановить, да и дорого. Не обошлось и без мародеров, для которых делом принципа было обобрать опустевшие дома сбежавших грузин.

Ну а после войны и обретения независимости Абхазия много лет была закрыта от внешнего мира — с одной стороны Грузия, с другой Россия. Промышленность, энергетика и коммунальная система были разрушены, приходилось как-то выживать. В ход пошли заборы, окна, двери, полы, которые нещадно разбирались и пускались на дрова для отопления своих жилищ.

2. Нет людей. Если посмотреть перепись населения Абхазии до войны и сейчас, то можно отметить, что из страны в тот момент уехало больше половины жителей. 1989 год — 525061 житель, 2003 год — 215272, 2016 год — 243564. Причем до войны абхазов было всего 17.8%, остальные русские, грузины и армяне. Сейчас абхазов тут больше 50%.

То есть во всех этих заброшенных домах и квартирах до сих пор просто некому жить. Вот они и пустуют. На многие пустующие объекты недвижимости просто нет никаких документов, т.к. беженцы уехали и больше не возвращались, и с этим жильем никто ничего не может сделать.

Более того, после обретения независимости абхазы приняли закон, по которому иностранцы не могут приобрести в Абхазии жилье, кроме коммерческих объектов. Поэтому если даже вы хотите приобрести какой-то домик у моря и его восстановить, это сделать просто не получится. Да и делать это в стране, которая до сих пор не признана в большинстве стран — так себе инвестиция.

3. Нет работы. Если в прибрежных районах, где велик туристический потенциал, еще как то можно прожить, то в некогда промышленных городах и поселках, которые жили в свое время за счет заводов и фабрик, уже никак нельзя.

В пример тому города шахтеров, которые становятся призраками — Акармара и Ткуарчал, где когда-то добывали уголь. Жителей тут осталось немного, кто-то живет за счет небольшой пенсии, кому-то помогают родственники.

4. Нет денег. Как говорил кот Матроскин: “Чтобы продать что-нибудь ненужное, надо сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет”. Так и у местного населения просто нет денег, чтобы заняться восстановлением.

Нет этих денег и у самого государства с разваленной экономикой

Чтобы вложиться в огромные советские санатории и турбазы для развития туризма, которое в свое время здесь процветало. Ну а иностранные бизнесмены пока тоже не торопятся вкладывать деньги в такую нестабильную страну.

О моих актуальных поездках и приключениях можно прочитать в инстаграме

Комментарии 237

Такая красивая природа, рай просто какой-то. Почему бы не создать условия для привлечения инвесторов? В той же Турции курортный бизнес это очень существенная доля в экономике.

У Турции есть три моря, Чёрное из них, считается самым грязным…
В туриндустрии интересно инвестировать туда, куда поедет на отдых весь мир, а не только жители пары стран, да и то не густонаселённых…

Возможно. Но я думаю туризм не только с морем связан, люди едут посмотреть природу, горы, озера и тд. А если есть еще и море рядом, пусть не самое лучшее, то это еще один плюс.

А вы то чьей пропагандой ширяетесь?))) Блин, даже смешно.

Да, в ваши головы она очень засела

При СССР Абхазия была процветающей, а вот Грузия, образованная в 1991 году, если вы не в курсе, после развала напала на Абхазию. Не путайте)

В Грузии кроме Тбилиси и Батуми нет ни одного приличного города)))

Ну да, пришли бы грузины и порешили абхазов

Если вы не в курсе, то первый президент Грузии сразу заявил, что Грузия для грузин

Вас не удивляет, что конфликт у Грузии и Абхазии был за долго до прихода России?

Та ни вы сами зробили усе

Я нічого такого не робив

А когда мы оккупировали Украину?

Да уж…это все спешка…

Езжайте в днр. Посмотрите на последствия русского мира

Обязательно посмотрю, как Украина напала и обстреляла своих же

Жалко не всех дострелили(

bepowerback

Обязательно посмотрю, как Украина напала и обстреляла своих же

чушь! Я там родился и жил до войны

Ну да, ну да, а у нас прям все заселены, стоит отьехать от центра и куча брошеных домов, правда масштабы стран разные, вот и не видно

Вы пишите: “1989 год — 525061 житель, 2003 год — 215272, 2016 год — 243564. Причем до войны абхазов было всего 17.8%, остальные русские, грузины и армяне. Сейчас абхазов тут больше 50%.”

Получается, что после войны абхазов прибавилось

А если серьёзно, то население страны в 200тыщ это вообще нио чем. Лучше задаться вопросом, почему такую прекрасную территорию забросили и Россия и Грузия? Для России облагородить её ничего не стоит, сделать продолжение курортной полосы. Заселить её русскими можно за несколько лет битком, да теми же армянами, переселенцами из Сочи. Но нет, этого не происходит. Чего то ждут. Чего? Смены поколений? Зачем?

почему Россия не заселяет Абхазию русскими? Да потому что путину Абхазия не нужна. И русские ему не нужны. Ему было нужно нагадить Саакашвили в отместку за его антикоррупционные реформы — и он это блестяще сделал. То есть гадить он умеет, а вот созидать это не к нему

Почему в Лиссабоне так много заброшенных домов?

Обычно первый вопрос, который задают туристы после непродолжительного знакомства с городом: «Почему в Лиссабоне так много заброшенных домов?».

И действительно, почти на каждой улице, даже в самых дорогих районах, можно без труда найти заброшенный жилой дом или особняк. Да что там, есть целые заброшенные дворцы и строения с уникальной архитектурой! Такого нет ни в одной другой столице мира.

В 2013-м году в Лиссабоне пустовала почти десятая (!) часть всех зданий, а это около 4 000 объектов. В 2017-м это число уменьшилось, но проблема все еще существует, причем не только в Лиссабоне, но и во всей Португалии.

Кто же виноват и что делать?

Думаю многим знакомы здания с граффити, расположенные на Avenida Fontes Pereira de Melo. Замурованные коробки, точнее даже целый квартал, превратили в арт-объект не так давно — в 2010-м году. При этом у зданий есть собственник, и, формально, мэрия может его заставить провести реставрацию. Но на практике, граффити на заброшенных зданиях, пусть и от именитых артистов — это максимум, чего удалось добиться.

Португалия не участвовала во Второй мировой войне, да и вообще за последнее столетие ей удавалось избегать разрушений и кровопролитий на своей территории. Благодаря этому удалось сохранить многие исторические здания, старинные магазины и лавки.

Но кризис восьмидесятых сделал свое дело, многие начали покидать некогда великую страну. А в конце девяностых, на волне туризма, многочисленные заброшенные строения начинают покупать крупные иностранные фирмы, отельные сети, да и просто мутные перекупщики.

Далее начинается самая хитрая часть схемы.

В Лиссабоне запрещено менять фасад здания, и, более того, если здание все еще пригодно для восстановления — то его непременно нужно восстановить, ни о каком сносе не может быть и речи. Но если мэрия признает здание непригодным для реставрации, тогда собственник вправе снести строение и отстроить новое.

Поэтому новоиспеченные хозяева банально ждут пока здание окончательно не придет в негодность! Как ни странно, реставрация обойдется в куда большую сумму, чем отстройка здания с нуля. Более того, при строительстве с нуля можно легко сделать подземную парковку и даже увеличить этажность здания, лишь бы фасад не пострадал! Именно по этой причине среди владельцев недвижимости особенно ценятся здания конца XIX-го / начала XX-го века — их фасады однородны, что позволяет без труда надстроить несколько этажей сверху без ущерба для облика города.

Как только мэрия признает здание подлежащим сносу, тут же на место пребывает бригада строителей, которые одномоментно сносят здание под корень, оставляя лишь фасад. Затем, за несколько месяцев строится новое здание по утвержденному проекту, к которому стыкуется старый фасад (конечно же отреставрированный). И вот, очередной отель уже готов к работе!

На самом деле муниципалитет может заставить владельцев заброшенных зданий провести принудительную реставрацию. Но на практике это превращается в невыполнимую задачу, поскольку за строениями стоят корпорации с огромными деньгами и армией юристов. В самом лучшем случае они пришлют одного работника с молотком, который будет успешно имитировать реставрационные работы.

Ситуация осложняется ещё и тем, что почти половина всех заброшенных домов как раз принадлежит мэрии! Денег на реставрацию всех зданий своими силами у города нет, а если бы и были, то после реставрации цена на некогда заброшенный объект была бы очень высокой — есть риск вообще не найти покупателя.

Кроме того, в мэрии, даже столичной, очень много бюрократии. Не так давно известная португальская сеть «O Grupo Pestana», открывающая очень интересные отели в исторических местах страны, пыталась провести честную реставрацию двух заброшенных столичных особняков, расположенных на Alameda das Linhas de Torres. Мэрия трижды заворачивала проект реставрации по нелепым причинам, и каждый раз приходилось начинать все сначала. На четвертый раз у владельцев лопнуло терпение, и они отказались от проведения работ.

По какой-то неведомой причине, мэрия иногда дает «добро» на совершенно неприемлемые проекты, в результате чего рождаются вот такие гибриды-уродцы:

Конечно возникает вопрос, а почему, собственно, здания приходят в негодность? На это тоже есть несколько причин.

Весьма колоритной причиной является действие закона об арендной плате — «Lei das Rendas». Человек, снимая квартиру, заключает договор аренды с домовладельцем. И согласно закону, домовладелец не вправе повышать арендную плату на процент, больший, чем устанавливаемый мэрией. То есть, каждый год город решает, на сколько можно поднять арендную плату, и, как правило, процент коррелирует с уровнем инфляции (обычно не более 1%, но иногда бывает и 0%!).

Все это привело к тому, что в свое время многочисленные дедушки и бабушки заключили хитрые договора аренды и спустя 30-40 лет платят за квартиру существенно меньше, чем должны были бы платить сегодня (скажем 30 EUR вместо 300 EUR). Конечно же владелец здания не заинтересован в таких «паразитах», и он начинает «выкуривать» арендаторов. Домовладелец банально пускает здание на самотек. Не ремонтирует его, не проводит реставрационные работы, не чинит крышу. Здание постепенно приходит в негодность и, спустя годы, когда все жильцы наконец-то съехали, владелец выставляет строение и землю на торги в надежде отхватить крупную сумму от очередного банка или отеля.

Кроме того есть и другие причины, например иногда у здания может быть много владельцев и они просто никак не договорятся. Либо просят очень большую сумму за землю.

К счастью ситуация потихоньку начинает улучшаться.

Год назад заброшенные муниципальные строения стали продаваться по особой программе «O Programa Reabilita Primeiro Paga Depois». Потенциальным покупателям предлагается сначала за свой счет восстановить здание, а уже потом заплатить его первоначальную стоимость.

Осталось лишь сделать реставрацию зданий более выгодной, чем снос под корень.

А вас впечатлили заброшенные строения Лиссабона?

Читайте также

8 комментариев

Да, уже не так смотрятся здания после реконструкции, а ведь при продаже наверное было условие, что оставить здание в том же стиле, т.е. без изменения архитектуры

Да вот непонятно. Наверное пошли на уступки, иначе бы здание вообще никто не купил.

ой, какие страшные серые дома.

а вот кто виноват и что делать? — это должны решать архитектура + мэрия

Пытаются решить, и в принципе подвижки есть. Последние два года Лиссабон усиленно отстраивается!

Скажите пожалуйста,если ведутся реставрационные работы внутри жилого здания,в чем они могут заключаться?Реставрация фасада и только?Интересует жильё в районе площади Салдаха

Простите, но я не риэлтор, в этом вопросе вам помочь не смогу

Были в Португалии в 2019 в ноябре, месяца за 3-4 до начала короны..
Лично для нас это был шок.. едешь с аэропорта и повсюду ещё до в’езда в город….просто серость.. проезжаешь ЭТО.. в’езжаешь в город и….. повсюду со всех сторон на всех улицах все эти строения 40-50-60-х годов… такое начало и мы просто были были в шоке.. , первое, что я спросил почему город содержат в таком виде.
Ответ был:»Это собственность владельцев и муниципалитет не имеет право их сносить, реставрировать и т.д, для меня, нас вообще всё, что ненормально оставляет тяжёлый след в памяти, кстати, также, как совок с которого сбежали ещё в 89..
Как то так..

ru_abandoned

• Add to friends
• RSS

Забытые в прошлом (ЧИТАЙТЕ ПРАВИЛА!)

Так вышло, что в июне мне выпало 6 свободных дней, которые хотелось посвятить чему-то очень интересному. Выбор пал на Португалию – давно хотелось туда: и цены низкие, и природа красивая, и климат хороший. Залипая на всевозможных форумах, нашел также парочку заброшенных мест, о которых и пойдёт речь в этой записи. Заранее прошу прощения за качество ночных фотографий!

Объект №1 – заброшенная церковь
Именно с этого объекта начинается знакомство с устройством урбекса за рубежом. Завидев, как машина паркуется неподалеку от церкви, жильцы не медля вызвали полицию, которая приехала именно тогда, когда мы уже вовсю расхаживали по ней. В такие моменты главное не убегать, а пытаться поговорить с полицейскими, пытаясь преодолеть языковой барьер, показать, что мы – туристы и хотели сделать фотографии. Работает в 95% случаев

Очень масштабное, колоритное и живописное место. Наверху были замечены аисты, которые свили там гнездо

Так церковь выглядит со стороны. Она была построена в 12 веке!

Объект №2- заброшенный дом
Заброшенных домов оказалось очень много. В одном только Порту около 15 всех зданий уже давным-давно заброшены. Как жаль, что на этот город не хватило времени. Вот ещё один пустующий домик с фонтаном и статуями на веранде. В силу достаточно оживленного автомобильного движения и примыкания этого дома к жилому, мы не решились туда лезть. Кто знает, какие богатства (для фотографа,конечно) скрывал этот дом..

Объект №3- заброшенный готический замок
Следующий объект мы думали просто посмотреть с земли :-))) Но на деле всё вышло иначе.. Где-то на севере Португалии уже более 20 лет пустует замок с невероятно красивой архитектурой.Приехав сюда к вечеру, мы поняли, что это лучшее время для залезания. Мы уже знали, как настороженно относятся к приезжим местные жители :-)) Обход территории показал, что по периметру забор высотой 2 метра приправлен битым стеклом, чтобы неповадно было. Прошу прощения за качество фотографий, снимали на мыльницу. На этом кадре я стою на веранде для масштаба

Происходящее сносило башню. Мы находились возле огромного заброшенного готического замка НОЧЬЮ!! Сказать, что это было атмосферно-ничего не сказать! К своему удивлению мы обнаружили, что главный вход открыт!! Мир заброшенного распахнул свои врата двум любителям острых ощущений..

Фотографии очень сильно потеряли в качестве, но это лучше,чем ничего :-)) Пустынный холл и лестница на второй этаж.. очень необычно представлять, что здесь вообще никого нет! Для чего предназначался этот замок? Почему его забросили??

Элементы готики, как же это было атмосферно!! Добавьте к этой фотографии кромешную тьму и стрекот цикад вдалеке

Замок был настолько огромным, что там можно было без проблем заблудиться. Тем не менее, нам захотелось наверх! Винтовая лестница вела в башню

В ту ночь было потрясающее звездное небо и абсолютная мертвая тишина, все это так или иначе накладывало свой отпечаток на впечатления от полазки! Перед эвакуаций мы решили сделать заключительный кадр:

Это был первый посещенный мной заброшенный замок. Наверно, посети мы его днем, впечатления были бы совершенно другие.

Объект №4: дом умершего профессора
Этот дом был ключевой целью нашей поездки, попасть туда я хотел очень долго. Уйму времени пришлось потратить на то, чтобы наконец найти местоположение дома. Сюда мы решили полезть ночью, пока все местные жители спят. Лезть туда днем глупо – заметят и вызовут полицию

В нашем распоряжении был целый дом-призрак с очень и очень красивой архитектурой. Воображение дорисовывает здесь богатых особ, детский смех и будничную суету, которой, увы, больше здесь не будет. Начинаем подъем

Кое где обвалился потолок, пол в некоторых местах отсутствует, передвигаемся мы почти что в кромешной тьме-приходится быть начеку

Атриум очень красив: раньше под куполом висела большая люстра, царила атмосфера уюта, на стенах висели фамильные фотографии.. Дом знавал лучшие времена

Порой разделяться вовсе не хотелось: фотографией невозможно передать очень давящую атмосферу здания. Оно было поистине зловещим. Передвигаться по нему было очень некомфортно. Меня не покидало дурное предчувствие..

Начало светать. Обратите внимание на дырки в полу- снимать приходилось в таких условиях

Услышав треск, я выбежал в атриум и увидел, что коллега по пояс провалился – не выдержал пол нагрузки. К счастью, все закончилось благополучно. Нужно было поскорее выбираться отсюда. Когда мы выбрались на улицу, уже вовсю светило солнце, и лишь дом призрак укоризненно смотрел нам вслед

История этого дома окутана тайнами. Кто-то говорит, что профессор, живущий здесь, однажды пришел домой и зарубил топором свою семью. Кто-то говорит, что профессор умер, а наследники поскорее хотели продать дом, но, видимо, не успели. Мы никогда не узнаем правду

Объект №5. Заметно взбодрившись и всё ещё не успев отойти от произошедшего, мы поспешили в полузаброшенный город-курорт, где когда-то давным-давно, до изобретения пенициллина, лечили туберкулез. Санатории уже более 50 лет стоят без дела. В один из них лазйеку пришлось искать очень долго

Диагностические аппараты стояли на месте. Видимо, это место пытаются уберечь от мародёров

Лифтовой холл. Здание имеет 4 этажа. Коридоры длинные- мы решили разделиться и переговариваться по рации

У каждого здания есть своя атмосфера. Конкретно в этом месте мне тоже было весьма неуютно. Достаточно представить, сколько людей пыталось исцелиться здесь, пусть даже и с потрясающим видом, открывающимся из окон их палат

Масштабы здания поражают: здесь и 2 часов было бы мало

Мы долго пытались понять, что здесь делает эта звезда и куда она прикреплялась, где висела?

Здание стоит на отшибе, здесь практически не встречаются случайные прохожие

Объект №6 Ещё один заброшенный санаторий. Находится неподалёку от 5-го объекта. Все входы открыты, из этого следуюет один простой вывод: если войти в здание можно без проблем, значит внутри ничего нет

Отсюда видно санаторий, в котором мы уже были

Объект №7
А это не просто здание, а целый комплекс заброшенных и полузаброшенных зданий: башенки ПВО, недействующий фуникулер, заброшенный отель..

Примечательно это место тем, что находится на самой высокой точке Португалии (1993 метра)

недействующий монастырь, недействующие башенки ПВО и недействующая башня связи. И снова тут никого, кроме нас, нет

Кадр напоследок-и двигаем дальше!

Объект №8. Заброшенный отель

Ближе к ночи мы приехали к руинам отеля, который располагался на горе. Бросив машину в километре от отеля, в кромешной тьме мы начали подъем. День оказался полон событий! Само по себе здание ничем не примечательно, если бы не тот факт, что мы пришли туда ночью. Светили звезды, мертвая тишина обволакивала нас, и мы снова на мгновение оказались вдали от цивилизации

Территория отеля огромная, но снимать было очень сложно

Таким образом, изучение Португалии удалось совместить с посещением заброшенных мест. Спасибо за внимание и за то, что дочитали до конца