Недвижимость в Мармарисе – какие перспективы для покупателей и инвесторов?

Перспективы рынка недвижимости Турции для инвесторов

Коротко о главном

Прошлый год стал очень успешным для рынка недвижимости Турции: страна неоднократно занимала лидирующие позиции ведущих мировых рейтингов по темпам роста цен на недвижимость, строительный сектор процветает, спрос покупателей растет, инфраструктура совершенствуется, стремительно развивается экономика государства.

Согласно данным официальной статистики, только за первое полугодие 2017 года в Турции было продано 654 353 объекта недвижимости. Из них 9600 сделок пришлось на иностранных физических лиц. Среди всех иностранных покупателей первые четыре места занимают представители арабских государств, а замыкают пятерку лидеров россияне. У наших соотечественников наибольшим спросом пользуется недвижимость Анталии и ряда курортных направлений, тогда как арабы предпочитают регионы, не столь популярные у россиян, расположенные к северо-востоку от Стамбула — города Ялова и Бурса.

Восстановление отношений с Россией положительным образом отразилось как на туристическом секторе, так и на рынке недвижимости Турции. Хотя резкого увеличения объемов продаж в прошлом году не произошло, россияне снова покупают дома и апартаменты в Турции. Эксперты отмечают, что уже первая неделя нового 2018 года ознаменовались рядом выгодных сделок, что задает хороший «темп» продажам турецкого жилья гражданам России.

К тому же, в конце 2017 года правительство Турции практически вдвое снизило процент по ипотечным кредитам: сегодня он составляет 4,5%. А с учетом того, что покупка недвижимости рассчитывается в турецких лирах, данный момент является особенно выгодным для покупки: курс лиры выгоден по отношению к основным европейским валютам. Причем такая ситуация традиционно характерна для зимнего периода: к весне лира, как правило, укрепляется, что отражается и на стоимости объектов.

Критерии выбора

То, в какой сектор рынка вкладывать средства, а также какими характеристиками должен обладать приобретаемый объект недвижимости, прежде всего зависит от главных целей и бюджета инвестора. Но абсолютно для всех покупателей главными факторами выбора должны являться расположение объекта, качество строительства и соответствующая им цена. Качество — это прежде всего непосредственный уровень строительства, метраж и собственно инфраструктура жилого комплекса. Чем она более развита (магазины, рестораны, бассейн, зона отдыха и т.д), тем более выгодной станет сделка.

Что касается цены, то на ее формирование прежде всего влияет месторасположение объекта: в городах это должны быть развитые районы с удобной инфраструктурой, в курортных зонах — жилье, расположенное в непосредственной близости к морю. Наиболее высокую доходность приносит сдача в аренду апартаментов в городах с круглогодичной инфраструктурой — Стамбуле, Анталии и Измире, который, по мнению экспертов, вскоре составит хорошую конкуренцию Стамбулу. К ним «присоединяются» центральные районы некоторых курортных городов, например, центр Бодрума и даже Дидима. Большое значение для покупателей имеет «статусность» и развитость района.

Лидерами стамбульского рынка являются районы Бешикташ, Шишли, а также такой современный район, как Басын Экспрес. Это новая «стратегическая» точка Стамбула, расположенная неподалеку от аэропорта, который откроется уже в этом году и станет крупнейшим аэропортом мира, с отличными транспортными развязками, торговыми и бизнес-центрами. Первичную недвижимость здесь приобретают для последующей сдачи в аренду и перепродажи. В «топе» у инвесторов здесь — крупные жилые проекты, застройщики которых предлагают сдачу жилья с гарантированной арендой, а также объекты в отельных комплексах и т.д.

Самая популярная и выгодная для покупки недвижимость в Турции — это апартаменты: они пользуются наибольшим спросом и у инвесторов, и у арендаторов. Преимущество в цене — однозначно на стороне вторичных объектов. В связи с резким увеличением затрат на строительство и ужесточением его качества на государственном уровне, новые объекты вынужденно растут в цене. «Вторичка» также дорожает, но с более умеренными темпами.

Что касается вилл, то в целом их сложнее сдавать в аренду — и они генерируют меньшие суммы дохода, чем апартаменты. Однако здесь есть свои исключения: к примеру, в эксклюзивном Бодруме в некоторых комплексах виллы будут сдаваться в сезон в среднем за €1000 в день, что является стандартной рыночной ценой.

Сезонная или долгосрочная аренда?

Для того, чтобы определить, какой тип аренды наиболее соответствует целям инвестора, стоит понять, будет он управлять объектом самостоятельно — или намерен получать «пассивный» доход ввиду менеджмента объекта управляющей компанией. Для постоянной сдачи лучше всего выбирать крупные города или курортные направления без ярко выраженной сезонности. В них предпочтение нужно отдавать центральным районам и историческому центру.

Сезонная аренда — с мая по ноябрь — приносит больший доход, и наименее трудозатратным станет обращение к услугам управляющей компании. Но специалисты рынка отмечают, что многие покупатели занимаются менеджментом самостоятельно, к примеру, приобретя сразу две квартиры и проживая в одной из них и сдавая в аренду другую.

К примеру, при долгосрочной сдаче квартиры стоимостью €70 000-80 000 в Анталии сумма ежегодного дохода составит €4500-5000 в год, а при сдаче на короткие сроки, когда в день такие апартаменты будут сдаваться за €70-100, сумма годового дохода возрастает до €15 000 в год при грамотном управлении.

Интересные предложения для инвесторов

Современный рынок недвижимости предлагает инвесторам интересные варианты вложения средств и управления объектами. К примеру, схему сдачи недвижимости в аренду с гарантированной доходностью. Сразу же при покупке, в том случае, если объект уже построен, апартаменты можно оформить к сдаче в аренду — и сразу получать «пассивный» доход. Управляющая компания, которая, как правило, является дочерней фирмой застройщика, заключает с покупателем договор сроком от одного до пяти лет с гарантированной доходностью в размере 5-10% годовых. При этом обязательным условием, которое прописывается в контракте, является возможность пользоваться собственным жильем в течение от двух недель до 1,5 месяцев в год. По истечении «гарантийного» срока собственник либо занимается сдачей в аренду своего объекта самостоятельно, либо продляет договор с управляющей компанией на условиях, которые будет диктовать текущая ситуация на рынке.

Некоторые отельные комплексы, в которых можно приобрести разнообразные квартиры — от небольших студий и отельных номеров до просторных апартаментов — дают гарантию доходности сроком до трех лет, а затем суммы прибыли перерассчитываются на основе совокупной доходности от деятельности отеля. Как правило, в течение первых трех лет, пока отель «раскручивается», сумма прибыли инвестора составляет 5-10% годовых, но затем может увеличиться и до 12%. Для того чтобы такая схема владения стала выгодной для инвестора, ему необходимо правильно выбрать недвижимость при содействии надежного агентства, которое хорошо знает все тонкости рынка.

Существуют также компании, которые предлагают аналогичные условия при покупке апартаментов — и плюс к этому предоставляют услугу «обмена» своей арендной недвижимости на аналогичную, но расположенную либо в другом жилом комплексе, входящем во владение компании в Турции или за границей. Таким образом, собственник может с комфортом проводить свой отпуск — то самое «окно» в период между сдачей объекта в аренду — на разных курортах. Поэтому перед покупкой стоит поинтересоваться, предоставляет ли компания-застройщик такую опцию.

Цены

Рынок недвижимости Турции является доступным для покупателей c разным бюджетом. «Стартовая» цена на объекты составляет €25 000. Такое экономичное жилье будет преимущественно расположено на таких курортах, как Алания и Дидим. Среднеценовой сегмент — апартаменты стоимостью от €80 000 до €150 000. Уровень «выше среднего» представлен недвижимостью, продающейся за €200 000-€300 000. Стоимость объектов класса «люкс» начинается от €500 000 и может достигать десятков миллионов евро.

Цены на коммерческую недвижимость, как и для жилых объектов, зависят от местоположения и качества. Это могут быть как небольшие объекты стрит-ритейла за несколько десятков тысяч евро, рестораны, кафе, так и крупные торговые комплексы или земельные участки за более крупные суммы. Для подбора максимально выгодного варианта важно обратиться в надежное агентство недвижимости с обширной базой объектов.

Что касается распределения стоимости недвижимости по регионам страны, то начальной ценой на недвижимость в Стамбуле станет €50 000 для небольшой студии с ремонтом. Средняя стоимость трехкомнатных апартаментов первичного рынка, расположенных в новом районе с хорошей инфраструктурой составит €120 000-150 000. В Анталии аналогичный объект на вторичном рынке можно приобрести за €50 000-70 000. Элитный Бодрум расположен на полуострове с разнообразными районами, которые стремительно развиваются и пользуются большой популярностью у покупателей, которые переезжают сюда в том числе и на ПМЖ. Спросом пользуется как городская, так и курортная недвижимость Бодрума. Дешевле, чем за €100 000, жилье здесь не продается, и такая «стартовая» цена будет характерна для небольших апартаментов с двумя спальнями. Что касается вилл, то их стоимость составит в среднем от €500 000 до €2 млн.

Самым недорогим направлением во всей Турции и Европы является Дидим. Недвижимость здесь можно приобрести по цене от €25 000. Но с покупкой стоит поторопиться: цены здесь стремительно растут. Только в течение 2016 года они увеличились на 44%. Хорошую квартиру с двумя спальнями в центре города, рядом с морем, можно купить здесь за €50 000. Для сравнения, аналогичное по характеристикам жилье, в Анталии будет уже расположено примерно в 1,5 км от пляжа. Средние цены на виллы в Дидиме составляют €70 000-100 000.

Мармарис на Эгейском побережье характеризуется очень низким объемам предложения и практически отсутствием новой застройки. Если найти здесь объект, то он будет стоить от €100 000, а в новом проекте — от €150 000.

Интересным фактом, который стоит учесть всем будущим покупателям, является то, что в главном документе о собственности в Турции — Тапу не указывается площадь объектов. Поэтому зачастую оказывается совершенно бесполезно «пытать» агента, чтобы он предоставил точный метраж приобретаемой квартиры или виллы. Это, кстати, касается и точности километража расположения объекта к морю. Опытные покупатели приезжают на осмотр со своими лазерными дальномерами!

Уровень доходности

В случае с получением дохода при гарантированной сдаче недвижимости в аренду в Турции, уровень среднегодовой прибыли может составлять от 3% до 15%. Точная сумма всегда зависит от местоположения объекта и способа управления недвижимостью. Если же квартира сдается в аренду самостоятельно или при участии управляющей компании, то можно «выйти» и на 20% годовых. В этом случае объект сдается сезонно, менеджмент осуществляется оперативно и на высоком уровне, а расположение недвижимости по отношению к главным туристическим и инфраструктурным объектам можно назвать безупречным.

На рынке недвижимости Турции также есть активные инвесторы, которые хорошо зарабатывают на перепродаже недвижимости. В этом случае доход может достигать 100%-200% годовых. Самостоятельно заниматься таким бизнесом можно только при идеальном знании рынка. Во всех же других случаях инвестору стоит обратиться в надежное агентство недвижимости, которое поможет найти объекты, продающиеся по «горячей цене» — и выгодно перепродать их.

Обслуживание недвижимости

Обслуживание недвижимости в Турции, равно как и любой другой стране, осуществляется управляющей компанией. К ее услугам можно прибегнуть в случае желания получения «пассивного» дохода или во время отсутствия собственника в стране. Управляющая компания может как осуществлять «стандартный» комплекс услуг по содержанию жилья: уборку, проветривание, текущий ремонт, так и сдачу их в аренду — поиск арендаторов, их заселение и выселение и т.д. В среднем стоимость работы управляющей компании составит €500 в год за «присмотр» за объектом — и около 20% выручки от сдачи недвижимости в аренду.

Надежный партнер

Excluzival Group — международная инвестиционная и девелоперская компания и агентство недвижимости, включающая яхт- и чартер-департамент, а также туристическое агентство. Excluzival Group является частью корпорации, ведущей деятельность на территории всей Турции и выступающей инвестором в строительные проекты, соинвестором известных турецких строительных компаний, а также официальным представителем строительных компаний Турции.

Агентство недвижимости Excluzival Group располагает обширной базой объектов в таких регионах Турции, как Бодрум, Анталия и регионы, Стамбул, Измир, Чешме, Дидим, Мармарис, Фетхие и другие. Помимо поиска объектов, организации просмотров и надежного сопровождения сделки, агентство оказывает полный комплекс постпродажных услуг, а каждый покупатель может обратиться к его специалистам в любое время суток, включая нерабочее время. В офисе действует «кнопка экстренного реагирования», и ни один звонок не остается без ответа.

Благодаря надежности и высокому профессионализму агентство недвижимости Excluzival Group стало победителем международной премии Homes Overseas Russian Awards 2017, номинантами которой становятся только лучшие представители индустрии.

Пять советов эксперта инвесторам в рынок недвижимости Турции

1. Принимая решение о покупке недвижимости в Турции, помните, что вы вкладываете средства в страну с блестящим будущим и стремительно развивающейся экономикой (которая, согласно официальным прогнозам, к 2050 году станет третьей ведущей экономикой в мире).

2. Приобретение недвижимости в Турции — это инвестиции в хорошую погоду, великолепный климат и одни из лучших курортных и оздоровительных направлений мира. Рынок туризма Турции всегда будет процветать, а аренда — всегда востребована. Этому способствуют многовековая история, развитая инфаструктура и великолепный сервис. С каждым годом число туристов в Турции растет, что сказывается и на арендном бизнесе.

3. Турция — страна с выгодной системой налогообложения. Налоги на владение недвижимостью являются одними из самых низких в мире. Так, сумма ежегодного налога на недвижимость для апартаментов 2+1 составит всего €20-30. Налог на куплю-продажу составляет 4% от кадастровой стоимости, которая в несколько раз ниже рыночной цены объекта.

4. Помимо получения дохода от сдачи объекта в аренду, инвестор зарабатывает на приросте цен на жилье, который составляет минимум 10-15% в год. Даже «провальный» 2016-й был охарактеризован увеличением стоимости недвижимости на 18% в целом по стране — и на 26% в Стамбуле, следом за которым идут такие регионы как Анталия, Бодрум и другие. Подобными показателями не может похвастаться ни одна страна мира.

5. Прислушивайтесь к мнению эксперта — представителя проверенного агентства недвижимости! Особенно, если вашей целью является получение дохода. Необходимо выбрать надежную компанию с именем и руководствоваться ее рекомендациями, поскольку только так можно выгодно вложить и приумножить свои средства.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Алену Ассоргину (Excluzival Group).

Турецкий поток Россияне устремились в Турцию. Квартиру там можно купить по цене однушки за МКАД

В пандемийном 2022-м россияне вошли в тройку наиболее активных иностранных покупателей недвижимости в Турции. Всего соотечественники приобрели там свыше трех тысяч объектов, преимущественно жилых. Больший восторг турецкие квадратные метры вызывают только у граждан Ирана и Ирака — вместе за год они смогли купить в стране почти 14 тысяч лотов. Помимо безусловной любви к турецкому побережью, вкладываться в местную недвижимость россиян побуждает желание заработать — жилье в стране стабильно дорожает. Кроме того, в 2022-м Турция стала чуть ли не единственным запасным аэропортом для российских граждан — другие государства либо вовсе закрыли границы для иностранцев, либо сильно ограничили возможности въезда. Турки тем временем сохранили традиции гостеприимства и относительно низкие цены на жилье. Квартиры по цене «однушки» за МКАД, земля почти забесплатно и особенности турецких сделок — в материале «Ленты.ру».

Отдали последнее

К началу 2022-го собственниками домов и квартир в Турции стали граждане 184 стран мира (из примерно 200), подсчитали эксперты портала Turk.Estate (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Только за прошлый год иностранцы потратили на недвижимость в стране около 7 миллиардов долларов (528 миллиардов рублей), купив почти 41 тысячу объектов. При этом в целом в 2022-м объемы иностранных сделок в Турции снизились на 11 процентов по сравнению с показателем за 2019-й — в первую очередь из-за пандемии коронавируса.

Россиян COVID-19 не испугал — они выпали из общей статистики: интересовались приобретением недвижимости в стране на 23 процента чаще, чем в относительно спокойном 2019-м. Вал запросов от потенциальных покупателей пришелся на третий квартал года, то есть на самый конец летнего сезона. Всего российские граждане в 2022-м купили в Турции жилья и коммерческой недвижимости на 9,2 миллиарда рублей. Общее число приобретенных объектов превысило 3 тысячи. Турецкие власти рассчитывают, что к 2023 году объем продаж недвижимости иностранцам достигнет 15 миллиардов долларов в год, а к 2025-му превысит 20 миллиардов.

Пока основная доля иностранного спроса сосредоточена на объектах, расположенных в Стамбуле, Анталье и Анкаре — на эти города в 2022-м пришлось около 73 процентов сделок с приезжими (данные Turk.Estate). Кроме того, нерезиденты активно приобретают недвижимость в городах Бурса, Мерсин, Ялова, Измир, Самсун, Сакарья, Трабзон.

Махмутлар с тобой

Российский спрос консервативнее — соотечественников мало интересуют расположенный на самой границе с Грузией Трабзон и прочие малоизвестные туристам города. По данным аналитиков базы недвижимости Tranio, в 2022-м 24 процента российских сделок в Турции пришлись на Стамбул, чуть меньше — 21 процент — на курортную Аланью, 17 процентов — на Анталью, еще 17 — на более престижные курорты Фетхие и Бодрум. В Анкаре, Махмутларе, Измире заключили по 3 процента сделок, в Мармарисе — 1 процент, в других регионах — 11 процентов.

По сравнению с показателями 2019-го интерес россиян к покупке недвижимости в некоторых турецких регионах беспрецедентно вырос, отмечают эксперты: так, Фетхие стал на 217 процентов популярнее, Бодрум — на 200 процентов, Махмутлар и Стамбул — почти на 150 процентов. Спрос на жилье в и без того популярных Аланье и Анталье увеличился практически вдвое.

Большинство покупателей-россиян — жители Московского региона, от них на пике спроса в октябре-ноябре 2022-го поступало почти половина заявок на приобретение недвижимости в Турции, рассказали в Turk.Estate. Вторую строчку занимает Санкт-Петербург (9 процентов запросов), тройку замыкает Екатеринбург (3 процента). В целом покупкой турецких объектов в пандемийном году интересовались жители 260 российских городов и населенных пунктов.

«Жители Москвы, действительно, самые активные покупатели недвижимости из числа россиян не только в Турции, но и в других странах, — указывают эксперты Turk.Estate. — Причины этого очевидны — Москва является самым богатым городом в стране. В регионах позволить себе купить недвижимость за пределами страны могут единицы».

Родина дороже

Жилье в Турции в среднем обходится россиянам дешевле, чем в родной стране: бюджет покупки в 2022-м составил 3 миллиона рублей против среднестатистических 4 миллионов, необходимых для приобретения квартиры на вторичном рынке или в новостройке в одном из российских городов с населением от 300 тысяч человек (данные Turk.Estate и базы «Мир квартир»).

По ценам на недвижимость в Турции лидирует Бодрум — в среднем квадратный метр там, по информации Tranio, стоит 1,35 тысячи евро (122 тысячи рублей). На втором месте Мармарис с тысячей евро (90,6 тысячи рублей) за «квадрат», в Фетхие просят по 800 евро (72,5 тысячи рублей) за метр. В Стамбуле и Аланье стандартный квадратный метр обходится в 650 евро (59 тысяч рублей), а самая дешевая недвижимость, если рассматривать крупные населенные пункты, в Анкаре — всего 350 евро (31,7 тысячи рублей) за метр.

«Недорогие апартаменты в Турции пользуются стабильным спросом у россиян. Подобные объекты приобретаются как для собственного проживания, так и с целью получения пассивного дохода», — поясняют в Turk.Estate. По данным портала на начало февраля 2022-го, самая дешевая квартира у Средиземного моря в Турции продается за 2,1 миллиона рублей (204 тысячи турецких лир). Она расположена в Мерсине — это город на юго-восточном побережье страны с почти двухмиллионным населением. Площадь объекта — 100 квадратных метров, расстояние до моря — 50 метров.

Наиболее доступная квартира в шаговой доступности от моря в Анталье продается за 4,5 миллиона рублей. Это 60-метровые апартаменты с кухонной техникой, но без мебели. Самый дешевый вариант виллы в Турции оценивается в 4,7 миллиона рублей, или около 464 тысяч лир. Дом общей площадью 110 квадратных метров расположен в 500 метрах от моря, в районе Демирташ в Аланье. В Анталье минимальная стоимость виллы — 14,4 миллиона рублей (1,42 миллиона лир).

Квартиры, расположенные на побережье Средиземного моря, будут приносить стабильный доход в твердой валюте. Также россияне зачастую выбирают объект, который будет частично инвестиционным и частично предназначенным для собственного отдыха

Помимо квартир и отдельно стоящих домов, иностранцы имеют право купить в Турции земельный участок (но не на приграничных и стратегически важных для безопасности территориях). Самый дешевый близ Антальи, общей площадью 400 квадратных метров, обойдется в 1,6 миллиона рублей (данные Turk.Estate). «Чаще всего иностранцы вкладываются в деревенские земельные участки, — отмечают специалисты. — Активный спрос и относительно простая процедура покупки привели к тому, что такие объекты дорожают из года в год. Наиболее популярны у иностранных покупателей земли провинции Стамбул, Анкара, Анталья».

Большая распродажа

Подобрать жилье в Турции можно на крупных русскоязычных интернет-порталах зарубежной недвижимости — они активно сотрудничают с местными застройщиками и агентствами. Там же можно найти ультрадешевые предложения, о которых не любят рассказывать частнопрактикующие риелторы.

Так, например, в базе Prian около 7,6 тысячи квартир и домов, выставленных на продажу в Турции. Ценник начинается от 15 тысяч евро (1,36 миллиона рублей) — в такую сумму оценили 45-метровую квартиру в Дидиме — это курорт на Эгейском побережье на юго-западе Турции, в провинции Айдын. В квартире есть кухонная мебель, комнаты пустые. Она не новая, но вполне пригодная для проживания. По цене до 30 тысяч евро (2,7 миллиона рублей) можно приобрести другие квартиры в Дидиме, а также лоты в Измире, Мерсине, Конаклы, Анталье. Стоимость вилл в базе начинается от 40-50 тысяч евро (3,6-4,5 миллиона рублей).

Дешевые объекты особенно привлекательны для частных инвесторов — их число на турецком рынке недвижимости резко возросло в 2022-м, когда многие выходцы из стран с нестабильными валютами, в том числе из России, захотели обезопасить свои сбережения от негативного влияния ковида. «Количество покупательских запросов на подбор объектов недвижимости с инвестиционной перспективой сейчас растет, — констатируют в Turk.Estate. — Этот тренд обусловлен тем, что Турция традиционно считается страной, которая будет привлекательна для европейских туристов».

Согласно исследованию консалтинговой компании Knight Frank (есть в распоряжении «Ленты.ру»), турецкие Измир и Анкара по итогам третьего квартала 2022 года вошли в топ-3 городов мира с наиболее быстрым ростом цен на жилье, уступив только Маниле. В годовом выражении ценники там увеличились на 28 и 27 процентов соответственно. На четвертом месте оказался Стамбул с ростом 26 процентов в годовой динамике.

«В 2022-м рынок жилой недвижимости Турции продемонстрировал самый заметный рост, что обусловлено активным спросом и ограниченным предложением, связанными с ослаблением национальной валюты, — говорится в исследовании. — Кроме того, по сравнению с европейскими направлениями в стране относительно низкая стоимость жилья, что также позитивно влияет на рост интереса к Турции».

Нужен берег турецкий

Купив в Турции недвижимость стоимостью от 250 тысяч долларов (19 миллионов рублей), можно получить турецкое гражданство. Жилье должно оставаться в собственности в течение трех лет — после этого его разрешается продать без потери паспорта. При покупке недвижимости гражданство по упрощенной схеме присваивается всей семье инвестора (самому инвестору, его супруге и несовершеннолетним детям). Двойное гражданство в стране разрешено, при этом проживать там для получения документов необязательно. Вид на жительство (ВНЖ) вправе оформить собственники недвижимости любой стоимости.

Материалы по теме

«Слухи здесь распространяются быстро»

Полный финиш

Содержание жилой недвижимости в Турции обходится довольно дешево: ежегодный налог — 0,1-0,2 процента от стоимости объекта, в зависимости от того, где именно он расположен — в крупных населенных пунктах сбор выше, в небольших — ниже. Так, за квартиру стоимостью 50 тысяч евро (4,5 миллиона рублей), расположенную в городе, придется отдавать налог в размере 100 евро (9 тысяч рублей) в год. Эта сумма может быть меньше, так как налог, как и в России, рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости, а не от рыночной.

Коммунальные услуги (электричество, вода) оплачиваются по счетчикам, кроме того, есть фиксированный сбор за вывоз мусора и за содержание дома, плата за домашний интернет, а также обязательная страховка от землетрясений. По расчетам специалистов Prian, содержание 65-метровой квартиры в жилом комплексе с бассейном, сауной, фитнесом, детской площадкой обойдется примерно в тысячу евро (90,6 тысячи рублей) в год. В эту сумму входят все расходы (плата управляющей компании, за воду, газ, свет, страховка).

Есть еще дополнительные единоразовые расходы при оформлении сделки — налог на покупку недвижимости, госпошлина при регистрации права собственности, плата нотариусу (если сделка проводится дистанционно), риелтору, плата за подключение коммунальных услуг. Так, к стоимости квартиры в 60 тысяч евро (5,4 миллиона рублей) стоит прибавить еще около 3 тысяч (272 тысячи рублей) на оформление (пример расчетов можно посмотреть здесь).

Недвижимость в Мармарисе — какие перспективы для покупателей и инвесторов?

Мармарис — один из самых популярных курортных городов в Турции, привлекающих туристов со всего мира. Город имеет хорошее месторасположение на слиянии Средиземного и Эгейского морей. Это крупнейшая столица парусного спорта, в которой находится современная крупная марина. Поэтому спрос на недвижимость в Мармарисе неуклонно растет независимо от вида объектов.

Жилая недвижимость Мармариса

Мармарис популярен не только для отдыха, но и постоянного проживания. Поэтому вкладываться в строительство жилых объектов здесь выгодно. Подбор недвижимого объекта зависит от целей:

• для личного проживания;
• последующая перепродажа;
• длительная или краткосрочная аренда.

Недвижимость Мармариса нельзя назвать дешевой, а ее стоимость неуклонно растет. Это связано с высокой востребованностью и сокращением количества земли под новые проекты.

Это уникальное место для владельцев, желающих сдавать жилье в аренду. Поток туристов здесь не прекращается в течение всего года. Средняя стоимость двуспальных апартаментов площадью от 100 кв. м. составляет 135 тыс. евро или около 10 млн. рублей.

Большинство из них относится к средней ценовой категории и классу люкс. Лучшие дома находятся на первой береговой линии и в популярных местах для туристов. Это может быть недвижимость в пригороде или центре города. Недвижимость в Мармарисе купить можно в следующих районах:

1. Армуталан — самый большой район, отличающийся чистыми песчаными пляжами и относительно небольшими ценами. Отели находятся далеко от моря, поэтому туристы снимают квартиры и дома ближе к береговой линии.
2. Силитер — пригород Мармариса, который отличается спокойной атмосферой. Он пользуется большой популярностью среди семей с детьми.
3. Меркез отличается зеленым парком и достопримечательностями. Здесь спросом пользуются виллы и дома на вторичном рынке.

В Мармарисе недвижимость приобретают преимущественно европейцы, особенно из Дании и Великобритании. Стоимость жилых объектов зависит от типа и дополнительных возможностей:

• квартира с 3 спальнями площадью 90 кв. м. обойдется в 75000 евро (5450000 рублей);
• вилла рядом с морем на 7 спален площадью 530 кв. м. стоит 415500 евро (30227000 рублей);
• вилла с балконом на 3 спальни площадью 110 кв. м. стоит 118000 евро (8600000 рублей);
• дуплекс с открытой парковкой площадью 130 кв. м. и 3 спальнями — 59500 евро (4330000 рублей).

При выборе недвижимости учитывается бюджет, район расположения, требования к количеству комнат и дополнительные возможности. Некоторые квартиры находятся в охраняемых комплексах, другие же включают дополнительную территорию.

Коммерческая недвижимость Мармариса — инвестиционные объекты

В коммерческую недвижимость инвестируют те, кто готов сам управлять собственностью для получения прибыли и лица, назначающие управляющего. Коммерческая недвижимость в Турции представлена отелями, магазинами, доходными домами и ресторанами. Все они приносят прибыль, но особенно доходными становятся те из них, которые расположены ближе к морю и основным достопримечательностям.

В первую очередь важно исследовать предложения на рынке. Они могут существенно отличаться по стоимости при относительно равных параметрах. Необходимо оценить рентабельность вложений и срок окупаемости.

При наличии опыта ведения бизнеса в определенном сегменте годовая доходность составляет не менее 10-15%, в то время как в странах западной Европы прибыль коммерческих объектов находится на уровне 5-9% в год. Так, отель площадью 820 кв. м. имеет стоимость 543491 евро. Его доходность находится на уровне 44000 евро ежегодно.

Число посещающих страну туристов растет повсеместно. Поэтому отели Мармариса являются одним из наиболее доходных видов бизнеса. Средний ежегодный доход составляет 900-1200 тыс. евро. Предстоят серьезные расходы на обслуживание клиентов, фонд заработной платы персонала и поддержание высокого уровня комфорта.

Стоимость коммерческой недвижимости напрямую зависит от расположения. Вот примерная стоимость некоторых типов коммерческой недвижимости:

• отель на 80 спален с парковкой закрытого типа — 6,5 млн. евро;
• магазин в центре города с открытой парковкой площадью 480 кв. м. — 638 тыс. евро.

Самая дешевая и дорогая недвижимость Мармариса — обзор цен

В Мармарисе могут купить жилую и коммерческую недвижимость лица и компании с разным бюджетом. От цены зависит комфортность условий и площадь помещения, а также выгодное расположение. Если выбрать большой отель, уже приносящий прибыль, понадобится только грамотное управление. В этом случае окупаемость сохраняется на прежнем уровне, а при хорошей стратегии увеличивается каждый год. Выбор полностью определяется финансовыми возможностями и инвестиционной привлекательностью. Недорогие предложения подходят тем, кто планирует долгосрочное развитие.

Дешевая недвижимость в Мармарисе может иметь удобное расположение и комфортную площадь. Важно определиться с необходимыми параметрами, такими как количество комнат, общая площадь, наличие и количество санузлов. С учетом данных факторов подбирается самый недорогой объект. При этом разница может быть существенной, хотя квартиры практически не отличаются.

Так как площадь застройки ограничивается, лучше сразу ориентироваться на предложения с большим количеством спален и общим пространством. Стоимость во многом определяется наличием дополнительных возможностей. Те, кто планирует проживать в собственной квартире или доме в ограниченный период в году, должны позаботиться об управлении недвижимостью. Вот примерная стоимость объектов недвижимости в разных сегментах:

• квартира площадью 90 кв. м. с 2 спальнями обойдется в 47500 евро;
• аналогичное предложение в новом комплексе с террасой и общим бассейном на придомовой территории стоит от 100 тысяч евро;
• апартаменты с прекрасным видом на залив площадью 165 кв. м. и с 4 комнатами стоит 200 тысяч евро;
• вилла площадью 200 кв. м. на 6 комнат обойдется в 210 тысяч евро;
• вилла площадью 360 кв. м. с 5 комнатами обойдется в 600 тысяч евро.

При выборе варианта необходимо опираться не только на стоимость объекта. Учитываются коммунальные платежи, наличие управляющей компании в комплексе и затраты на круглогодичное обслуживание объекта.

Перспективы развития рынка недвижимости

Среди любителей высокого комфорта и морского отдыха особым спросом пользуется элитная недвижимость Турции. Ежегодно растет спрос не только на покупку, но и аренду жилья. Стоимость вилл в Мармарисе считается одной из наиболее низких на всем побережье Средиземноморья. Качество строительства объектов при этом соответствует мировым стандартам.

Европейские инвесторы часто считают Турцию государством с не самой безопасной политической обстановкой и низким уровнем инфраструктуры. В действительности страну отличает красивейшие виды и позитивное отношение к туристам в местах отдыха.

При покупке виллы или квартиры в комплексе на берегу моря можно не только стать обладателем эксклюзивного жилья, но и использовать его для получения регулярной и высокой прибыли.

Хотя цены могут показаться не самыми низкими, со временем прибыль увеличивается. Этому способствует быстрая окупаемость и сокращающееся количество строительных площадок. Те, кто в ближайшее время станут собственниками объектов с высокой проходимостью, в последующие годы будут получать высокую и регулярную прибыль.

Таким образом, приобретение жилой и коммерческой недвижимости одинаково выгодно в Мармарисе. Этот город отличается живописными пейзажами, близостью к морю и наличием большого количества отдыхающих. Все это делает возможным получение прибыли как от аренды жилья, так и от серьезных бизнес-проектов.

Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?

Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).

Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.

Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.

В каком состоянии рынок жилья сейчас?

Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2022-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.

Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.

На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.

Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.

Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2022 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.

Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.

Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.

Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?

Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.

Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.

Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.

Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.

А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?

По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.

Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.

Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.

Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.

Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2022-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.

А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?

Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.

Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.

Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.

Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.

В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).

Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.

При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.

Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.

Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.

Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.

Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.

На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.

После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.

В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.

Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.

Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.

Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее

Налоги для работодателя — 2022: во сколько обходится сотрудник

Перед официальным открытием любого бизнеса будущему предпринимателю необходимо продумать, какие сотрудники ему потребуются и во сколько обойдется их содержание. В данной ситуации лучше воспользоваться калькулятором и просчитать все предстоящие расходы.

Любые организации или предприниматели, которые производят выплату заработной платы и иные вознаграждения физическим лицам, являются налоговыми агентами.

При выплате сотрудникам зарплаты налоговый агент обязан рассчитать сумму налога, удержать его и перечислить в бюджет. Согласно п. 4 ст. 226 НК РФ налог на доходы, то есть НДФЛ, удерживается из доходов работников при их фактической выплате. А вот в момент выплаты аванса этот налог не уплачивается.

Доходы физического лица для расчета налога на доходы могут выражаться в любом виде: в денежном, материальном и нематериальном.

Что нужно знать об НДФЛ

C 2022 года произошли некоторые изменения в уплате НДФЛ. И они коснутся тех компаний, в которых работают сотрудники с высокими зарплатами.

Ранее НДФЛ рассчитывался от фактических доходов сотрудников за месяц, «работала» единая ставка в размере 13 % для резидентов РФ. С 1 января 2022 года введена ставка НФДЛ стала прогрессивной. Это значит, что удерживаемая сумма будет зависеть от размера доходов (Федеральный закон от 23.11.2022 № 372-ФЗ).

Если размер годовой зарплаты превышает 5 млн руб., то на нее распространяется НДФЛ 15 %. При этом повышенная ставка применяется не на весь доход, а только на часть, которая выходит за рамки 5 млн руб.

Для нерезидентов РФ продолжает действовать НДФЛ в размере 30 %.

Уменьшение налога

Для уменьшения налога в Налоговом кодексе предусмотрены специальные вычеты:

• стандартный (применяется при наличии детей определенного возраста);
• социальный (применяется в случае предоставления документов на лечение или образование);
• имущественный (применяется при приобретении жилья).

Вышеуказанные вычеты оформляются в ИФНС или у работодателя. Вычет на детей предоставляется по заявлению работодателя с приложением необходимых документов.

В налоговую работодатель сдает отчеты 2-НФДЛ (ежегодно) и 6-НДФЛ (ежеквартально). Несмотря на то, что с 2022 года 2-НФДЛ отменяется, за 2022 год его придется сдать — до 1 марта. Правила заполнения формы описаны в Приказе ФНС РФ от 02.10.2018 N ММВ-7-11/566@.

О порядке заполнения формы 6-НДФЛ читайте в Приказе ФНС РФ от 14.10.2015 N ММВ-7-11/450@.

Взносы в фонды

Страховые агенты ежемесячно начисляют на ФОТ своих сотрудников взносы во внебюджетные фонды. Это обеспечивает застрахованным лицам права на получение пенсий, медобслуживания, пособия по временной нетрудоспособности, декретные.

Компании и предприниматели уплачивают взносы из собственных средств, не за счет средств работников.

Налоги с ФОТ сотрудников в 2022 году

НДФЛ по ставке 13 % уплачивают налогоплательщики-резиденты, у которых зарплата не превышает 5 млн руб. в год. НДФЛ по ставке 15 % рассчитывается с зарплат свыше 5 млн руб. Работники-нерезиденты уплачивают 30 % НДФЛ.

Страховые взносы во внебюджетные фонды начисляются и перечисляются по следующим тарифам, тарифы закреплены ст. 425 НК РФ:

• в Пенсионный фонд России (ПФР) — 22 %
• в Фонд социального страхования (ФСС) — 2,9 %
• в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) — 5,1 %
• на страхование от несчастных случаев — от 0,2 до 8,5 % (ставка зависит от класса профессионального риска)

На работах с тяжелыми условиями труда, на подземных работах, в горячих цехах женщинам трактористкам-машинисткам, водителям локомотивных бригад (категории работников указаны в ст. 30 Федерального закона от 28.12.2013 № 400-ФЗ) предусмотрены дополнительные тарифы страховых взносов (ст. 428 НК РФ).

Калькулятор страховых взносов

Для самостоятельного расчета взносов, в том числе за неполный год, воспользуйтесь бесплатным калькулятором взносов.

Обратите внимание на КБК по страховым взносам во внебюджетные фонды РФ на 2022 год.

Что изменилось в связи с действием прямых выплат

С 1 января 2022 года на прямые выплаты перешли оставшиеся регионы, и теперь работодатели избавлены от необходимости резервировать средства под выплаты и изымать их из оборота.

Работодатели назначает и выплачивает за счет собственных средств пособие по временной нетрудоспособности за первые три дня, а за последующие дни нетрудоспособности «отвечает» региональное отделение ФСС, то есть выплачивает пособие за остальной период за счет средств бюджета фонда

Обязательные отчисления ИП в 2022 году

При любом режиме налогообложения ИП обязан производить систематические отчисления за самого себя. У ИП не бывает работодателя, ему не начисляется заработная плата, поэтому фиксированные платежи рассчитываются от доходов. Именно от величины полученного дохода зависит сумма взносов в фонды.

Еще в 2018 году страховую нагрузку ИП отвязали от величины МРОТ, после этого размер взносов стал фиксированным. В Федеральном законе от 15.10.2022 № 322-ФЗ указаны размеры страховых взносов на обязательное пенсионное страхование (ОПС) и обязательное медицинское страхование (ОМС) вплоть до 2023 года.

По общему правилу ИП обязаны уплачивать страховые взносы во внебюджетные фонды:

• на собственное пенсионное и медицинское страхование;
• на социальное страхование работников, если они есть у предпринимателя.

Также ИП могут добровольно уплачивать страховые взносы на социальное страхование за себя, если хотят получать пособия из средств ФСС (например, пособие по беременности и родам, детские пособия, пособие по временной нетрудоспособности). Для этого нужно самостоятельно встать на учет в ФСС. О том, как это сделать, мы писали в статье «Больничный для ИП без работников».

Сумма страховых взносов, которую ИП нужно перечислить в ФСС, если он вступает с ним в добровольные правоотношения по социальному страхованию, в 2022 году составит 4 4516 руб.

Стоимость страхового года вычисляется по формуле: 12 792 (МРОТ) * 2,9 % (страховой тариф) * 12

Бухгалтерский и налоговый учет, расчеты по сотрудникам, отчетность в ФНС, ПФР, ФСС и Росстат, валютный учет — все в одном сервисе.

В соответствии с п. 1 ст. 430 НК РФ страховые взносы на ОПС рассчитываются следующим образом:

• если доход ИП укладывается в пределы 300 000 руб., то фиксированный размер составляет 32 448 руб.;
• если доход ИП превышает 300 000 руб., то фиксированный размер составляет 32 448 руб. + 1 % от суммы дохода, превышающей лимит в 300 000 руб., но не более восьмикратного увеличения фиксированного платежа — 8 * 32 448 руб.

Предельный размер взносов на ОПС в 2022 году установлен на уровне 1 465 000 руб. (Постановление Правительства РФ от 26.11.2022 № 1935).

Страховые взносы на ОМС для ИП в 2022 году составляют 8 426 руб.

Сколько нужно платить за одного сотрудника в месяц?

Изучив все налоги, давайте подсчитаем, сколько необходимо платить за одного сотрудника в месяц.

Если зарплата по трудовому договору составляет 20 000 руб. в месяц (до вычета налогов), то за год составит 240 000 руб.

Рассчитаем НДФЛ: 20 000 х 13 % = 2 600 руб.

На руки сотрудник получает 17 400 руб. (20 000 — 2 600).

Каждый месяц при неизменных условиях нужно будет платить взносы:

• на ОМС: 20 000 х 5,1 % = 1 020 руб.
• на ОПС: 20 000 х 22 % = 4 400 руб.
• на ОСС: 20 000 х 2,9 % = 580 руб.
• «на травматизм»: 20 000 х 0,2 % = 40 руб.

В общей сумме получается 6 040 руб. в месяц и 72 480 руб. в год.

Итого: расходы на одного сотрудника составят 26 040 руб. в месяц или 312 480 руб. в год.

Помимо зарплаты нужно также учитывать затраты работодателя на оборудование рабочего места каждого сотрудника. До недавнего времени считалось, что значительно экономят те, кто переводит сотрудников на удаленку. Однако Федеральный закон от 08.12.2022 № 407-ФЗ внес изменения в Трудовой кодекс и стало понятно, что удаленная работа накладывает на работодателей отдельные обязательства.

В частности, работодатель за свой счет обязан обеспечить работника, выполняющего свои трудовые функции из дома, оборудованием, которое ему нужно для полноценной работы, программно-техническими средствами, средствами защиты информации. Возможны варианты, когда работник использует свою технику, оборудование и программы, но тогда работодатель должен ему компенсировать затраты.

Опасная экономия

Многие предприниматели ищут различные возможности минимизации расходов на сотрудников. И на смену зарплатам в конвертах приходят новые варианты сокращения величины выплат с ФОТ. Но каждый из них несет определенные риски.

Заключение договоров ГПХ

Такой вариант минимизации расходов интересен работодателю тем, что отпадает необходимость предоставлять сотруднику гарантии и компенсации, предусмотренные Трудовым кодексом. Работодатель не обязан выплачивать пособия, он не тратится на создание условий труда. Единственное, что ему нужно от работника, — это результат работы.

Однако в большинстве случаев выплаты по договорам ГПХ все же облагаются страховыми взносами. При этом НДФЛ платится в любом случае, поскольку компания выступает в роли налогового агента при выплате доходов в пользу физлиц.

В п. 4 ст. 420 НК РФ указаны случаи, когда выплаты по договорам ГПХ не облагаются взносами. Речь идет о ситуациях, когда предмет договоров — переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права). Сюда же относятся договоры, связанные с передачей в пользование имущества (имущественных прав), за исключением договоров авторского заказа, договоров об отчуждении исключительного права на результаты интеллектуальной деятельности, указанные в пп. 1-12 п. 1 ст. 1225 ГК РФ, издательских лицензионных договоров, лицензионных договоров о предоставлении права использования результатов интеллектуальной деятельности, указанных в пп. 1-12 п. 1 ст. 1225 ГК РФ.

Суть риска состоит в том, что договоры ГПХ, фактически регулирующие трудовые отношения, могут быть переквалифицированы в трудовые (ст. 19.1 ТК РФ). Существует ряд признаков, на которые обращают внимание суды, признавая отношения трудовыми.

Следствие переквалификации договора — это начисление недоимки, штрафы, пени, ответственность за нарушение законодательства об охране труда и т.д.

Оформление сотрудников как ИП

Это еще один вариант минимизации расходов на сотрудников. Например, если взять ИП на УСН «доходы», то сумма выплаты фактической зарплаты составит 6 %, также нужно учитывать взносы на ОПС — 32 448 руб. и взносы на ОМС — 8 426 руб. Если доходы ИП превысят 300 000 руб. в год, то уплачивается плюс 1 % от суммы превышения.

С целью экономии работодатели даже компенсируют необходимые суммы в рамках 6 %, что для ИП тоже выгодно — по факту предприниматель получает полную сумму. При этом сотрудник-ИП лишается всех гарантий, предусмотренных Трудовым кодексом.

Договор с ИП, так же как и в предыдущем случае, могут признать трудовым, если он содержит признаки того, что ИП по факту задействован в производственном процессе, ежедневно выполняет одни и те же обязанности наравне со штатными работниками, имеет рабочее место в офисе компании и пользуется ее оборудованием. Налоговая учитывает совокупность признаков и показания свидетелей. Если окажется, что компания действительно «спрятала» трудовые отношения в договорах с ИП, то последует доначисление налогов.

«Перевод» сотрудников в самозанятые

Об этой схеме стало известно сразу же, как только начал действовать налог на профессиональный доход, который позволил людям, работающим на себя, стать самозанятыми официально.

С 1 января 2022 года все без исключения регионы подключились к эксперименту с налогом на профессиональный доход. Те, кто зарегистрировался в качестве самозанятого, уплачивает налог в размере 4 % с дохода от сделок с физлицами и 6 % с дохода от сделок с ИП и юрлицами. Некоторые работодатели решили перевести часть сотрудников в плательщиков налога на профессиональный доход, то есть уволить их и переоформить с ними отношения, используя договоры ГПХ.

Работодатели поняли, что выгода от этого довольна большая: они перестают быть налоговыми агентами по НДФЛ в отношении работника, который стал самозанятым, и избавляются от обязанности уплачивать страховые взносы. Соответственно, никаких гарантий по Трудовому кодексу они тоже не обязаны соблюдать. Самозанятые сотрудники остаются без выходных пособий, оплачиваемого отпуска и пособий на случай временной нетрудоспособности.

Однако стоит учесть, что помимо явных признаков, которые могут свидетельствовать о реальном статусе «самозанятого» (например, ежедневное присутствие в офисе бывшего работника и использование им конкретного рабочего места), существуют еще положения самого закона о самозанятых. Они указывают на то, что работодатель может в рамках договора ГПХ сотрудничать с бывшим сотрудником, ставшим самозанятым, только при одном условии — если с момента увольнения этого сотрудника из компании прошло не менее двух лет.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

Налоги на заработную плату в 2022 году – таблица изменений

• Налог на заработную плату — таблица: кому и сколько платить
• Платежи с зарплаты: таблицы изменений
• Итоги

Налог на заработную плату — таблица: кому и сколько платить

Сумма отчислений с зарплаты в 2022 году в бюджет зависит от нескольких факторов:

• организационно-правовой формы работодателя — ИП, в отличие от организаций, платят налоги не только за своих работников, но и за самих себя;
• статуса работника — налогообложение нерезидента страны отличается от налогообложения российского гражданина;

Чем отличаются нерезиденты РФ от резидентов, читайте в статье «Кто является плательщиками НДФЛ».

• вида и масштаба деятельности компании — некоторым страхователям государство устанавливает льготные ставки взносов с доходов сотрудников.

К налогам с зарплаты относится:

• Подоходный налог. Его взимает работодатель с зарплаты сотрудника и перечисляет в бюджет как налоговый агент. НДФЛ платится не самой фирмой или коммерсантом, в данном случае они выступают только посредником между работником и бюджетом.

С 2022 года введена новая ставка по НДФЛ для доходов от 5 млн. руб. Она составляет 15% от величины свыше указанного порога.

Все действующие ставки НДФЛ вы найдете в Справочнике от КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к этой правовой системе, пробный полный доступ можно получить бесплатно.

• Страховые взносы. Их уплачивают все работодатели, начисляя эти платежи на доходы, получаемые сотрудниками, а также частнозанятые лица, обязанные делать платежи по взносам за себя независимо от того, есть у них наемные работники или нет.

Чтобы помочь вам разобраться, сколько нужно платить взносов с зарплаты в 2022 году, эксперты КонсультантПлюс подготовили специальный материал. В нем вы найдете несколько таблиц, где собраны все действующие в настоящее время ставки взносов в процентах. Посмотреть все тарифы можно в Справочнике от К+, получив пробный доступ к системе бесплатно.

Платежи с зарплаты: таблицы изменений

В настоящее время страховые взносы на обязательное пенсионное, социальное (за исключением взносов на травматизм), медицинское страхование платятся в налоговый орган по месту нахождения страхователя и месту нахождения его обособленных подразделений, которые начисляют выплаты и иные вознаграждения в пользу физических лиц. Взносы на травматизм все так же перечисляются непосредственно в Фонд социального страхования.

Важным изменением 2022 года стали введенные с апреля пониженные тарифы страховых взносов для субъектов МСП, занятых в отраслях, пострадавших от коронавируса:

По-прежнему ежегодно увеличивается предельная база по страховым взносам на пенсионное и социальное страхование. Ее величина составила:

Предел доходов для начисления взносов в ФСС по нетрудоспособности и материнству, руб.

Предел доходов для начисления взносов в ПФР, руб.

Суммы взносов, уплачиваемых ИП за себя, указываются в НК РФ (п. 1 ст. 430) в конкретной сумме, уплатить которую следует за полностью отработанный год в статусе ИП:

Размер фиксированного платежа на ОПС, руб.

Размер фиксированного платежа на ОМС, руб.

При этом для взносов, начисляемых в ПФР, действуют правила:

• о доплате к фиксированной сумме платежей 1% с дохода, превышающего его предельную величину;
• об ограничении максимально возможной суммы платежа 8-кратным размером фиксированного взноса.

Итоги

Доходы, получаемые как наемными сотрудниками, так и самозанятыми лицами, подлежат обложению НДФЛ и страховыми взносами. Для большинства работодателей действуют общеустановленные ставки, но ряд из них вправе воспользоваться их пониженными значениями при расчете страховых взносов. На величину платежей оказывает влияние ежегодное изменение величины МРОТ и размера доходов, по достижении которых прекращается начисление взносов (ФСС) либо меняется величина применяемой ставки (ПФР).

Таблица сроков уплаты налогов в 2022 году

Сроки уплаты налогов в 2022 году таблица, представленная в нашей статье, отражает в наиболее удобном для налогоплательщика виде. Мы свели в таблицы с поквартальной разбивкой налоговые платежи, которые нужно сделать организациям, работающим на ОСНО и УСН, в течение 2022 года.

Системы налогообложения организаций

Организации в целях налогообложения применяют одну из систем, установленных НК РФ. Если юрлицо не проявляет желания использовать спецрежим, то ему придется работать на ОСНО и уплачивать все налоги, установленные НК РФ при наличии базы налогообложения по ним.

Виды налогов и сборов, уплачиваемых юрлицами

Организации, использующие ОСНО, являются плательщиками налогов:

• на прибыль;
• имущество;
• воду;
• землю;
• транспорт;
• игорный бизнес;
• использование объектов животного мира.

Кроме того, они уплачивают НДС, НДФЛ, акцизы, НДПИ, торговый сбор, госпошлины и страховые взносы, платежи за негативное воздействие на окружающую среду, экологический сбор.

Применение спецрежимов (УСН, ЕСХН, соглашение о разделе продукции) либо освобождает организацию от уплаты основных налогов (прибыль, НДС, имущество), заменяя их единым соответствующим налогом (УСН, ЕСХН), либо позволяет использовать систему льгот, относящуюся практически ко всем уплачиваемым организацией налогам (соглашение о разделе продукции). Спецрежим ПСН могут применять только ИП.

При применении УСН юрлицо должно (при наличии оснований) платить все налоги, кроме тех, которые заменены единым налогом. По ЕСХН ситуация несколько иная. При нем не уплачивается торговый сбор (п. 2 ст. 411 НК РФ), а акцизы, НДПИ, налог на игорный бизнес и сбор за использование объектов животного мира несовместимы с этим режимом по определению.

Сроки уплаты налогов устанавливаются либо НК РФ (налоги федерального уровня, налоги при спецрежимах, торговый сбор, налог на игорный бизнес, с 2022 года — транспортный и земельный налоги), либо законами регионов (налог на имущество). Однако в любом случае они подчиняются правилу п. 7 ст. 6.1 НК РФ: если установленный срок уплаты приходится на выходной день, то он переносится на ближайший к нему следующий рабочий день. В соответствии с этим правилом отражены последние дни сроков оплаты налогов в 2022 году в наших таблицах.

В нашей статье мы не будем рассматривать достаточно редко встречающиеся среди обычных организаций платежи: налог на игорный бизнес, налог с доходов по государственным и муниципальным ценным бумагам, сбор за использование объектов животного мира и систему налогов при выполнении соглашения о разделе продукции.

Получите доступ к 35 онлайн-курсам для кадровиков и бухгалтеров. Подключите «Клерк.Премиум». Вы сможете не только проходить курсы, получать сертификаты ИПБ России, но и задавать экспертам «Клерка» неограниченное количество вопросов. Мы ответим в течение дня. Это точно дешевле, чем иметь сторонних консультантов. Сможете собирать вопросы со всех коллег и даже давать им свой логин и пароль, и они тоже смогут задавать вопросы.

Особенности уплаты налога на прибыль

Налог на прибыль — единственный налог, который имеет достаточно сложную систему определения и уплаты авансовых платежей для организации-плательщика. Возможные варианты по авансам для прибыли следующие:

• квартальные авансы с уплатой ежемесячных авансовых платежей;
• только квартальные авансы — при соблюдении определенных требований;
• ежемесячные авансовые платежи от фактически полученной прибыли.

Особенности уплаты НДФЛ

Срок уплаты НДФЛ, в отношении которого юрлица являются налоговыми агентами, увязан со сроком выплаты дохода работникам (п. 6 ст. 226 НК РФ). Поэтому конкретизировать сроки его уплаты невозможно и в наших таблицах он не отражается. Показан там только срок, установленный для уплаты этого налога с отпускных и больничных, соответствующий последнему дню месяца, в котором произведена выплата соответствующего дохода.

Особенности уплаты региональных и местных налогов

Сроки уплаты налога на имущество, так же как и обязательность (или необязательность) начисления и уплаты авансовых платежей по нему, устанавливаются законами регионов. Организациям, имеющим обязанность уплаты налога на имущество, нужно ознакомиться с соответствующими законами субъектов РФ, поскольку сроки уплаты этих налогов по регионам могут существенно различаться. В наших таблицах, имеющих общий характер, мы по этой причине их не приводим.

Что касается транспортного и земельного налогов, то с 01.01.2022 сроки их уплаты являются едиными для всех территорий и закреплены на федеральном уровне. У региональных и местных властей полномочий по определению платежных дат больше нет. Налоги по итогу года нужно уплачивать не позднее 1 марта следующего года, а авансы — не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным периодом. Новый порядок применяется начиная с годовых платежей по итогам 2022 года.

Особенности уплаты единого налога при УСН и ЕСХН

Сроки уплаты УСН и ЕСХН, установленные НК РФ, применяются с одной оговоркой: если юрлицо утратило право на применение этих спецрежимов или добровольно отказалось от них, то оно в месяце, следующем за месяцем прекращения применения спецрежима, до 25-го числа должно рассчитаться по единому налогу.