Недвижимость в Бельгии: поэтапная инструкция покупателю

Алгоритм покупки недвижимости в 2022 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Статья обновлена 06.10.2022 года.
В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры(комнаты, жилого дома), актуальный в 2022 году.

(не путайте сделку купли-продажи квартиры с зарегистрированным правом собственности со сделкой по переуступке прав требования дольщика по новостройкам)

Купля-продажа дома с земельным участком подробно описана здесь.

Купля- продажа комнаты в коммунальной квартире(общежитии) подробно описана здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Чтобы выработать правильный алгоритм сделки с недвижимостью, сначала нужно определите юридический статус квартиры (жилого дома или иного объекта недвижимости).
Если права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы, то есть нет записи о правах в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН), сделка по отчуждению прав на другое лицо невозможно.
Нет зарегистрированного права — нет возможности его перевести на покупателя или одаряемого.

Немало объектов недвижимости еще не включены в ЕГРН по старому жилому фонду, а так же и по новостройкам и даже не состоят на кадастровом учете.

На первом шаге определите юридический статус объекта недвижимости:

• — без зарегистрированного права собственности (первичка) — есть только правоустанавливающие документы
• — с зарегистрированным правом собственности (вторичка) — есть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» — читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет.
ВНИМАНИЕ!
01.01.2022 года вступили в силу поправки в ГК РФ ст.8.1, п.6
Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он опирался на данные ЕГРН и убедился в отсутствии обременений прав у продавца.
Это серьёзно укрепляет позиции приобретателя недвижимости и снимает риски финансовых потерь.
01.01.2022 вступила в силу ст.68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»
Теперь добросовестный приобретатель жилья может рассчитывать на компенсацию из казны РФ за утрату прав на единственное жильё.
Поэтому значение выписки из ЕГРН нельзя переоценить.
Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Выписку из ЕГРН можно заказать через сайт Госуслуги
Там можно заказать:

• — выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
• так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
  Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие
и право подтверждающие документы на квартиру

Правоустанавливающие документы. У вас может быть:
— Договор купли-продажи
— Договор долевого участия
— Договор дарения
— Договор мены
— Решение суда
— Свидетельство о праве на наследство
— Свидетельство о праве собственности — выдается нотариусом пережившему супругу, если объект недвижимости был в совместной собственности.
(НЕ ПУТАТЬ со Свидетельством о государственной регистрации права)
— Договор приватизации
— Договор мены
— Решение(постановление) Администрации и т.д
Выясните у продавца, что ( из вышеперечисленного) у него является правоустанавливающим документом и обязательно разберитесь, все ли условия его уже выполнены.

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость.
Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Правоподтверждающие документы:
— Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. В ней будет указан правообладатель.
— Свидетельство о государственной регистрации права (выдавалось с 31.01.1998 г по 15.07.2016 г.)

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.
Обязательно получите(выдайте) расписку подтверждающую передачу или подтверждение получения денег от покупателя.
Передача задатка в обязательном порядке оформляется письменным соглашением .
Составить документы для оформления предварительных договоренностей можно с помощью конструктора договоров (видеоинструкция там есть)

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег. Разъяснения о том, какая расписка правильная здесь.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .
Если вы составите предварительный договор купли-продажи квартиры с помощью конструктора договоров, то список необходимых документов будет включен прямо в этот договор.

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

• Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.
ВНИМАНИЕ! Нотариусы не принимают сторонние договоры, заранее, с запасом времени до сделки, обратитесь к нотариусу.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности 2000 рублей. Подробнее прочтите здесь

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра( по межрегиональным сделкам не везде принимают документы через МФЦ, уточняйте).

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от делопроизводителя МФЦ (специалиста отдела приема документов Росреестра) Опись (расписку) с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

• — адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;
• — список документов, количество оригиналов и копий;
  — персональные данные;

Уточните место получения зарегистрированных документов и способ проверки их готовности на сайте МФЦ.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы( договор и т.д) , удостоверенные регистрационной надписью государственного регистратора с номером записи в ЕГРН.

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права.
( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

• • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года ( с изменениями от 30.04.2022 года);

• • Правила ведения Единого государственного реестра прав;

• • Гражданский кодекс РФ;

• • Жилищный кодекс РФ;

• Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.gov.ru

Наши услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом

Недвижимость в Бельгии: поэтапная инструкция покупателю

Современная Бельгия — это еще один пример развитого европейского государства, где за безопасность всех сделок с недвижимостью отвечает нотариус. Нотариат обеспечивает экономическую и правовую стабильность рынка недвижимости в стране, достоверность данных государственных реестров.

Основная функциональная направленность деятельности нотариусов в Бельгии заключается в констатации (заверении) тех или иных юридических документов. Однако, кроме заверения документов, в профессиональные функции нотариусов в Бельгии входит монопольное право на подготовку документов, связанных с передачей недвижимости.

В Бельгии, как и во всех странах Европы, всегда самой актуальной была проблема защиты прав граждан в сфере оборота недвижимости. Нормативную основу законодательства Бельгии, регулирующую сделки с объектами недвижимости, образуют Гражданский кодекс Бельгии, а также комплекс правовых актов, принятых в его исполнение. В частности, таковыми являются Закон о налогах, Закон об окружающей среде, Закон о долгосрочной аренде от 10 января 1824 года, Закон о праве на строительство, Закон об ипотечном кредитовании от 4 августа 1992 года, Закон «Breyne», регулирующий продажу домов и квартир с незаконченным строительством, Бельгийский кодекс о порядке регистрации.

Гражданское право является одной из старейших отраслей бельгийского права. Его нормативным, мировоззренческим и даже метафизическим началом стал знаменитый Гражданский кодекс 1804 года. Великая французская революция предопределила необходимость создания единого для всей Франции кодифицированного акта, построенного на новых формально-догматических принципах, способствующих развитию новых экономических и социальных отношений, который был взят за основу гражданских правоотношений в Бельгии. По своей структуре он полностью отвечал максимам институциональной системы, то есть отразил систему построения совокупности норм римского права: «лица», «вещи», «обязательства».

В 1807 году Гражданский кодекс переименовывается в Кодекс Наполеона, а после свержения Наполеона в 1816 году Кодекс издаётся под названием Гражданского кодекса. Декретом 1852 года ему опять присваивается название Кодекса Наполеона, которое в дальнейшем не было официально отменено. С момента принятия Кодекс 1804 года остается незыблемым столпом бельгийской государственности. Высочайший уровень юридической техники также во многом детерминирует его особое место в числе кодификационных опытов бельгийской правовой системы. По сути, данный документ открыл ворота в новый для Бельгии юридический мир — мир закона общеобязательного и систематизированного.

За время существования Кодекс Наполеона подвергался изменениям, особенно в части личного и семейного права. В области имущественных прав (вещных и обязательственных) нормы Кодекса почти не менялись. Существенным дополнением Бельгийского гражданского кодекса стало принятие Законом от 30 июня 1994 года статей о праве совместной собственности жилых помещений.

Интересно, что не только сам Бельгийский гражданский кодекс берет свои генетические основания в начале XIX столетия, но и отдельные юридические акты, действующие в его дополнение, имеют столь же давнюю социальную жизнь. В частности, Закон, определяющий правовые основы организации нотариальной деятельности в Бельгии, был принят 25 Вантоза XI года Французской Республики (16 марта 1803 года).

Все виды сделок с недвижимостью в Бельгии оформляются в письменном виде и подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Территориальной привязанности сделок с недвижимостью к нотариусу нет, то есть любой нотариус Бельгии может удостоверить сделку с любой недвижимостью, расположенной на территории государства.

Сторонами сделки с недвижимостью могут являться физические и юридические лица. Практически ни одна сделка не осуществляется без привлечения риэлтора или адвоката, занимающихся подбором объектов недвижимости и консультированием сторон. Согласно статистике, приведенной на сайте Министерства экономического развития Бельгии, 92% сделок с недвижимостью приходится на долю агентств недвижимости, деятельность которых регулируется государством посредством выдачи лицензии и строго контролируется профильным министерством.

Объектами недвижимости могут выступать земельные участки, жилые дома, квартиры, коммерческая недвижимость и недостроенные объекты недвижимости. Сделка по купле-продаже любой недвижимости осуществляется в два этапа. Первоначально оформляется предварительный договор (компромисс), а спустя два месяца совершается официальная сделка. Предварительный договор может быть заключен и в устной форме, но, как правило, риэлторы настаивают на подписании предварительного договора во избежание дальнейших судебных разбирательств. В предварительном договоре прописывается ряд условий: стоимость объекта недвижимости, срок подписания основного договора купли-продажи (не ранее двух месяцев с момента подписания предварительного договора), порядок оплаты сторонами расходов на оформление и регистрацию сделки, размер задатка, вносимого покупателем на счет нотариуса (10% от суммы сделки) и т.д. После заключения предварительного договора нотариус подготавливает необходимые документы для сделки: проект договора, аттестацию земельного кадастра, проверяет отсутствие невыполненных обязательств со стороны собственников объекта, отсутствие судебного спора по объекту, соответствие данных, указанных в предварительном договоре с действительным состоянием дел. За время подготовки документов для сделки покупатель может оформить кредит на покупку недвижимости. После подготовки всех необходимых документов оставшиеся 90% суммы переводятся на счет нотариуса. И уже после подписания договора купли-продажи нотариус перечисляет денежные средства на счет продавца. В случае приобретения недвижимости с привлечением кредитных денежных средств, кредитная организация переводит сумму кредита на банковский счет нотариуса.

Срок подготовки всех необходимых документов для сделки не может превышать четырёх месяцев. После удостоверения договора нотариус регистрирует сделку в Реестре залогов (Министерстве финансов) и оплачивает регистрационный налог. В Реестре залогов регистрируются все сделки, по которым предусмотрен переход права собственности на недвижимость, а также договоры аренды, срок которых превышает более 9 лет. Роль регистратора пассивна и заключается во внесении данных о сделке, предоставленных нотариусом, в сам реестр. Нотариус несёт полную ответственность за соблюдение норм права при совершении сделок с недвижимостью и достоверность предоставленных сведений регистратору.

Недвижимость в Бельгии, купленная как за собственные денежные средства, так и в кредит, оформляется на имя покупателя, который становится её официальным собственником и имеет право управлять и распоряжаться ей с момента удостоверения сделки нотариусом.

С одной сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два разных нотариуса. Предварительный договор может быть удостоверен одним нотариусом, а непосредственно сам договор купли-продажи другим. В этом случае нотариальный тариф делится между двумя нотариусами соразмерно выполненной работе.

В Бельгии расходы на передачу прав собственности и ее оформление одни из самых высоких в Западной Европе. В зависимости от региона тарифы составляют 10-12,5% от стоимости покупки. Если приобретается новый или недостроенный дом, то 12,5%-ая пошлина взимается только со стоимости земли, и сделка облагается НДС в размере 21%.

При покупке вторичного жилья НДС не взимается. Под новым жильем в Бельгии понимается объект недвижимости, который использовался менее двух лет. Покупка нового жилья обойдется дороже, так как дополнительные расходы увеличатся примерно на 22% от стоимости объекта. При этом регистрационный налог на новое жилье не оплачивается. Нотариальные тарифы устанавливаются государством и составляют 0,2%-4% от стоимости покупки.

Как правило, продавец оплачивает только услуги риэлтора или адвоката, стоимость которых составляет 3% —5% от стоимости объекта недвижимости. Все расходы, связанные с приобретением и оформлением объекта недвижимости в собственность, несёт покупатель. Таким образом, общая сумма расходов покупателя составляет 13,7% — 16,7% для вторичной недвижимости и 22,6% для нового жилья. Вся сумма за нотариальное удостоверение договора и оплату необходимых государственных пошлин вносится покупателем на банковский счёт нотариуса до подписания договора купли-продажи. В свою очередь нотариус отвечает за своевременное перечисление необходимых налогов и пошлин в соответствующие государственные органы, тем самым освобождая эти органы от нагрузки по осуществлению контроля.

Благодаря налоговому законодательству Бельгии, в котором для частных лиц при покупке недвижимости не предусмотрено уменьшение подоходного налога, цены на недвижимость в стране гораздо ниже средних цен в соседних европейских государствах. Это делает бельгийский рынок недвижимости привлекательным как для резидентов с невысоким доходом, так и нерезидентов. Кроме того в Брюсселе находятся центральные органы Комиссии НАТО, Европейского Экономического Союза, международные представительства разных стран, что превращает город в официальную столицу Объединённой Европы и повышает интерес инвесторов к коммерческой недвижимости. Прибыльность идеи владения вторым домом на побережье стала причиной настоящего бума на рынке недвижимости в прибрежных муниципальных зонах Бельгии. Все эти факторы ежегодно способствуют росту объёма сделок с недвижимостью.

По статистическим данным федерации нотариусов Бельгии первые месяцы 2017 года стали рекордными по объему операций с недвижимостью. В первом квартале 2017 года количество сделок с недвижимостью увеличилось на 2,93% по сравнению с четвёртым кварталом 2016 года и на 3,6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. В 2016 году в прибрежных муниципальных зонах страны было заключено на 18,9% больше сделок с недвижимостью, чем в 2015 году. Примечательно, что этот показатель превышает общий показатель бельгийского рынка недвижимости, который поднялся на 8,2 %. Наиболее высокие темпы роста (более 30%) наблюдаются в Мидделкерке, Ньюпорте и Ла Панне. По сравнению с 2015 годом на 5,4% увеличилось количество сделок с недвижимостью, приобретаемой в ипотеку.

Бельгийский нотариат динамичен и продолжает развиваться. Немаловажную роль в этом сыграла интеграция Бельгии в Европейский союз. В связи с принятием в 1995 году Кодекса этики европейские нотариусы получили возможность установить нормы корпоративного поведения, способствующего эффективному и комфортному взаимному нотариальному сотрудничеству на территории Европейского Союза. Внесённые в него в 2002 году поправки позволили создать и использовать новые технологии, а также противодействовать совершению преступлений на территории Европейского Союза. Новшеством в европейской нотариальной деятельности явилось предложение о внедрении электронно-цифровых технологий в работу нотариата, задачей которых стало расширение границ использования нотариусами электронных подписей. Электронный нотариат изменил характер всей нотариальной деятельности. Электронные технологии позволили повысить гарантии достоверности юридически значимых сведений, а также сделать обращение к нотариусу максимально комфортным и не затратным по времени. В этих условиях европейский нотариат стал одним из наиболее передовых правовых институтов, который унифицировал легитимность нотариального акта на территории всего Евросоюза. В частности, был создан единый реестр завещаний, позволяющий успешно взаимодействовать французским и бельгийским нотариусам и вносить сведения об удостоверенных завещаниях от имени европейских граждан на территории Франции и Бельгии. В настоящее время ведется работа по созданию единого реестра завещаний, удостоверенных европейскими нотариусами на территории Европейского Союза. В планах европейского нотариата стоит расширение полномочий нотариусов европейских государств и снятие территориальной привязанности по удостоверению сделок с недвижимым имуществом, расположенным на территории Евросоюза.

Предоставленные государством полномочия по обеспечению достоверности сведений, содержащихся в нотариально удостоверенном документе, позволяют бельгийскому нотариусу создать эффективный и безопасный правовой акт. Он является неоспоримым и предотвращает дальнейший судебный конфликт. Нотариально удостоверенный документ превратился в современный инструмент социальной безопасности, экономической свободы и надежной правовой защиты. Другими словами, обязательная нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом в Бельгии стала безусловным гарантом стабильности гражданского оборота и обеспечения защиты прав граждан.

регистрация

Чтобы иметь дополнительные возможности, нужно зарегистрироваться, или войти как зарегистрированный пользователь.
После регистрации и подтверждения администратором Вы станете зарегистрированным пользователем.

Для этого необходимо заполнить поля ниже:

• О стране
• Недвижимость в Бельгии
• Визы, ВНЖ, Гражданство

Недвижимость в Бельгии

Преимущества

К преимуществам покупки жилья в Бельгии можно отнести:

• Членство Бельгии в Евросоюзе, НАТО и странах Шенгенской зоны;
• Высокий уровень социальной защиты и соц. обеспечения;
• Высокий уровень жизни;
• Один из самых низких уровней преступности в Европе;
• При покупке недвижимости на участке в собственность владельца поступает не только сама недвижимость, но и земля;

Процесс покупки

Покупка недвижимости в Бельгии происходит в следующем порядке:

• Выбор объекта покупки. Подбор интересующей Вас недвижимости осуществляется в каталоге веб-портала Yana Property, где можно настроить сортировку по ключевым параметрам;
• Предварительное соглашение. После выбора объекта покупки заключается предварительный договор (compromis de vente). На трастовый счет, открытый нотариусом специально для сделки, переводится предоплата в размере 10% от суммы сделки, доступ к счету продавец получает уже по завершению сделки.
• Внесение предоплаты. После заключения договора купли-продажи покупатель обязан внести предоплату в размере 10%. В случае невыполнения обязательств покупателем сумма не будет возвращена, а в случае невыполнения продавцом – покупатель получит обратно задаток в двойном размере.
• Подготовка официальных документов. Нотариус, ответственный за проведение сделки, оформляет необходимую документацию, совершает аттестацию земельного кадастра, проверяет, выполнены ли обязательства со стороны продавца, не проводится ли по имуществу судебных разбирательств.
• Подписание договора купли–продажи. После всех проверок, который занимают, в среднем, около 4-х месяцев, стороны подписывают окончательный договор, и остаток суммы переводится на трастовый счет.
• Получение официальных документов. Финальным этапом является подписание акта продажи, после чего покупатель получает все документы, а продавец – доступ к счету. Полную ответственность за оформление документов берет на себя нотариус, проводящий все необходимые операции.

Налоги на недвижимость

При покупке недвижимости в Бельгии, кроме ее стоимости необходимо будет понести дополнительные траты:

• Налог на передачу собственности другому владельцу – от 10 до 12,5% стоимости недвижимости;
• Оплата услуг нотариуса – от 0,2 до 4% суммы сделки;
• Пошлина за оформление 12,5%;
• Юридические сборы – около 4%;
• Налог на прирост капитала – 16%, выплачивается, в случае если прошло менее 5-ти лет владения имуществом.

Страхование жилья

В Бельгии страхование жилья является добровольным, но большинство граждан страны все же предпочитают страховать свое имущество. Исключение из правила составляют случаи, когда жилье предоставляется по ипотечному кредитованию и когда недвижимость сдается в аренду. В Бельгии представлено большое количество страховых компаний с программами на любой вкус, а цены на страхование считаются относительно недорогими, как для Европы.

Ипотечные кредиты

В Бельгии ипотечные кредиты доступны и иностранным гражданам при выполнении следующих условий:

• Возраст заемщика должен быть не менее 20-ти и не более 60-ти лет;
• Заемщик должен представить документы, подтверждающие наличие регулярных доходов, достаточных для ежемесячных взносов по кредиту;
• Заемщик не должен иметь судимостей;
• Приветствуется наличие хорошей кредитной истории.

Кредит возможен сроком до 30-ти лет с максимальной суммой не более 80% от суммы выбранного жилья. Кредитная ставка, в среднем, составляет 3,6% в год.

Расходы на содержание недвижимости в Бельгии

Приобретая имущество в Бельгии, покупатель несет следующие расходы:

• Налог на недвижимость, который оплачивается ежегодно и составляет от 1,25 до 2,5% от стоимости недвижимости. Точная цифра зависит от стоимости и расположения жилья;
• Муниципальный налог – 7% в год;
• Налог на доходы от аренды – 50%;
• Налог при получении в наследство – до 30%, зависимо от региона, где находится наследуемая недвижимость;
• Коммунальные услуги – около 160 евро в месяц.

Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Содержание

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

• продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
• покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
• продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

Виды альтернативных сделок

• Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
• Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант, поскольку на практике редко бывает, чтo продавец-покупатель продает и покупает нeдвижимocть зa oднy и ту жe cyммy.
• Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Недвижимость Бельгии: особенности покупки недвижимости

Недвижимость Бельгии: особенности покупки недвижимости и получения вида на жительство

К перспективе переехать на постоянное место жительство в страны Старой Европы наши соотечественники, как правило, относятся с некоторым скептицизмом. И между прочим, напрасно. Даже такая высокоразвитая в социально-экономическом и культурном плане страна, как Бельгия, оказывается, вполне открыта для иностранных мигрантов. Причем, стоимость недвижимости здесь не так высока, как может показаться на первый взгляд. А правила легального пребывания иностранцев на территории государства предоставляют немало возможностей для граждан не только Евросоюза, но и нашего с вами СНГ. Главное, знать нюансы местного законодательства и умело ими пользоваться.

Недвижимость Бельгии: нам это по карману

После начала мирового кризиса средняя стоимость недвижимости в Бельгии упала примерно на 30 процентов. Для многих является откровением, что не в самых престижных районах страны один квадратный метр жилой площади можно приобрести даже за 500 евро. Это в шесть раз меньше, чем в соседней Франции! При этом следует иметь в виду, что Бельгия – страна маленькая и с прекрасно развитой инфраструктурой. Здесь 97 процентов населения живут в больших и малых городах. А потому такое понятие, как провинция, практически отсутствует.

Предложение по объектам жилой и коммерческой недвижимости самые разнообразные. Шикарные виллы и даже настоящие дворцы продаются по ценам от 1,5 до 15 млн. евро. Но такие объекты рассчитаны на ограниченный круг покупателей. Обычная недвижимость гораздо дешевле и по стоимости мало чем отличается от аналогичной где-нибудь на юге Европы или в странах – новых членах ЕС. Так, дом в пригороде Фламанского региона площадью 150 кв. м с пятью комнатами продают всего за 190 тыс. евро. В то же время, бельгийская «хрущевка» в центре города обойдется в 200-250 тыс. евро. А вот ресторан в центре одного из валлонских городов можно купить даже меньше, чем за сто тысяч.

Столь низкие цены предоставляют неплохие перспективы для ведения бизнеса в секторе недвижимости. Впрочем, в отличие от тех стран, которые стали уже настоящей Меккой для инвесторов из России и других стран СНГ, здесь существуют некоторые нюансы.

В первую очередь, не стоит рассчитывать на значительное «надувание пузыря» на местном рынке. Бельгия – стабильный рынок. Потому рассчитывать более чем на восстановление цен на недвижимость до докризисного уровня вряд ли возможно. Другое дело – покупать жилье или коммерческие объекты для сдачи в аренду. Судя по низкой стоимости квадратных метров, срок окупаемости должен быть вполне приемлемым. К тому же Бельгия была и остается традиционным местом отдыха (в т.ч. экскурсий) для жителей соседних стран. А это вовсе не бедные французы, британцы, немцы и т.д. Впрочем, местное население также обладает высочайшей покупательной способностью. Так что иностранный инвестор вполне может рассчитывать на успешную работу для внутреннего клиента.

К слову, иностранцы практически не ограничены в покупке недвижимости и земельных участков в Бельгии. Все происходит на равных основаниях с гражданами страны. Единственное, что действительно приходится учитывать, особенности приобретения и продажи объектов, устанавливаемые местными органами самоуправления. Они в Бельгии действительно способны навыдумывать множество различных нюансов, которые, правда, будут касаться в равной степени как выходцев из-за рубежа, так и местных граждан.

Купить жилье – еще не значит получить вид на жительство

Вот такая она – Старая Европа. Вы можете купить дом или квартиру, но это вовсе не означает, что вам позволят там постоянно жить. Увы, по законам Бельгии владелец недвижимости не может рассчитывать на автоматическое получение ВНЖ. Впрочем, не стоит отчаиваться. Местные законы все-таки достаточно либеральны для того, чтобы вы не только на долгие годы могли легально осесть в стране, но и в недалекой перспективе даже рассчитывать на гражданство. Только путь к бельгийскому паспорту лежит не через рынок недвижимости, а через вашу профессию или бизнес.

Есть несколько достаточно простых и законных способов получить ВНЖ в Бельгии. Постоянно прожив здесь не менее пяти лет, вы можете подавать прошение о получении гражданства. Но для инвестора из СНГ, желающего приобрести собственные квадратные метры, до этого еще далеко. Поначалу необходимо получить легальный статус, что можно сделать несколькими способами.

Еще сравнительно недавно «нищим жителям СНГ» юристы советовали, в первую очередь, попытаться получить статус беженца. Но эта процедура связана с длительными ограничениями, порой – с необходимостью жить в специальных лагераях, где условия не особо отличаются от тюремных. К тому же нужно еще доказать, что на родине вас действительно преследуют, что нашим соотечественникам со временем делать все сложнее. Потому, всего лишь продав квартиру в Москве, Санкт-Петербурге или Киеве, можно въехать в Бельгию свободным и экономически независимым человеком:

– Во-первых, можно получить разрешение на работу. Хотя Бельгия отдает здесь предпочтение гражданам стран ЕС, для наших также этот путь не заказан. Например, фирмы, созданные иностранцами, имеют право нанимать сотрудников из числа своих соотечественников. В этом случае не нужно доказывать бельгийскому Министерству труда, что вы обладаете какими-то уникальными профессиональными данными, которых невозможно найти среди местных специалистов. Получив разрешение, вы автоматически получаете и ВНЖ.

– Во-вторых, можно на собственные деньги открыть в Бельгии свой бизнес. Главное условие – создание рабочих мест. При этом необходимо будет нанять, по крайней мере, двух местных сотрудников с высокой зарплатой. Если денег на это хватит, ваш официальный статус обеспечен.

Плюсы и минусы. Советы экспертов

Эксперты советуют перед покупкой недвижимости в Бельгии обрести каким-либо из способов вид на жительство. Затем, утверждают они, как жилые, так и коммерческие объекты станут доступными для вам чуть ли не даром. Судите сами: вполне приличную квартиру на сто квадратных метров можно купить за 50 тыс. евро. При этом первоначальный взнос вряд ли будет большим, чем 10 тысяч. Остальную сумму можно одолжить в банке за 7-8 процентов годовых. Такие расходы вполне может покрыть сдача в аренду квартиры в одном из больших городов СНГ. Аналогичная ситуация и в секторе коммерческой недвижимости. Жить и зарабатывать в Бельгии значительно проще, чем у нас на родине.

Однако, стоит иметь в виду, что процедуру купли-продажи обязательно проводить через нотариуса. За это придется заплатить около 3 процентов от суммы. Зато именно нотариус несет всю ответственность за правильность оформления документов и юридические проблемы, которые могут возникнуть со временем.

Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости, даже если приобрели ее в кредит. Достаточно оплатить продавцу аванс, который в среднем составляет 10 процентов. Но некоторые трудности у наших соотечественников возникают, когда необходимо разобраться в нюансах так называемой совместной собственности, которая может касаться земельного участка, а также устанавливаемых местными общинами ограничений. Впрочем, для этого существуют местные юристы.

Как Купить недвижимость в Бельгии

В Бельгии вам откроется множество разнообразных путей. Вы можете приобрести в этой стране шикарную виллу на берегу моря, апартаменты в Антверпене или уютный небольшой дом в тихих спокойных городках, таких как Льеж, Намюр или Кортрейк.

Отметим, что приобрести недвижимость в этой стране может как юридическое, так и физическое лицо, не являющееся резидентом Бельгии. Нерезидент может рассчитывать на кредит в размере до 70 процентов от стоимости. При этом он должен быть в состоянии самостоятельно оплатить расходы по регистрации.

Операция покупки квартиры в Бельгии продолжается 2 – 3 месяца. По закону покупка должна быть оформлена Актом не позднее 4 месяцев с момента подписания предварительного договора (compromis-см. ниже). Он заключается у нотариуса или в агентстве. При этом необходимо внести на счет агентства или нотариуса определенную сумму, которая в большинстве случаев составляет 5-10% от цены покупаемого объекта.

После этого нотариус готовит пакет необходимых документов, которые позволят осуществить сделку. Сюда относятся документы об отсутствии невыполненных обязательств со стороны продавца, аттестация земельного кадастра, проект договора, подтверждение отсутствия судебного спора по объекту, соответствие действительного состояния дела с данными, указанными в предварительном договоре и др.

Если сравнивать цены на недвижимость в Бельгии с ценами в других странах Европы, к примеру, с Францией, то они отличаются своим низким уровнем. Если во Франции 1 метр жилой площади обходится в среднем 2800 евро, то Бельгия порадует вас 1300 евро за 1 квадратный метр. В настоящее время в сфере покупки недвижимости в Бельгии лидируют всемирный бриллиантовый центр и крупнейший европейский порт Антверпен и Брюссель – по праву называющийся «маленьким Парижем» культурный, экономический и политический центр страны.

В Брюсселе находятся центральные органы Комиссии НАТО, ЕЭС, различные министерства, международные представительства и посольства разных стран, что превращает город в официальную столицу Объединенной Европы. Купить хорошую квартиру площадью около 100 квадратных метров в Брюсселе можно примерно за 190 тыс. евро.

Нотариус поможет вам осуществить покупку недвижимости в Бельгии в кредит. Она сразу будет оформлена на имя покупателя. Вы можете продать ее, сдать в аренду, проживать сами, так как становитесь хозяином купленного объекта недвижимости сразу после оформления сделки.

В настоящий момент при пока низкой стоимости квартир и индивидуальных домов в Бельгии начинается рост цен. Поэтому сейчас очень выгодно купить квартиру или дом в этой стране, пока ситуация благоприятна. Особенно востребованные объекты недвижимости находятся в крупнейшем столичном городе Европы – Брюсселе.

Так же, как и в Москве, в Брюсселе происходит небывалый подъем строительства. При этом можно отметить, что цены на квадратный метр здесь значительно ниже московских. Стоимость 1 кв. м жилья в Брюсселе составляет от 1300 до 3000 евро, а цена за квартиру в других частях страны – от 50 тыс. евро, и 110 тыс. евро за дом.

Бельгийцы снова предпочитают вкладывать сбережения в недвижимость, так как покупка акций и банковские депозиты не оправдали их ожиданий. В связи с благоприятной ситуацией на рынке недвижимости, когда цены растут, а стоимость квартир и домов остается невысокой, вклад средств в недвижимость становится предпочтительным инвестиционным направлением для бельгийцев.

Благодаря налоговому законодательству Бельгии, в котором для частных лиц при покупке недвижимости не предусмотрено уменьшение подоходного налога, цены на недвижимость в стране гораздо ниже средних цен в Нидерландах и Германии. Это привлекает покупателей из других европейских стран, как нерезидентов, так и резидентов с невысоким доходом. При этом если вы заплатили 10% стоимости объекта, купленного в кредит, продавцу, вы становитесь полноправным хозяином и можете распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и совершить продажу.

Большим спросом в Бельгии сейчас пользуются «социальные» квартиры. Они являются плодом деятельности общественных агентств недвижимости (AIS), которые стремятся решить проблему оплаты жилья людьми с невысоким доходом. В обычных условиях они оплачивают жилье в размере до 50% своего бюджета. Деятельность агентств субсидируется региональными властями, и в настоящий момент в ведении 14 таких организаций находятся уже 750 домовладений в регионе.

Центральные органы власти определяют кадастровую стоимость жилья, а на местном уровне регулируется ставка налогов, так как налоги на недвижимость и имущество в стране включены в число местных налогов. При аренде квартир общественное агентство договаривается с владельцем о сниженной арендной плате, гарантируя чистоту, порядок и своевременную оплату. По сравнению с практикой выделения субсидий на покупку жилья региональными властями такой способ обеспечения жильем признана государственными органами более эффективной. В случае получения субсидии покупателем домовладелец чаще всего поднимает арендную плату, а в данном случае этого не происходит.

Однако довольно малая доля арендодателей согласна идти на условия общественных агентств, поэтому агентства постоянно занимаются разработкой различных программ для привлечения домовладельцев к сотрудничеству.

В Европе наиболее прогрессивными рынками недвижимости являются парижский и лондонский, и брюссельский по праву идет следующим. Такой рост во многом объясняется деятельностью крупнейших американских компаний, таких как General Motors, DHL, Levi Strauss, которые снимают в Брюсселе жилье для своих руководителей и скупают офисные помещения для штаб-квартир. Ситуации благоприятствует и конъюнктура. Цена аренды офисов в Брюсселе ниже, чем в остальной Европе, на 50-70%.

Арендная плата за квартиру в Брюсселе не может не порадовать. Например, 1-2 комнатную квартиру площадью 50-60 кв. м в городе вам сдадут за 500-600 евро. Квартиры побольше – до 100 кв. м с 3-4 комнатами – обойдутся арендатору в 1000-1200 евро вместе с коммунальными платежами. Если у вас есть сумма в два раза больше, то вы сможете себе позволить аренду отдельного дома с гаражом. В таких домах чаще всего есть меблировка и оборудованная кухня. А роскошная вилла с новым ремонтом, 8 комнатами и половиной гектара зеленого участка будет стоить около 3500 евро в месяц.

Покупая вторичное жилье, в первую очередь покупатель должен учесть такую величину как регистрационная пошлина, которая всегда добавляется к стоимости недвижимости. Ее ставка в Бельгии является одной из самых высоких в Европе – 12,5% от суммы сделки. Покупатель должен передать эту сумму в казну страны в течение четырех месяцев со дня покупки. Регистрационная пошлина при покупке нового или строящегося жилья взимается только со стоимости земли. При покупке вторичной недвижимости сделка не облагается НДС. А новые объекты подлежат обложению НДС в размере 21%.

Что касается продажи жилья супругами, то в этом случае без согласия мужа или жены никто из них не может продать собственность, даже если он является единоличным собственником.

Если вы хотите купить дом для перепродажи, то необходимо заплатить 16,5% от приращенной суммы. Налогу на прирост капитала при продаже недвижимости в Бельгии не подлежат те, кто прожил в нем не менее 5 лет, либо получил дом в подарок более 3 лет назад. Наследство сюда не относится. Налог на прирост капитала платят также и профессиональные перекупщики недвижимости.

Процедура приобретения недвижимости в Бельгии

Иностранцы ничем не ограничены в отношении приобретения жилья в Бельгии. Если лицо, не являющееся резидентом страны, берет недвижимость в аренду или приобретает ее, то для него действуют те же юридические нормы, что и для жителей Бельгии. После того как найден объект, покупатель договаривается с продавцом и они вместе подписывают предварительный договор (compromis de vente) продажи перед нотариусом. В этом документе указываются сроки передачи собственности, условия продажи, детальное описание объекта недвижимости, права и обязанности сторон, стоимость и другие важные аспекты. С момента подписания договора сделка считается равной продаже.

Покупатель вносит от 5 до 10% стоимости объекта при подписании договора, и этот аванс блокируется у нотариуса до полного окончания купли – продажи. Нотариус проверяет все юридические аспекты договора: справки из кадастра, титр владельца, права и возможности сторон, ипотечную ситуацию объекта, налоговое положение продавца и урбанистическую ситуацию квартиры. Если объект полностью подготовлен и освобожден от всех долгов, то у нотариуса подписывается акт продажи (acte authentique). Документ подтверждает указанные в предварительном договоре условия. Подписанный акт продажи позволяет считать сделку завершенной. Покупатель выплачивает остальную сумму продавцу и возмещает все расходы, связанные с подписанием акта продажи.

Подписание акта продажи должно происходить не позднее чем через четыре месяца после подписания компромисса продажи, и не ранее чем через один месяц.

Полную ответственность за юридическое оформление документов несет нотариус.

Ежегодные налоги начисляются на базе кадастрального дохода. Кадастральным доходом (revenu cadastral) называют теоретический доход, который может быть получен при сдаче объекта в аренду. Он насчитывается на базе средних цен 1975 года, утвержденных Министерством финансов. Ежегодный налог на недвижимость (precompte immobilier), выплачиваемый владельцем, может меняться в зависимости от места, где расположен объект. Налог составляет от 25 до 50% от кадастрального дохода.

Приобретая недвижимость в Бельгии, необходимо учитывать обязательные расходы:

• Одноразовый налог на покупаемый объект недвижимости (droit d’enregistrement), составляющий 12,5% от стоимости приобретенного объекта;
• Расходы на услуги нотариальной конторы, которые зависят от цены приобретаемой недвижимости и могут составить от 1 до 2% от стоимости объекта;
• Расходы на составление дополнительного акта, который оформляется в случае ипотечного кредитования и стоит от 1 до 2% от суммы кредита;
• 60% от суммы налога (droit d’enregistrement) может быть возвращено государством в случае продажи приобретенного объекта в течение трех лет с даты покупки.

Юридическое лицо при приобретении недвижимости несет идентичные расходы, кроме случаев, когда приобретается объект в форме компании или фирмы, т.е. приобретаются акции. В подобном случае можно избежать оплаты расходов при подписании акта продажи, которые составляют до 15% от стоимости объекта. Если акции приобретает физическое лицо, вышеназванный порядок также сохраняется. Налогообложение физических и юридических лиц почти не отличается. Для юридических лиц существует возможность избежать выплаты налогов при передаче приобретенного объекта в дар, наследство и т.д.

Запись в МФЦ и электронная очередь

В наши дни государственные услуги легко и просто можно получить через сеть МФЦ. Вы наверняка уже встречали вывески красно-коричневого цвета с надписью «Мои документы». Узнать адрес ближайшего к вам МФЦ легко и удобно в нашем каталоге организаций. А о способах записи на прием в многофункциональный центр мы расскажем в данной статье.

Способы предварительной записи в МФЦ

Многофункциональные центры размещены в плотно заселенных районах городов и в сельской местности, удобны и экономят время при получении госуслуг. Идея такого центра состоит в том, что вам не нужно посещать множество госучреждений в разных частях города – вы можете оформить большое количество госуслуг в одной точке.

Для каждой из категории граждан предусматриваются максимально удобные способы записи:

• по телефону,
• через Интернет (онлайн на сайте МФЦ или через портал «Госуслуги»);
• непосредственно посетить МФЦ и взять талон в терминале электронной очереди.

Запись в МФЦ по телефону

Проще всего, конечно, позвонить по телефону. Чтобы записаться на прием в МФЦ следует позвонить на «горячую линию» региональной сети «Мои документы». Если дозвониться по единому номеру не получается или время ожидания оказалось слишком длительным, вы можете позвонить на прямой номер.

Список номеров региональных МФЦ вы найдете в нашем каталоге адресов и телефонов центров. Откройте данную ссылку, найдите в таблице свой регион и перейдите по ссылке, кликнув на него. На открывшейся новой странице найдите таблицу с перечнем доступных МФЦ и выберите тот, который желаете посетить – откроется страница с прямыми контактами данного офиса «Мои документы».

Сделать звонок перед записью на прием будет полезно в любом случае. Всегда есть вероятность, что для получения услуги вам потребуется дополнения к имеющемуся пакету документов, либо данная услуга еще отсутствует в перечне услуг, которые может предоставить ваш МФЦ.

Поскольку телефонные линии в день принимают большое количество звонков, проявите терпение, если не удалось сразу же поговорить с оператором на линии или сотрудником по прямому номеру.

Запись на прием через Интернет

Онлайн через официальные сайты МФЦ

Если вам не удалось дозвониться, можете использовать сайт МФЦ в вашем регионе. Найти такой региональный интернет-портал «Мои документы» вы сможете в каталоге многофункциональных центров России на нашем сайте.

Для записи на прием в МФЦ через веб-сайт, вам нужно войти на сайт. Используйте логин-пароль личного кабинета на портале «Госуслуги» (ЕСИА – Единая система идентификации и аутентификации) или зарегистрируйтесь прямо на сайте. После входа на сайт, найдите в меню раздел «Электронная запись» или «Запись онлайн», кликайте на эту плашку и выполняйте рекомендованные сайтом действия. Количество шагов может быть разным и зависит от удобства разработки сервиса в конкретном регионе. Итогом должна стать запись на конкретную дату и время, удобные для вас, если они были доступны для записи через сайт.

Пошагово процесс записи в МФЦ через Интернет на примере портала «Мои документы» для Екатеринбурга приведен ниже:

• 
• 
• 
• 
• 

Интернет-порталы многофункциональных центров в регионах разрабатываются с различной скоростью, поэтому такие разделы как «Личный кабинет» или «Онлайн-запись» на сайте вашего МФЦ могут находиться в разработке. Всегда остается вариант – письмо электронной почтой, адрес которой обязательно размещен на первой странице сайта.

По этой же причине не везде доступна функция распечатки талона с указанием времени и даты посещения, такими сервисами не предусмотрена. Сделайте скриншот, распечатайте его и запишите время посещения в ежедневник. Во время визита обратитесь к сотруднику МФЦ, сообщите ему о предварительной записи на прием через сайт. Он проверит эту информацию, и вы сможете попасть на прием. Естественно, лучше прийти заранее, так как в случае если ваша интернет-запись окажется недействительной, вы успеете записаться на прием через электронный терминал.

Запись через портал «Госуслуги»

На сервисе «Госуслуги» вы можете не только записаться, но и дистанционно, без посещения МФЦ, получить часть государственных услуг (при условии авторизации на данном сайте и наличии подтвержденной записи).

Есть несколько сайтов:

• единый федеральный сайт gosuslugi.ru;
• сайты ЕСИА в регионах, например, в Курской области.

Если вы уже регистрировались на основном портале «Госуслуги», то на региональном портале вы можете просто подтвердить свою регистрацию и сразу войти. Если нет, то необходимо пройти процедуру регистрации на основном сайте «Госуслуги».

Перечень услуг проекта gosuslugi.ru совершенствуется и различается по регионам и городам. Часть услуг доступна онлайн, например, запись к врачу, часть представлена в виде информационных листов, часть проходит тестирование. Поэтому сразу проверьте, возможно ли в вашем регионе записаться на прием в МФЦ через сайт «Госуслуг». Войдя на портал gosuslugi.ru, в строку поиска введите «запись на прием в МФЦ», и если в перечне ниже появилась такая услуга, кликните по ссылке и выполните пошаговую инструкцию.

• 
• 

При доступности предварительной записи через госуслуги, протестируйте ее самостоятельно. На момент подготовки данного материала в ряде регионов такой возможности не было, но обязательно присутствовали справочные страницы с описанием способов личного посещения, терминальной записи (электронная очередь) и записи по электронной почте.

Писать на Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript. стоит, в случае если вы не обнаружили нужной вам услуги или при обнаружении технических неполадок, а так же для жалобы. Для современных пользователей есть телеграм-канал @gosuslugi_support_bot для тех же целей – жалоба или сообщение об ошибке.

Получение талона электронной очереди в МФЦ

Привычным вариантом записи на прием остался личный визит. Для управления этим сложным процессом каждый МФЦ оборудован терминалами электронной очереди. Недостаток этого способа только один – нельзя заранее узнать, какое количество времени вам придется потратить в ожидании. Это будет зависеть от количества сотрудников, ведущих прием в момент вашего посещения, и от количества посетителей. Второе неудобство заключается в том, что прием по такому талону будет возможен только в день посещения МФЦ.

Найдите терминал, выберите в меню раздел с указанием причины вашего посещения и подраздел, если это необходимо, введите требуемые данные и распечатайте ваш талон. Он будет содержать букву русского алфавита и цифры. Это и есть ваш номер в очереди. Чуть ниже в талоне указано количество ожидающих перед вами и примерное время ожидания.

Теперь внимательно смотрите на экран с таблицей. Такие мониторы всегда размещаются в МФЦ на видных местах. В отображаемой таблице указаны номера талонов и номера окон, в которых ведется прием по оказанию услуг. Как только код вашего талона отобразиться на экране, по динамику дважды подряд автоматически объявят номер вашего талона и номер окна, в котором вас примет специалист МФЦ. Будьте внимательны и не пропустите свою очередь! В крайнем случае, можно «пробить» талон повторно.

Если вы не нашли терминал или впервые им пользуетесь, попросите дежурного сотрудника МФЦ, и он вам поможет. Не рекомендуется посещать многофункциональные центры ближе к концу приемного дня – количество талонов на день ограничено, как правило, за 30-60 минут до окончания работы центра их выдача, и запись соответственно, может прекращаться.

Результаты посещения МФЦ по предварительной записи

Во время приема у сотрудника МФЦ заранее выясните, сколько времени займет получение заказанной вами государственной услуги, запишите номер телефона, по которому можно выяснить, готова ли услуга. Помните, что могут понадобиться дополнительные документы или может произойти задержка, что может увеличить срок получения услуги.

Если вам нужно получить услугу в более короткий срок, например, быстро оформить сделку с недвижимостью, лучше обратиться напрямую в необходимое вам ведомство. Дело в том, что МФЦ передаст документ для регистрации именно туда, а оттуда они попадут назад и обмен документами может увеличить срок получения вами услуги от 3 до 5 дней включительно.

Желаем удачи и рекомендуем записываться на прием заранее! Если качество оказания государственной услуги вас не устроило, вы можете оставить отзыв на сайте или обратиться к руководителю МФЦ с письменной претензией.