Кому доверить управление недвижимостью за границей?

Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении

• Что такое доверительное управление имуществом
• Плюсы ДУ
• Минусы ДУ
• Как передать квартиру
• Как заключить договор
• Риски ДУ

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

• Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
• Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
• Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
• Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

• На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
• Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
• В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
• Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
• Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

1. Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
2. Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
3. Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
4. Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
5. Составить и подписать договор с двух сторон.
6. Подписать акт приема-передачи жилья.
7. Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

• состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
• выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
• размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
• услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
• срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

• паспорт выгодоприобретателя;
• договор;
• акт передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Недвижимость на Кипре

Республика Кипр – одно из самых привлекательных для туристов мест в Европе вот уже не одно десятилетие. Люди приобретают недвижимость на Кипре не только в качестве жилья для отдыха, но и как отличная возможность вложения денег и заработка.

Любая форма недвижимости, будь то жилая или коммерческая, имеет огромный арендный потенциал. Кроме этого, 300 солнечных дней в году, комфортный средиземноморский климат, вкуснейшая еда и вино подарят владельцам такой недвижимости еще и массу приятных впечатлений.

Цены на жилье на Кипре – вот ещё одна причина по которой жильё становится всё более привлекательным. Апартаменты на Кипрском побережье – это выгодная инвестиция на все случаи жизни.

Купить недвижимость на Кипре вам поможет компания Estate of Cyprus. Мы работаем с заботой о клиентах и профессионализмом. Можем гарантировать чистоту и юридическую защищенность сделок. Подберем лучший для вас объект для проживания или инвестирования по самой выгодной цене.

Горячие предложения

Лимассол, Potamos Germasogeias

Новостройки

Ξ RESIDENCES – это красивый современный жилой впечатляющий комплекс, состоящий из шести просторных апартаментов и одного поистине шикарного пентхауса. Проект, который заслужил внимание и высокие оценки экспертов рынка еще на стадии..

Жилой комплекс EVERGREEN – оазис роскоши и комфорта в горной местности недалеко от Лимассола, в сочетании с очаровательным видом на окрестности, заслуживает вашего внимания. Если вы ищете уединения, комфорта и эстетического удовольствия.

Архитектура вилл представляет собой сочетание современного и традиционного стиля. Сочетается локально добытый камень вокруг основания с гладким покрытием штукатурки. Большие просторы стекла оптимально размещены, чтобы обозревать захватывающие дух виды вокруг..

Поднимаясь высоко над мариной, две знаковые башни видны как и с суши, так и с моря. Высота более 100 метров, башни выделяются в блеске, как маяки, приветствуя моряков, жителей и..

Sunset Gardens — это первый закрытый, многокультурный комплекс с 315 квартирами (1,2, 3 и 4 спальни), большим количеством зелени (почти 44 000 растений и деревьев) и множеством удобств, включая бассейны..

Современный комплекс расположен в районе Неаполис города Лимассола, всего в 400 метрах от пляжа. Комплекс состоит из восьми квартир, каждая с крытой парковкой. Приватность и безопасность учтены в общей концепции..

Этот ультрасовременный комплекс расположен в тихом жилом районе и включает в себя семь апартаментов с 1, 2 и 3 спальнями и роскошный пентхаус с частным бассейном. Элегантная архитектура, уютные планировочные..

Kingston Place – это современный комплекс, состоящий из 13 просторных квартир. Каждая резиденция в этом проекте – это воплощение комфорта и стиля. Продуманные планировки, изысканная отделка, прекрасные виды- всё это..

Недвижимость Кипра по городам

• Ларнака
• Лимассол
• Никосия
• Пафос
• Протарас
• Айа-Напа

Недвижимость по видам

О компании Estate of Cyprus

Продажа недвижимости на Кипре, так же как и покупка недвижимости на Кипре – основные сферы специализации брокерской компании Estate of Cyprus.

Современные новостройки с видом на море напрямую от застройщиков, комфортабельные виллы в элитных комплексах в шаговой доступности от моря, удобные квартиры на Кипре для возможной сдачи в аренду или личного проживания в районах с хорошо развитой инфраструктурой, элегантные таунхаусы и дома на первой береговой линии рядом с песчаным пляжем, коммерческая и банковская недвижимость, земельные участки – о какой бы покупке вы не задумались, сотрудники нашей компании помогут вам и дадут ясную ориентацию на рынке недвижимости Кипра. Мы гарантируем чистоту и прозрачность сделок, юридическую поддержку, поиск самого подходящего по требуемым параметрам объекта недвижимости.

Estate of Cyprus окажет вам профессиональную помощь в приобретении недвижимости на Кипре, а также в получении гражданства Кипра и вида на жительство. Продажа домов и апартаментов на Кипре – один из основных профилей деятельности нашей компании. Мы поможем вам найти как недорогие дома на Кипре, так и роскошные виллы класса люкс.

Благодаря нам, приобрести недвижимость на Кипре – это легко и очень выгодно!

Работаем с любовью и без комиссии!

– Екатерина Трунова, управляющий партнер Estate of Cyprus

Как россияне справляются с содержанием зарубежных квартир и домов

Если до событий 2014 г., изменивших политическую и экономическую ситуацию в России, наши соотечественники за рубежом приобретали в основном недвижимость для отдыха, то после присоединения Крыма, санкций и очередного удешевления рубля многие задумались о «запасном аэродроме», который может стать плацдармом для дальнейшей легализации в другой стране.

«Социальный состав покупателей тогда тоже изменился, следом за бизнесменами недвижимость стал покупать так называемый средний класс, в том числе и люди творческих профессий, которые не имели возможности инвестировать лишние деньги. Они продавали дачи, квартиры в столице и в регионах и на вырученные средства приобретали наиболее доступные варианты жилья», – отмечает Елена Богородицкая, владелица агентства Drina.

«Число тех, кто думает о приобретении зарубежной недвижимости, продолжает расти, число запросов только в нашей компании увеличилось до 20 000 в год. Но если до 2014 г. люди активно приобретали курортную недвижимость, то сейчас их больше интересует та, которую можно сдать в аренду и получать доход. Самый массовый спрос сейчас на недвижимость в Испании и Германии, в наших офисах сделки происходят каждый день», – рассказал Георгий Качмазов, генеральный директор Tranio.

По оценке Tranio, 75% россиян, владеющих в настоящий момент зарубежной недвижимостью, приобрели ее в Европе. Качмазов отмечает, что россияне не одиноки в таком подходе: «Как и граждане Турции и Китая, они приобретают недвижимость в Европе, опасаясь за собственную безопасность на родине. Посыл простой, если что – она прокормит. Запросы сейчас сильно изменились, вызывает фрустрацию необходимость отчитываться перед налоговой о зарубежных счетах и доходах. Российским покупателям не хватает осознанной стратегии, они не знают, где будут жить, в какой стране зарабатывать деньги».

Мало кто из соотечественников готов светить свои заграничные активы, этим объясняется анонимность историй, которые будут приведены ниже.

О доходах и налогах: не так страшен черт

По словам экспертов, самый большой страх покупателей зарубежной недвижимости – высокие налоги – обычно не оправдывается. В большинстве случаев налоги на доходы, полученные от сдачи в аренду, нужно платить в стране нахождения недвижимости. «Если между странами существует договор об избегании двойного налогообложения, то второй раз в стране постоянного налогового резидентства платить не нужно. Однако, согласно налоговому и валютному законодательству РФ, все валютные резиденты РФ должны декларировать свои счета в зарубежных банках и движения по ним», – объясняет Юлия Овчинникова, директор департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России.

Николай Лавров, вице-президент ГК «АРИН», отмечает, что общая практика такова, что если человек сдает квартиру в аренду, то правительство большинства стран, даже самых цивилизованных, закрывает на это глаза. «Такой налог трудно взимаем: сложно доказать, что у тебя жили не родственники и друзья, а квартиросъемщики. Даже если сдаешь через агента – как правило, все строится на личных контактах и многое делается вчерную. Кроме того, для многих государств это способ сохранения частных иностранных собственников на их территории: поскольку содержание недвижимости обходится недешево, сдача в аренду зачастую единственный способ для них избежать разорения», – объясняет Лавров.

Деньги к деньгам

По словам Юлии Овчинниковой, директора департамента продаж зарубежной недвижимости Savills в России, в элитном сегменте покупатели часто не хотят сдавать собственную квартиру или дом в аренду, если хотя бы иногда пользуются ей сами. Как правило, сдается недвижимость, которая изначально приобреталась с инвестиционными целями – или та, которую перестали использовать. «Занимаются этим не сами собственники, а агентствп недвижимости. Последние берут на себя ведение рекламной кампании, ищут арендаторов, проверяют их надежность, часто даже получают арендные платежи и следят за техническим состоянием дома или квартиры», – говорит Овчинникова. С ней согласна и Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, которая, тем не менее, отмечает, что некоторые владельцы высокобюджетного жилья за рубежом сейчас тоже экономят и сдают объект в аренду на период своего отсутствия, что, как минимум, позволяет покрыть эксплуатационные расходы на его содержание.

Вопреки распространенному мнению, что собственники элитных домов и квартир предпочитаются передавать все заботы о сдаче в аренду «специально обученным людям», организатор группы в одной из социальных сетей о недвижимости в Испании Ольга утверждает, что существует категория владельцев, которые самостоятельно подыскивают клиентов на свои объекты стоимостью в несколько миллионов евро. «В наших группах есть люди, которые сдают дома стоимостью в 2-5 млн евро, более того, они владеют несколькими такими особняками. Конечно, за порядком и техническим состоянием объектов следит персонал, однако арендаторов предпочитают подбирать самостоятельно», – рассказала Ольга.

Тем не менее бывают и исключения. Например, в прошлом году во Франции у Airbnb были затребованы данные по квартирам, с которыми сервис работает. «Многим владельцам, в том числе и моим русским коллегам, работающим во Франции, пришли бумажки из налоговой, тут же выросли цены на аренду, особенно в курортных городах вроде Ниццы, где сдается чуть ли не 80% недвижимости. Кончилось тем, что кто-то выплатил налоги, но не все», – рассказал Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru. Однако, по его словам, в таких странах, как Испания, Греция, Болгария, Сербия, Черногория, проблем не возникает, хотя в любой момент законодательство может измениться.

Высоких доходов от европейских активов ожидать не стоит, в этом солидарны и эксперты, и собственники. «Кто-то сдает недвижимость в аренду самостоятельно, кто-то – через посредников, у некоторых застройщиков есть собственные управляющие компании, которые предоставляют гарантированный доход от аренды, например на Кипре это в среднем 4−5% годовых», – говорит Татьяна Бурлаковская, руководитель Kalinka International. По словам Качмазова, покупателю европейской недвижимости не стоит ожидать больше чем 5% годовых от аренды. «Если следовать схеме «купить/починить/продать», а такие возможности есть в Германии, на Лазурном берегу и в Афинах, то можно рассчитывать на 10–15% годовых при пороге входа от 100 000 евро», – отмечает спикер, и с ним согласны практически все опрошенные «Ведомостями» владельцы недвижимости.

Несмотря на рост заявок и ежедневные сделки, россияне не только покупают недвижимость за границей, но и избавляются от нее. Многие из тех, кто приобрел ее в 2014 г., так и остались жить и работать в России и своим «запасным аэродромом» продолжают пользоваться в качестве «совсем дальней дачи» или сдают в аренду, а кто-то, разочаровавшись, продал то, что содержать слишком дорого. «Ведомости» опросили владельцев недорогой – до 250 000 евро – недвижимости в разных европейских странах, для того чтобы узнать, как они ее используют и считают ли инвестиции удачными.

Испания: возвращенцы и новый заезд

По данным аналитического центра Prian.ru, в предпочтениях россиян Испания занимает первое место, существенно обогнав более доступную Болгарию. Ольга приобрела в 2014 г. дом стоимостью 250 000 евро в Коста-Бланко, успев до падения рубля. Сначала семья с двумя детьми жила на две страны, еще два года провели там безвыездно, там же старшие дети пошли в школу и появился на свет третий ребенок. Однако в прошлом году семейство вернулось в Москву, дом сдавали в аренду и потом выставили на продажу.

«Содержание дома – около 200 евро в месяц, если не живешь, то все равно приходится оплачивать счета за электричество, воду и услуги УК, плюс ежегодный налог 300 евро и 150 евро за страховку, не считая затрат на поддержание недвижимости. Аренда позволяла эти затраты окупать, но не зарабатывать», – рассказала Ольга. На родину было решено вернуться по вполне прозаическим причинам – мужу потребовалась дорогостоящая операция, качество образования также не соответствовало желаемому. Сейчас дом выставлен за те же 250 000 евро. По словам Ольги, местный рынок серьезно пострадал из-за англичан, которые после изменения законодательства и лишения льгот стали массово избавляться от испанской недвижимости.

Тем не менее, по общим наблюдениям, поток покупателей из России продолжает расти. В частности, семья Ольги, продав дом, планирует приобрести неподалеку апартаменты в строящемся жилом комплексе стоимостью до 100 000 евро, чтобы приезжать в сезон на отдых.

Болгария: опасные УК и балканское разгильдяйство

В 2007 г., в разгар бума курортной недвижимости, Максим из Москвы приобрел две небольшие квартиры в строящихся домах на Солнечном Берегу и в Равде. Удачными эти инвестиции не считает – с тех пор недвижимость упала в цене в 2 раза. «Квартира, которую покупал за 40 000 евро, сейчас стоит около 20 000, ту, за которую заплатил 45 000, можно продать в лучшем случае за 22 000 евро, и это не считая удешевления рубля», – сокрушается Максим. Он признает, что с удовольствием избавился бы хотя бы от одной из квартир, если бы нашелся покупатель. Тем не менее свое содержание оба объекта оправдывают за счет сдачи в аренду, а одну из квартир в сезон Максим использует для отдыха.

За эти годы ему пришлось научиться взаимодействовать с управляющими компаниями, экономить на воде и электричестве, а также перепробовать все методы сдачи в аренду. Налоги здесь небольшие, около 35 евро в год, а обслуживание обходится примерно в 300 евро за год плюс расходы по счетчикам на электричество и воду. Максим считает сезон удачным, если «получает сверху (т. е. доходы минус расходы) хотя бы 50 евро». Кстати, управляющие компании – серьезная проблема в Болгарии: часто просто собирают с жильцов деньги и исчезают в неизвестном направлении, «забыв» перечислить оплату ресурсоснабжающим организациям и оставляя собственников квартир с гигантскими долгами.

Уставшие от «балканского разгильдяйства» россияне, в свою очередь, ищут возможности снизить затраты на обслуживание и платить как можно меньше по счетам. «Провести воду или свет в обход счетчиков, обмануть УК – своего рода вид спорта, которым не брезгуют даже владельцы дорогой недвижимости», – отмечает Александр, владелец двух домов на болгарском побережье. Кстати, русские собственники в Болгарии для обслуживания жилья и общения с арендаторами предпочитают пользоваться услугами соотечественников, а не болгар, считается, что русские более обязательны.

Черногория: турки подняли цены

Михаил из Москвы, купивший в 2016 г. за 40 000 евро небольшую квартиру под Будвой (Черногория) для отдыха, напротив, считает инвестиции удачными. Для того чтобы окупить расходы на содержание, на 2–3 летних месяца он сдает квартиру, самостоятельно подыскивая арендаторов. «В Черногории много компаний и частников, которым можно поручить общение с арендаторами, есть специальные группы в социальных сетях, кто-то сдает через Booking и Airbnb, хотя этот метод считается не самым выгодным. Соотечественники, которые хотят заработать на аренде, приобретают по нескольку квартир в комплексе, и тогда это может быть интересно с точки зрения бизнеса», – отмечает Михаил.

Сейчас его недвижимость на треть выросла в цене, последние арендаторы из России предложили выкупить квартиру за 60 000 евро. Как оказалось, цены на небольшие лоты в окрестностях Будвы подняли турецкие покупатели. «Опасаясь за свое будущее, недвижимость на черногорском побережье в последнее время массово скупают граждане Турции, уже произошло вымывание дешевых лотов в наиболее популярных местах», – рассказал «Ведомостям» Михаил из Санкт-Петербурга, также владеющий квартирой в Будве. А вот налоговая собственников местной недвижимости вообще не беспокоит, налоги оплачивают единоразово при покупке жилья (3% от стоимости), а ежегодный налог, по его словам, за пять лет так ни разу и не был выписан. «Это меня, если честно, беспокоит, но в нашей налоговой меня посылают подальше с этими вопросами, говорят, что все уже оплачено», – удивляется Михаил.

Еще один тренд, который видят владельцы местной недвижимости, – постепенное снижение интереса к апартаментам. «Меняется структура турпотока: если традиционно здесь было много русских, которые с удовольствием селились в апартаментах, то сейчас в страну приезжает больше европейцев, стремящихся останавливаться в отелях, и это в среднесрочной перспективе приведет к тому, что апарт-комплексы будут реконструированы хотя бы в мини-отели», – прогнозирует владелец черногорской квартиры.

Сербия: белградский синдром и отдых на стройке

Россияне в последние годы перебираются не только в раскрученные страны, все более популярна становится Сербия, единственная европейская страна, позволяющая легализоваться на Западе через покупку даже недорогой недвижимости.

Евгений, продав квартиру на Урале, в начале этого года приобрел за 25 000 евро маленькую, около 20 кв. м, студию в центре Белграда именно для получения ПМЖ. Его семья снимает двухуровневую квартиру в зеленой части города, а студию решили сдавать через Airbnb. Первый сезон оказался не самым удачным, хотя клиенты забронировали квартиру с мая по октябрь. Во время летних ливней недвижимость, которая находилась в «приземье», т. е. полуподвальном этаже, затопило. «Девушка-арендатор позвонила нам ночью с криками, что воды уже по колено, а по дому плавают вещи. Деньги пришлось возвращать, а потом еще вкладывать в ремонт, который в условиях сербского «полако» (неспешно), занял около двух месяцев», – рассказал Евгений. Впрочем, подобная ситуация может случиться в любой стране.

По словам Богородицкой, количество русских владельцев недвижимости в Сербии с каждым годом растет практически в геометрической прогрессии. Россияне скупают дома по всей стране, приобретают квартиры в крупных городах и инвестируют в апартаменты на местных бальнеологических курортах. За последние пять лет цены на недвижимость выросли на 15–30%, в зависимости от качества и расположения, а расценки на ее обслуживание здесь отнюдь не испанские. «Ежегодный налог на недвижимость и землю, если речь идет о доме, составляет около 20–50 евро, электричество и вода, если совсем не экономить, обойдется в 100 евро, а на отопление дома площадью около 200 кв. м придется за сезон потратить около 600 евро», – говорит Богородицкая.

Наиболее высокий доход – но не выше среднеевропейских 5% годовых – приносит не столько недвижимость в городах (дома не сдают даже сами сербы), сколько сдача в аренду апартаментов на местных круглогодичных курортах – в Златиборе, Копаонике, Старой Планине и в термальных «банях» – Бане Вернячка, Бане Ковиляча и других. «Самый популярный сербский горнолыжный курорт Златибор так активно и плотно застраивается, что уже в среднесрочной перспективе цены там упадут, уже сейчас туристам просто негде гулять, а шум от многочисленных строек мешает отдыху», – сокрушается Татьяна, отказавшаяся от приобретения недвижимости в этом городе.

Финляндия: горожане продают, дачники остаются

Финляндия традиционно пользовалась спросом у жителей северо-запада, домами и квартирами в этой стране обзавелись многие петербуржцы. Однако, по словам Бобашева, большинство из них в дальнейшем от недвижимости избавились. «Из-за курса евро содержание квартир становится золотым, а содержание домов – тем более», – объяснил эксперт. По его словам, содержание однокомнатной квартиры, например, в Иматре, обойдется в 150–200 евро в месяц коммунальных платежей (включая оплату электричества и отопления). «Но все зависит от местоположения дома и от этажа, на котором находится квартира. Известны случаи, когда только пользование лифтом для владельцев квартиры, расположенной на 2-м этаже, обходится в 50 евро в месяц, а для той, что на 4-м этаже, – уже 150 евро. Первый этаж за лифт не платит», – рассказал Бобашев.

Сбором налогов на недвижимость и их расчетом занимается местный муниципалитет. К примеру, для дома размером 100 кв. м и стоимостью 200 000 евро на участке в 15 соток налог приблизительно составит 4000 евро в год. Еще 300 евро придется потратить на страховку. Для квартиры в 50 кв. м этот показатель в 2 раза меньше, а ее страховка обойдется в 100 евро в год. «Из-за того, что владельцы живут не весь сезон, чтобы отбить коммунальные платежи, они вынуждены сдавать квартиру, но заработать на этом не очень получается», – объясняет Бобашев.

Однако не все так плохо, особенно если стоимость недвижимости невысока. У Дениса в Финляндии дом стоимостью около 20 000 евро, в маленьком городке в 150 км от Санкт-Петербурга. По его словам, расходы не так велики – около 300 евро в год налог на дом и землю и около 200 евро – коммунальные платежи. «Мы используем его как дачу, как и многие другие жители Санкт-Петербурга, и не видим необходимости сдавать, расходы нас не обременяют», – говорит Денис.

Как управлять недвижимостью за рубежом?

Счастливые обладатели иностранной недвижимости неизбежно сталкиваются с новыми и необычными проблемами, ведь любым имуществом нужно грамотно управлять. Выгодные инвестиции и перспектива постоянного дохода – это очень хорошо, однако, квартиры, дома, виллы и различные коммерческие объекты требуют постоянного обслуживания. Поскольку далеко не у всех есть возможность вести дела самостоятельно, люди стремятся поручить этот процесс доверенным лицам.

Содержание статьи:

Управление недвижимостью: российская и международная практика

В иностранных государствах уже давно выверены и налажены такие схемы как управление объектами недвижимости. Дело даже не в том, что владельцы жилых или коммерческих помещений слишком заняты, просто граждане развитых стран искренне полагают, что любым делом должны заниматься исключительно профессионалы. Этот факт и обуславливает такую популярность соответствующих услуг.

В крупных мегаполисах страны уже довольно успешно работают управляющие компании и агентства, однако, в маленьких городах подобный сервис может не предоставляться вообще.

Обычно в перечень оказываемых услуг таких организаций входят эксплуатация недвижимости, включающая следующие действия:

• Сдача объекта в аренду (включая поиск клиентов, полное сопровождение сделки, оформление документов и своевременное получение арендной платы).
• Урегулирование конфликтов.
• Оплата коммунальных услуг, налогов, страховки и обязательных государственных сборов.
• Ремонт здания.
• Уборка помещений и прилагаемой территории, поддержание порядка.
• Ведение бухгалтерской документации и отчётности (управление коммерческой недвижимостью).

По желанию клиента, собственника недвижимого имущества, управляющая организация может взять на себя несколько оговорённых обязательств, или выполнять целый комплекс мероприятий.

Во многих странах разделяют понятия «аренда» и «обслуживание».

Поэтому за рубежом можно встретить два популярных вида управления:

• Facilities management (FM) — компания отвечает за поддержание и непосредственное обслуживание объекта. Работает за фиксированную плату.
• Property management (PM) — организация занимается исключительно арендой. Берёт установленный процент от прибыли.

Некоторые фирмы совмещают FM и PM. К примеру, в Германии такие компании выполняют очень широкий спектр услуг.

Берутся за управление различными типами недвижимости:

• Целое здание, дом или комплексное строение, находящееся в собственности у одного лица.
• Квартира или часть строения, находящаяся в собственности у одного лица.
• Совместная собственность жильцов многоквартирного дома.

Стоит заметить, что управление недвижимостью в европейских странах будет иметь свои нюансы. Иногда доверенное юридическое лицо сможет выполнять лишь ограниченное обслуживание: если многоквартирный дом уже подписал договор с другой управляющей организацией, то, вероятно, каждый отдельный собственник сможет сотрудничать лишь с PM-компанией, курирующей вопросы аренды.

Каким специалистам по управлению недвижимостью стоит доверять за рубежом?

Чаще всего управление недвижимостью осуществляют всего несколько типов организаций, среди которых:

• Специализированное агентство.
• Компания-застройщик.
• Агентство недвижимости.

В иностранных государствах подобной деятельностью могут заниматься исключительно фирмы, имеющие официальную лицензию.

При этом компания-застройщик выполняет подобные функции только в случае, если именно они построили и ввели в эксплуатацию здание. В основном управлением недвижимостью занимается либо риэлтерская контора, либо специализированное агентство. Прежде чем начать сотрудничество, собственнику жилого или коммерческого объекта необходимо навести справки и определить перечень компаний, работающих в этой сфере.

Перед подписанием договора на обслуживание, следует внимательно ознакомиться с его условиями, проверить все пункты и уточнить обязательства сторон. В документе должны быть прописаны все финансовые издержки и способы перевода денег, как в пользу клиента (в случае аренды), так и на счёт фирмы (плата за услуги).

Есть смысл обратить внимание на компании, которые проводят дополнительные «полезные» манипуляции.

Это способствует увеличению финансовых и инвестиционных показателей недвижимости:

• Растёт доходность от сдачи объекта в аренду.
• Увеличивается стоимость самой недвижимости.
• Оптимизируются затраты на коммунальные платежи.

Некоторые организации имеют наработанные связи, позволяющие владельцу жилья получать максимальную прибыль от его аренды. Так, специализированные агентства могут сотрудничать с туроператорами. В этом случае квартира или дом будет непрерывно сдаваться в аренду туристам, и приносить неплохой доход.

Сколько стоят услуги по управлению недвижимостью? И какие гарантии они могут дать?

Любая управляющая компания заинтересована в получении прибыли. Плата за подобную работу может быть фиксированной, а может определяться исходя из площади помещения.

Например, в Испании за обслуживание одного объекта обычно взимают 1 евро в день. Соответственно, за год собственник недвижимости выплатит 365 евро. За эту сумму агентство обязуется исправно вносить коммунальную плату, следить за чистотой и сохранностью имущества и организовать круглосуточную охрану объекта.

В Черногории и Болгарии принято платить за каждый квадратный метр жилья. В этом случае финансовые «потери» владельца составят от 6 до 20 евро в год за кв.м. площади.

Что касается аренды, то здесь доходы управляющей компании будут зависеть от размера установленной арендной платы. Владельцу недвижимости придётся ежемесячно отчислять в пользу компании от 10 до 35% от суммы прибыли.

Базовые ежемесячные расценки на разноплановые услуги для собственников недвижимости в Германии будут выглядеть следующим образом:

• Управление квартирой в многоквартирном доме – от 25 евро за 1 объект.
• Управление многоквартирным домом, в котором часть помещений (до 50%) используется для коммерческих целей – от 35 до 500 евро (без учёта коммерческих помещений).

Все ставки по обслуживанию бизнес-объектов и поиску арендаторов обычно обсуждаются в индивидуальном порядке.

Управляющие компании работают на основе договора и действуют согласно законодательству страны, поэтому несут полную ответственность в соответствии с принятыми обязательствами. Конечно же, владелец жилья может контролировать работу доверенного лица. Например, есть смысл требовать квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, сборов и отчислений. Это даст собственнику иностранной недвижимости уверенность, что все договорённости исполняются в срок и в полном объёме.

Плюсы и минусы собственного управления и управления недвижимости специалистами

Очень часто бывают ситуации, при которых управлять недвижимостью самостоятельно не представляется возможным. В таком случае единственным выходом является помощь стороннего доверенного лица. Это позволит владельцу имущества избавиться от всех хлопот, связанных с обслуживанием объекта.

Ещё одно неоспоримое преимущество сотрудничества с управляющей компанией – это урегулирование юридических и правовых аспектов. В основном иностранцы довольно плохо разбираются в законах другого государства и тем более не знают о нюансах ведения дел. Когда всю работу выполняют специалисты, собственник жилой или коммерческой недвижимости избавляется от потенциальных штрафов и проблем.

Минусов у этого варианта два:

• Риски, связанные с тем, что имущество фактически будет находиться в руках у посторонних лиц.
• Расходы, связанные с оплатой услуг компании.

Чтобы управлять недвижимостью самостоятельно, необходимо проживать на территории иностранного государства. Поэтому есть смысл доверить этот процесс профессионалам, которые смогут взять на себя самую трудную и важную часть обязательств.

Доверительное управление при аренде квартиры

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

На самом деле услуга доверительного управления в России развита, но на рынке коммерческой недвижимости. В жилой недвижимости собственники пока с осторожностью относятся к ней. Хотя, если правильно все оформить, рисков мало.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Доверительное управление регулирует гражданский кодекс. В нем оговорены самые важные моменты: особенности договора доверительного управления, форма вознаграждения, права и обязанности доверительного управляющего и учредителя управления и так далее.

По условиям договора собственник поручает доверительному управляющему выполнять определенные обязанности, например:

1. искать жильцов и сдавать недвижимость;
2. ежемесячно принимать арендную плату;
3. платить за коммунальные услуги;
4. следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
5. заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Минфин не разрешает наймодателям вычитать из арендной платы даже стоимость коммунальных услуг.

Кто пользуется услугой доверительного управления

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых , это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых , это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке. А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги. Тратить свое время на это они не хотят.

Доверительное управление особенно удобно тем, кто сдает несколько квартир. Мы уже писали статью про собственника, который сдает несколько однокомнатных квартир в Москве. В день на решение разных проблем он все равно тратит около двух часов. А если случается что-то серьезное — испорченное имущество, несогласованная субаренда, проблемы с соседями или полицией, — то можно потратить и несколько дней. Управляющий снимает с собственника часть обязанностей. Ему теперь можно заниматься своими делами, а в квартиру приезжать только в крайних случаях.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Если аналогичную квартиру сдавать посуточно, денег можно заработать больше. Но имущество быстрее износится из-за частой смены жильцов — придется приобретать новую мебель и технику. Если квартира неликвидна, например расположена на окраине и далеко от метро, частые простои тоже возможны. И как показывает практика, при посуточной сдаче больше вероятность пожаров, заливов или других неприятностей, потому что жильцы менее аккуратно относятся к квартире.

С кем лучше заключать договор

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором. По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники. С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать. Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее. Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

В чем преимущество доверительного управления

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Минусы доверительного управления

Главный минус: собственник получает меньше денег, потому что агентство за свои услуги берет комиссию.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

1. Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
2. Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Какие документы понадобятся

Договор доверительного управления имуществом, где указывают основные моменты:

1. Квартиру, которая передается в доверительное управление, ее адрес и основания прав собственника — например, свидетельство о регистрации права.
2. ФИО и паспортные данные гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом.
3. Размер и форма вознаграждения управляющему, если вознаграждение предусмотрено договором.
4. Срок действия договора. Если срок не прописан отдельно, считается, что договор действителен 5 лет.

Доверенность. Чтобы управляющий мог сдать квартиру, заключить договор и принимать арендную плату, собственник дает ему нотариально заверенную доверенность. В ней указывают все, что собственник доверяет управляющему. Например, вот что доверяют:

1. право сдавать квартиру в аренду;
2. право подписывать договоры найма;
3. право принимать арендную плату;
4. право представлять интересы в агентствах недвижимости и так далее.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Зачем регистрировать договор

По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

1. Паспорт.
2. Договор.
3. Акт приема-передачи.
4. Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
5. Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?

Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.

Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2022 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2022 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2022 по 31.12.2022 год.

Можно оформить сделку по доверенности

Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.

Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru

На что имеет право поверенный:

• показывать квартиру;
• проводить переговоры с потенциальными покупателями;
• обсуждать условия сделки с покупателем;
• собирать документы для сделки;
• заключать договор купли-продажи;
• подавать документы на регистрацию.

Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.

Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.

Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.

Как получить деньги за квартиру

Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).

Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.

Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.

Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.

Какой налог платить нерезиденту

Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.

С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru

Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.

Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.

В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.

Минимальные сроки, если недвижимость:

• приобретена до 2016 года — 3 года;
• куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
• получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
• получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.

К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2022 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2022 год, то налог платить не нужно.

Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2022 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.

Погода в Мюнхене

Сегодня 06 октября 2022 года, в Мюнхене облачно, температура воздуха +11°C, относительная влажность 69%. Атмосферное давление 716 мм.рт.ст., ветер юго-западный 5 м/с.

	+11°С	облачно	Влажность:	69%
			Давление:	716мм.рт.ст.
			Ветер:	юго-западный 5м/с

Общие сведения о погоде в Мюнхене (климат в Мюнхене)

Содержание
–> Самый тёплый, холодный, солнечный и снежный
–> Погода по месяцам (таблица)
–> Температура по месяцам (график)
–> Влажность по месяцам (график)
–> Роза ветров

На сайте weatherarchive.ru содержится информация о погоде в Мюнхене начиная с 2012 года. Данная страница рассказывает о погоде в Мюнхене в целом, то есть о климате в Мюнхене. Более подробные данные о погоде в Мюнхене можно получить, например, по ссылкам:

На каждой из страниц содержится подробная информация о температуре, влажности, розе ветров в Мюнхене и иных параметрах климата в соответствующий месяц. Другой город и другую дату можно выбрать в меню сайта.

Самый тёплый, холодный, солнечный и снежный месяц в Мюнхене

Как показывает статистика погоды, самый тёплый месяц в Мюнхене это июль со средней температурой +19°С. Вторым по счёту идёт август (+18.4°С), третьим − июнь (+17.4°С). Соответственно, самым холодным месяцем в Мюнхене является январь. Среднемесячная температура января составляет всего +0.8°С. Больше всего солнца в Мюнхене в апреле. Таким образом, апрель − это самый солнечный месяц в Мюнхене.

Самый тёплый
Июль	+19°С
Август	+18.4°С
Июнь	+17.4°С

Самый холодный
Январь	+0.8°С
Февраль	+2°С
Декабрь	+2.2°С

Больше солнца
Апрель	11 дн.
Июнь	11 дн.
Март	10 дн.

Больше снега
Январь	0 дн.
Декабрь	0 дн.
Февраль	0 дн.

Погода в Мюнхене по месяцам (таблица)

Ниже представлена таблица погоды в Мюнхене по месяцам. В таблице вы найдете такие параметры климата в Мюнхене, как средняя температура в Мюнхене по месяцам, средняя влажность в Мюнхене по месяцам, средняя скорость ветра в Мюнхене по месяцам, количество солнечных дней в Мюнхене по месяцам, количество дождливых дней в Мюнхене по месяцам и другую информацию.

Месяц	Средняя температура	Средняя влажность	Скорость ветра	Количество дней
				Ясно	Облачно	Пасмурно	Дождь	Снег
Январь	+0.8°С	72 %	3.0 м/с	3	21	5	1
Февраль	+2°С	68 %	3.0 м/с	7	16	5	1
Март	+5.1°С	63 %	3.0 м/с	10	13	6	1
Апрель	+9.7°С	59 %	2.9 м/с	11	14	4	1
Май	+12.4°С	62 %	3.0 м/с	7	17	6
Июнь	+17.4°С	63 %	2.7 м/с	11	16	3
Июль	+19°С	64 %	2.4 м/с	8	17	4
Август	+18.4°С	65 %	2.3 м/с	9	16	5
Сентябрь	+14.2°С	71 %	2.3 м/с	10	15	5	1
Октябрь	+10°С	73 %	2.4 м/с	7	15	7	1
Ноябрь	+4.8°С	74 %	2.6 м/с	4	19	5	1
Декабрь	+2.2°С	70 %	2.9 м/с	5	17	7	1

Температура в Мюнхене по месяцам (график)

Температура в Мюнхене в зависимости от месяца изменяется в диапазоне от 0.8°C до 19.0°C. При этом минимальная температура в Мюнхене наблюдается в январе, максимальная температура в Мюнхене обычно в июле.

График средней температуры в Мюнхене по месяцам представлен ниже:

Влажность в Мюнхене по месяцам (график)

Влажность в Мюнхене в зависимости от месяца изменяется в диапазоне от 59% до 74%. При этом минимальная влажность в Мюнхене наблюдается в апреле, максимальная влажность в Мюнхене бывает в ноябре.

График средней влажности в Мюнхене по месяцам представлен ниже:

Роза ветров в Мюнхене

Роза ветров в Мюнхене (её также называют рисунок направления ветров или карта ветров) показывает, какие ветры преобладают в рассматриваемом городе. В данном случае карта ветров показывает преобладающие направления ветров в Мюнхене.

Как видно из розы ветров, основным направлением ветра в Мюнхене является западный (22%). Кроме того, преобладающими направлениями ветра можно назвать юго-западный (17%) и восточный (13%). Самый редкий ветер в Мюнхене — юго-восточный (6%).