Инвестиции в недвижимость Болгарии сократились вдвое

Обман покупателей недвижимости в Болгарии. Часть 3. Инвестиции

Хорошо иметь домик у моря. Это не просто приятное место для отдыха, но и прекрасная инвестиция, ведь недвижимость всегда в цене, а недвижимость около моря – тем более. Однако инвестиции в болгарскую недвижимость – это далеко не всегда хорошая идея, что бы ни говорили продавцы этой недвижимости. Конечно, это не значит, что стоит отказаться от идеи купить квартиру в Болгарии, ни в коем случае. Но вот над тем, стоит ли инвестировать в болгарскую недвижимость, стоит хорошенько подумать.

Каждому по апартаменту

Еще недавно был бум строительства комплексов у моря Еще недавно недорогие или элитные апартаменты вызывали устойчивый интерес у покупателей. Рынок отреагировал на это ожидаемо – комплексы в курортных районах стали расти, как грибы после дождя. Инфраструктура за ними, понятное дело, не поспевала. Но проблема не только в том, что некоторые города оказались перенаселены, а в магазинах и банках образовались очереди. Проблема еще и в том, что предложение стало превышать спрос. И хотя цены не падают, расти они тоже перестали.
По мере падения курса рубля и гривны покупателей из самых крупных стран Восточной Европы – России и Украины – становится все меньше. Болгарская недвижимость уже не кажется такой дешевой, как несколько лет назад. Кроме того, далеко не все готовы приобретать апартаменты только для того, чтобы раз в год на пару недель приехать к морю. В большинстве случаев оказывается гораздо выгоднее просто снять апартаменты на нужный срок напрямую у хозяев или через сервисы вроде Airbnb, чем круглый год платить таксу за содержание апартамента в комплексе. Конечно, ситуации бывают разные. Покупка может быть совершенно оправданна, если:

  • • Планируется жить в Болгарии круглогодично;
  • • Планируется отдыхать в купленном апартаменте в течение более или менее длительного срока (или, например, отправлять сюда родителей со своими детьми на все летние каникулы);
  • • Планируется сдавать апартамент в аренду;
  • • Апартамент будет использоваться в течение долгих лет.

Одним словом, немало ситуаций, когда болгарскую недвижимость действительно имеет смысл покупать. Но продавцы обязательно упомянут и еще об одном преимуществе болгарской недвижимости – о том, что это прекрасная инвестиция. И вот тут стоит задуматься.

Стать инвестором

Квартира в обычном болгарском доме — рискованная инвестиция, с продажей могут возникнуть сложности Купить недвижимость в Болгарии не просто даже, а очень просто. Только сообщите о своем намерении – и риэлторы вам моментально подберут десяток-другой лакомых вариантов, будут вас бесплатно возить по всей стране, а то и перелет с отелем оплатят. А поскольку недвижимости на продажу в Болгарии действительно много, вы наверняка найдете домик или апартамент себе по вкусу по вполне подходящей цене. Это совсем несложно, особенно если вы серьезно отнесетесь к выбору и не будете хвататься за первый вариант, а поищите подольше. И если вам действительно нужно это жилье, то дальше вы будете в нем с удовольствием жить (или отдыхать летом), радуясь удачной покупке.
Но почти наверняка риэлтор шепнет вам, что недвижимость в Болгарии – это не просто отличное место для жизни. Это еще и выгодная инвестиция! Недвижимость всегда в цене, она дорожает год от года, и когда вы захотите продать свой апартамент (ну, если возникнет у вас странное желание расстаться с этим чудесным местом для жизни), то вы не просто все расходы свои отобьете, но и еще прибыль получите.
Отреставрировать старый дом и продать его — идея неплохая… если удастся найти покупателя Стать инвестором – это круто. Особенно если на родине позволить себе такое не удается. Вспомните, сколько раз вы читали, как люди с трудом купили квартирку, продали ее по спекулятивной цене, купили две квартирки, продали их… и, в общем, теперь живут, ни в чем себе не отказывая. Вспомнили? А теперь забудьте эти прекрасные сказки. Инвестиции в недвижимость – это, во-первых, тщательное изучение рынка (нет-нет, выслушивание уверений агента, какая это выгодная инвестиция – это не тщательное изучение рынка), а во-вторых – терпение. Приехать на отдых и заодно купить квартирку, чтобы разбогатеть в дальнейшем – нет, так не бывает. А если бывает, то очень редко, и только у тех, кто «в теме» и может оценить все шансы… или просто редкостный везунчик.
Кстати, на болгарских сайтах недвижимости совсем уж непригодное для жизни жилье лукаво называют «объектами для инвестиций». Как правило, такое название означает, что дом придется полностью перестраивать. А потом его, возможно, удастся продать подороже. Вот только удастся ли? Этого вам никто обещать не сможет.

Читайте также:
Октоберфест: пивной праздник для всех, фото и программа

Продать недвижимость в Болгарии

Если купить дом или квартиру в Болгарии легко, то продажа апартамента или дома превращается в увлекательный квест. Задание первое и главное – найти агента и заставить его чуть-чуть поработать. Удивительным образом риэлторы, которые еще недавно словно из-под земли вырастали, чтобы помочь в покупке, куда-то исчезают. Они не отвечают на звонки и игнорируют письма. А если уж отвечают, то очень странно, придумывая самые нелепые предлоги, чтобы вам не помогать.
Личный опыт. У нас на сайте вы можете увидеть несколько объектов недвижимости. Конечно, мы не ограничивались сайтом, и предлагали нам помочь разным риэлторам. Мы обратились в десятки агентств и смогли получить определенное представление о работе агентов недвижимости в Болгарии.
Процентов 70 просто не ответили на наши письма.
В одном агентстве нам заявили, что, к сожалению, у них нет офиса в городе, где мы хотим продать апартамент. Мы не поленились, послали им ссылку на страницы их же сайта, где был указан адрес офиса. В ответ – молчание.
В одном агентстве нам с радостью пошли навстречу и даже прислали (всего лишь после трех напоминаний) договор для подписания. Условия договора были довольно невыгодными. Когда мы решили получить объяснение кое по каким пунктам, агент, с нами прежде нехотя, но общавшийся, исчез совсем.
Пара агентов на письма отреагировали, обещали обязательно продать апартамент, от возможности на него посмотреть отказались и замолчали.
Что самое интересное, дело даже не в том, что мы пытались продать какую-то в принципе непродаваемую квартиру. Агентства даже не узнавали, что именно мы продаем. Они реагировали на слово «продается», и дальше их ничего не интересовало.

А вот апартаменты в престижных комплексах, купленные на стадии строительства, потом действительно можно выгодно продать! Выводы? Решайте сами, но мы уверены, что покупать квартиру для ее последующей перепродажи в Болгарии стоит только в том случае, если вы:

  1. 1. Умеете продавать квартиры без помощи болгарских агентов и имеете для этого условия;
  2. 2. Приобретаете квартиру в престижном комплексе, где апартаменты расходятся еще на стадии строительства. Это выгодно, поскольку в процессе строительства квадратные метры дорожают. Но комплекс надо выбирать тщательно, и покупку совершать непосредственно у застройщика. Кстати, часто управляющие компании таких комплексов предлагают свои услуги по перепродаже;
  3. 3. Хорошо разбираетесь в болгарском рынке недвижимости, знаете, что сколько стоит, и что как продается;
  4. 4. Хорошо разбираетесь в качестве строительства (продать наскоро отделанный гипсокартоном продуваемый всеми ветрами апартамент может быть непросто);
  5. 5. Готовы ждать, и, возможно, ждать долго.

В остальных случаях покупайте полюбившееся жилье для себя, живите в нем или отдыхайте в свое удовольствие и забудьте про инвестиции и получение прибыли (разве что получайте эту прибыль от сдачи в аренду).

Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Недвижимость в Болгарии: итоги 2020 года, тенденции и прогнозы на 2021 год

Вопрос, что будет с рынком недвижимости Болгарии в 2021 году, волнует риэлторов, застройщиков, инвесторов. В нынешней ситуации трудно делать какие-либо прогнозы, так как все подчинено развитию мира.

Актуальная информация рынка недвижимости в Болгарии

Количество инвестиций в недвижимость и продаж в Болгарии в сентябре составило 18 142, что на 13% больше чем в том же месяце прошлого года, когда было совершено 16 065 сделок. Об этом свидетельствуют данные Регистрационного агентства.

Читайте также:
Фотографии Кельнского собора

Сентябрь – первый месяц с начала кризиса COVID, в котором рыночная активность выше, чем в прошлом году. Это произошло после трех месяцев двузначного снижения, за которым последовал квартал, догоняющий объемы 2019 года.

Всего за девять месяцев 2020 года в стране было зарегистрировано 113 265 сделок, что на 23% меньше, чем 147 609 продаж за аналогичный период 2019 года. В сентябре рост наблюдался в каждом из шести крупных городов страны. .

В целом на шесть крупных городов, согласно анализу рынка недвижимости, в сентябре пришлось 34,4% продаж недвижимости в стране по сравнению с 33,6% в том же месяце прошлого года. Это означает, что рынок в этом сезоне активнее, чем в это же время в прошлом году.

За три месяца карантина – март, апрель и май – активность на рынке недвижимости упала в среднем на 38% по сравнению с уровнем прошлого года. Наихудшим был апрель, когда ежегодный обвал на 55% составил 7678 транзакций по стране. В марте снижение составило 27,5% до 11 808 сделок, в мае – 30,7% до 11 270 сделок.

В летние месяцы – июнь, июль и август – активность начинает восстанавливаться. Сделки были в среднем на 0,5% меньше, чем годом ранее. В июне с 18 955 продажами рынок был на 0,96% ниже результата того же месяца в 2019 году. Июль был самым сильным летним месяцем для рынка недвижимости в Болгарии – с увеличением на 2,6% до 18 204 сделок. В августе транзакции сократились на 4,3% в годовом исчислении до 17 802 сделок.

При позитивном раскладе и успешном преодолении коронного кризиса можно ожидать активного рынка и динамику стабильных цен на недвижимость в Болгарии.

Цены на недвижимость в Болгарии в 2021 году

Обзор цен и рынка недвижимости Болгарии в следующем году зависит от действий Европейского центрального банка. Рынок, вероятно, выиграет от мягкой денежно-кредитной политики в Европе, цены останутся стабильными и, возможно, даже продолжат расти.

Рынок находится в очень хорошей форме, хотя многие аналитики ожидали, что он испытает больший шок. Основная причина – банки. Они действовали неожиданно привлекательно для клиентов.

Кризис с коронавирусом увеличивает интерес на недвижимость в Болгарии для россиян, украинцев, израильтян, европейцев, к жилым домам и новострою. При этом предложение все еще не соответствует резкому изменению спроса – оно растет в 2-2,5 раза.

Тенденции и прогноз роста в отдельных городах и районах сохранится!

Стоит ли покупать недвижимость в Болгарии в 2021 году

Недвижимость долгое время считалась способом сбалансировать инвестиционный портфель, ее предпочитают пенсионные фонды и страховые компании, занимающиеся поиском активов, которые сочетают рост стоимости капитала, предлагаемого акциями, с безопасным доходом, подобным облигациям.

В то время, когда доходность государственных облигаций снижается, около 15% корпоративных облигаций понижается, а дивиденды по акциям откладываются, инвесторы жаждут дохода, который может обеспечить недвижимость.

Ожидания, что глобальные меры по стимулированию экономики могут увеличить инфляцию в 2021, вероятно, повысят спрос на недвижимость, которая является защитой от воздействия инфляции на облигации и золото.

Компания Bulgaria Avenue считает, что сегодня самое надежная инвестиция – приобретение недвижимости.

Коронавирусный кризис не привел к новым тенденциям, скорее усилил существующие.

Коммерческая недвижимость подвергается большой и ускоренной трансформации, при этом больше всего пострадают торговые площади, которые рискуют не оправиться от пандемии.

Где в Болгарии лучше покупать квартиру в 2021 году

В первую очередь необходимо определить возможность инвестиции, какую сумму планируете потратить?

В каком районе? Имеет ли значение близость к морю, к крупным городам, вид, изложение? В некоторых случаях имеет, в других – нет, зависит от целей.

Как вы решаете, куда инвестировать и где купить дом, что само по себе тоже неплохо для инвестиций? Вы слепо доверяете родным и близким? Вы принимаете решение, основываясь на чувствах? Как вы относитесь к принятию осознанного решения, в котором вы не сомневаетесь и которое заставляет вас чувствовать себя хорошо, спокойно спать и быть удовлетворенным?

Читайте также:
Виза во Францию: разновидности и правила оформления

Если Вы планируете инвестировать в городскую недвижимость:

Сегодня есть несколько причин, по которым большинство покупателей предпочитают новое строительство:

  • новые и ухоженные зоны общего пользования;
  • возможность приобрести парковочное место или гараж;
  • соседи из идентичного круга общения – молодые люди со схожими интересами;
  • более высокий процент финансирования банками при использовании ипотечного кредита и соответственно необходимость более низкого процента франшизы со стороны покупателя.

Если Вы планируете инвестировать в курортную недвижимость: мы предупреждаем, что когда недвижимость очень дешевая и предлагаются большие скидки, для этого есть причины.

Ликвидность недвижимости – соотношение цены, места и качества.

Компания Bulgaria Avenue поможет сделать правильный выбор, проведет анализ цен, Организуем ознакомительный тур, предложим местоположение, где есть сочетание ликвидности, комфорта и выгодной цены. Недвижимость будет приносить Вам радость и удовольствие.

Почему россияне перестали активно покупать недвижимость в Болгарии

Более 10 лет назад Болгария вошла в Европейский союз. Однако, попадая в эту страну, ощущаешь себя, как будто бы в каком-то государстве СНГ, а не в Европе. Типичная картина: большое количество недостроя и таблички «Продается», раздолбанный асфальт в заплатках, даже в районе элитного курорта «Солнечный берег», мелкая неофициальная торговля, которая настолько сильно оккупировала центральные улицы включенного в ЮНЕСКО города Несебр, что разглядеть исторические памятники сложно.

К тому же прибавляет специфический южный колорит стране обилие цыган. В отдельных районах «культурной» столицы страны – Пловдива — так и вовсе есть цыганские кварталы, рядом с которыми обычные болгары стараются не селиться и в целом туда не ходить.

По словам экспертов, экономика страны находится в очень противоречивой ситуации. С одной стороны, с 2016 года фиксируется увеличение объема номинального ВВП.

Рост экономики незначительный, но стабильный.

Как отмечает главный стратег «Универ Капитал» Дмитрий Александров, во втором квартале 2019 года экономика прибавила 3,5%.

Макроэкономические показатели Болгарии также в целом неплохие – инфляция не превышает 3%, доля частного сектора значительно преобладает над госсектором, долг тоже сравнительно невысокий, говорит Нарек Авакян, начальник отдела инвестидей «БКС Брокер».

Так, Болгария, у которой долг к ВВП составляет всего 20,1% выглядит очень неплохо и даже ставится в ЕС в пример другим странам. Сама зона евро имеет аналогичный показатель на уровне 85,1% и даже не думает его снижать,

отмечает аналитик «Финам» Алексей Коренев.

Однако для населения это ничего не значит. В отличие от макроэкономических показателей невооруженным взглядом видно, что социально-экономическая ситуация в стране крайне тяжелая. Уровень бедности в стране превышает 22%.

«Среднегодовая зарплата в Болгарии равна 7 400 евро, что более, чем вдвое ниже, чем по ЕС, где она находится на уровне €15 тыс. Население страны стремительно стареет – молодежь активно уезжает из страны, а остаются «доживать» в основном люди пенсионного и предпенсионного возраста», — говорит Коренев.

Так, население страны за последние 30 лет сократилось с 9 млн до 7 млн человек.

Открытая граница с ЕС как магнит притягивает молодых перспективных работников и предпринимателей. Оставаться в Болгарии они смысла не видят.

Чтобы как-то выжить, те, кто остаются жить в стране, вынуждены активно подрабатывать — в основном сезонными заработками. По большей части это работы, связанные с обслуживанием туристов. В целом доля серой экономики в ВВП по разным оценкам чуть ли не 50%, отмечает аналитик БК «Алор» Алексей Антонов.

Ранее одной из самых доходных статей для экономики Болгарии было строительство и продажа недвижимости. И тут большая часть спроса приходилась на россиян, которые за 20-50 тысяч евро покупали апартаменты у моря. Однако лишь до 2014 года, тогда после санкций и падения российской валюты такие покупки перестали быть по карману нашим согражданам.

«До 2014 года россияне были самыми активными иностранными покупателями болгарской недвижимости. В 2014-15 годах произошел резкий спад, когда россияне, напротив, стали самыми активными продавцами.

А со второй половины 2016 года Болгария перестала быть для граждан России зарубежным рынком №1, уступив Испании», — комментирует главный редактор сайта Prian.ru Филипп Березин.

Читайте также:
Архивы Достопримечательности - Zagranportal

Основной поток заявок россиян на покупку недвижимости в Болгарии компания получала до 2014 года, подтверждает и аналитик Tranio.ru Руслан Галимов.

Так, 2013 году их было почти в 30 раз больше, чем в 2018-м году. Резкое сокращение произошло как раз на рубеже 2014-2015 годов, когда в России обвалился курс рубля, отмечает эксперт.

«Понижение интереса можно связать и с растущими ценами на недвижимость в самой Болгарии. По данным национального статистического института Болгарии, с первого квартала 2014 года до конца первого квартала 2019-го цены на недвижимость росли в среднем на 1,5% от квартала к кварталу. Суммарный рост составил 34%. Это повлияло на интерес россиян, среди которых немало инвесторов с небольшим бюджетом», — комментирует Руслан Галимов.

Низкий уровень сервиса, невысокое качество обслуживания на всех уровнях, уровень жизни, явно несоответствующей стране – члену ЕС и множество сопутствующих факторов, также заметно повлияли на желание купить здесь дом, говорит Коренев.

«Даже несмотря на хороший климат и низкие цены, россияне стали терять интерес к Болгарии. Кто хотел купить там недвижимость, уже сделал это. Остальные же или не могут, или выбирают другие государства», — добавляет он.

При этом условия предоставления вида на жительство (ВНЖ) в Болгарии не очень интересные для россиян. Причина этому: высокий порог входа, надо купить объект более чем за 300 тысяч евро – для Болгарии сумма заоблачная. С 2012 года по этой программе вид на жительство получили только два десятка россиян, говорит Галимов.

В целом, по словам экспертов, плохие отношения с Россией очень негативно сказываются на экономике страны. Так, болгарский экспорт превышает импорт всего на $2 млрд в год. Раньше российский рынок был одним из ключевых для экспорта болгарских товаров, говорит Авакян. Европе же они не нужны.

«У России и Болгарии были многолетние стабильные экономические, гуманитарные и образовательные связи, развит туризм, который вносил значительный вклад в болгарскую экономику, но отношения охладились на фоне атак болгарской стороны на активистов и правозащитников», — поясняет Дмитрий Александров.

По словам Антонова,

Болгарии следовало бы использовать свое географическое положение для транзита ресурсов, например, газа, и пытаться вокруг этого строить и внешнюю политику, и экономику.

Так, нереализованный проект «Южный Поток», который планировалось проложить по дну Черного моря из Анапского района в болгарский порт Варну, был хорошим шансом для страны, но Болгария его благополучно упустила.

Напомним, Россия отказалась от проекта из-за активной критики его в ЕС. Так, Европейский парламент принял резолюцию, в которой рекомендовал отказаться от строительства газопровода.

При этом поддержка Болгарии со стороны Европы не помогает стране.

ЕС ранее выделял средства, однако впоследствии программы неоднократно приостанавливали из-за слишком высокой коррупции и неэффективности их расходования в Болгарии. Например, международная организация Transparency International ранее называла эту страну самой коррумпированной в Евросоюзе. Наиболее вовлечены в это судебная система и законодательная власть, не отстает и агросектор.

При этом в связи с тем, что Великобритания выйдет из Евросоюза, финансирование других стран со стороны Брюсселя еще больше сократится.

«Болгарии необходима смена элит и проводимой политики, проведение реформ, но элиты вряд ли с этим согласятся, скорее, они будут продолжать проводить популистскую политику», — резюмирует Антонов.

Итоги 2020 года и анализ ситуации на рынке недвижимости Болгарии

С НОВЫМ 2021 ГОДОМ И РОЖДЕСТВОМ.

Прежде всего от имени всей нашей компании поздравляем ВАС с наступившим Новым Годом и Рождеством!

Пусть 2021 будет счастливым и успешным для всех, вопреки обстоятельствам.

Желаем ВАМ и всем ВАШИМ близким крепкого здоровья, а всё остальное – приложится!

Мы всегда на связи и готовы помочь ВАМ в любых вопросах, связанных с недвижимостью в Болгарии.

С уважением, команда New Estate Bulgaria

Теперь, когда 2020 остался в истории, самое время оглянуться назад, подвести итоги ушедшего года и проанализировать актуальную ситуацию на рынке недвижимости Болгарии.

Читайте также:
Сколько лететь до Туниса из Екатеринбурга

Так что же произошло в 2020 году на рынках недвижимости Софии, Варны, Бургаса и в курортных районах Болгарии?

Аренда недвижимости в городах

С начала пандемии коронавируса Covid-19 первым пострадал рынок аренды.

Во время первой волны коронавируса многие квартиры были освобождены из-за неспособности арендаторов полноценно работать и оплачивать найм во время карантина. Почти половина наших арендаторов в Софии обратились к арендодателям с просьбой о временном снижении арендной платы. А многие арендаторы, не понимания в тот момент, с чем именно пришлось столкнуться и как надолго всё это затянется, отказались от продления договора аренды жилья.

С введением онлайн-обучения больше всего пострадала аренда жилья в „Студенческом городе“ Софии. В то время как все университеты закрылись, студенты освободили арендованные квартиры и вернулись домой, в свои родные места. Этот процесс мы наблюдали по всей Софии, но в наибольшей степени именно в Студенческом городе.

В условиях режима ограничений свободного передвижения, апартаменты в центральных районах Софии, Пловдива, Варны, Бургаса и др., которые сдавались туристам посуточно, также остались пустыми. Это вынудило многих арендодателей переключиться с краткосрочной (посуточной) аренды жилья на долгосрочную. Соответственно, количество предложений по аренде в городах резко возросло. Многие апартаменты в Софии и других крупных городах остались без арендаторов. В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень свободной жилплощади за 15-летнюю историю нашей компании.

Процесс поиска новых арендаторов, который обычно занимает 0–3 недели, во время пандемии растянулся в среднем до 6–8 недель. В тех случаях, когда арендодатели не скорректировали свои цены в соответствии с новой реальностью, их квартиры просто остались пустыми. Арендодателям, которые снизили арендную плату на 30-50% в течение 1-3 месяцев во время первой волны, удалось удержать своих арендаторов. После оптимистичного лета, когда уровень заражения в Болгарии был одним из самых низких в Европе, появилась надежда, что ситуация начнёт нормализовываться.

К лету мы увидели, что цены на аренду в городах упали в среднем на 10-20%, особенно это было заметно при попытке заполнить освободившиеся квартиры новыми арендаторами.

Аренда и продажа недвижимости в курортных районах

Из-за пандемии и ограничений свободного передвижения, аренда курортной недвижимости на побережье (Золотые Пески, Солнечный берег, Святой Влас и др.) тоже попала под удар. Летний туристический сезон фактически был провален, многие комплексы пустовали, а многие и вовсе не работали. Некоторые владельцы успели отреагировать и сдать свои апартаменты обслуживающему персоналу на весь сезон по невысокой цене. Таким образом они смогли хоть как-то компенсировать расходы по содержанию недвижимости (такса поддержки, налоги и пр.).

Немало владельцев курортной недвижимости твёрдо решили продать свои апартаменты и существенно снизили цены до привлекательного уровня, чтобы успеть закрыть сделку за лето-осень. Из-за закрытых границ и невозможности приехать в Болгарию, дистанционные сделки купли-продажи стали всё более частым явлением и даже нормой.

Вторая волна короновируса

В конце октября, однако, началась новая волна коронавируса и к середине ноября пандемия захлестнула почти все больницы и медучереждения Болгарии. Десятикратная эскалация случаев заражения привела к новым ограничительным мерам: закрыли рестораны, бары, торговые центры, школы и ВУЗы. Эти меры продолжают действовать и сейчас.

Как и в случае с первой волной, арендуемая недвижимость снова начала освобождаться, и запросы на снижение арендной платы возобновились.

Что это значит для владельцев недвижимости в Софии или других городах Болгарии?

Если у вас есть недвижимость в Софии, Варне или Бургасе, которая сдана в аренду, рекомендуем действовать решительно и щедро, чтобы удержать настоящих арендаторов. Если жильцы просят о снижении арендной платы на несколько месяцев, имеет смысл пойти им на уступки и сделать всё возможное, чтобы квартира оставалась в аренде. Сейчас не время высоких зароботков и больших цифр. Весь выбор при сдаче в аренду заключается между «хоть каким-то доходом» или «отсутствием дохода». Наша практика показала, что арендодатели, которые отказали своим арендаторам в просьбе снизить арендную плату, в результате остались на несколько месяцев и без жильцов, и без дохода. Словом, идите на компромисс, чтобы не потерять своих арендаторов во время пандемии.

Читайте также:
Фото мавзолея Джинны (32 фото)

Каковы перспективы?

Мы ожидаем, что после того, как массовые вакцинации будут успешными, мы увидим медленное восстановление рынка болгарской недвижимости, но вряд ли это станет реальностью до лета 2021 года.

А как насчет цен на недвижимость?

Цены на недвижимость упали, но не настолько, как предполагалось вначале. Так, например, в пристижных районах Софии цены снизились на 10-15% по сравнению с ценами в 2019. В отдалённых от центра районах цены на недвижимость остались более стабильными, поскольку в этих районах люди покупают жильё по более фундаментальным причинам, а не из-за прихоти или влияния общества. Это способствовало удержанию стабильных цен в менее пристижных кварталах столицы, хотя, по сравнению с 2019 годом, небольшой спад (примерно 5%) произошёл и здесь.

В городах у моря – Варне и Бургасе – ситуация подобна Софии. Благодаря тому, что банки не перестали финансировать граждан Болгарии и продолжали выдавать кредиты на покупку недвижимости, рынок в приморских городах также остался стабильным. Продажи идут, сделки заключаются, но и здесь цены снизились на 5-10% в зависимости от параметров жилья и местонахождения. Цены на недвижимость в городах, предназначенную для круглогодичного проживания начинаются от 900-1000 Евро за 1м2 и в престижных, центральных районах доходят до 2000-2500 Евро за 1м2.

Что касается курортных районов, то сегодня покупатели не склонны платить большие суммы за недвижимость в курортных районах. Связано это с тем, что в ближайшее время (год-два) вряд ли будет возможна полноценная сдача апартаментов в аренду. До тех пор, пока туризм не восстановится, спроса на аренду курортной недвижимости почти не будет. Поэтому сегодняшние покупатели не рассматривают курортную недвижимость как возможность для инвестиций, а только как жильё для отдыха на время отпуска в сезон. Соответственно, стандартная цена, которую сегодня покупатели реально платят за 1 м2 стандартного курортного жилья – 300-400 Евро (в среднем). За более люксовые объекты продавцы могут надеяться на 500-600 Евро за м2, если желают реально продать свою недвижимость.

К сожалению, мы не видим реальной перспективы роста цен на курортную недвижимость в этом году. Из-за большого количества предложений о продаже на рынке, в 2021 возможно ещё некоторое снижение цен (5-10%) на недвижимость у моря и в горах. Если ситуация с коронавирусом и связанными с панденией факторами нормализуется, предполагаем, что в 2022 году рынок начнёт постепенно восстанавливаться.

Кто сейчас покупает?

Как и в последние 2-3 года, основными покупателями сейчас являются сами болгары (50-60% сделок происходит именно с болгарами). Покупают и румыны, поляки, граждане западноевропейских стран и Израиля.

Кто продаёт?

Основными продавцами недвижимости в Болгарии являются россияне. Это связано с экономическими и геополитическими причинами (падением рубля и пр.), а также с ситуацией закрытых границ из-за пандемии коронавируса и невозможностью пользоваться своей болгарской недвижимостью.

Прогнозы и предположения на 2021 год

Надеемся, что всеобщая вакцинация людей поможет овладеть кризисной ситуацией, что в свою очередь приведёт к снятию ограничений свободного передвижения граждан и, если не к росту, то хотя бы, к стабилизации цен на недвижимость в курортных районах Болгарии.

Стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии жителям Украины и России?

Здравствуйте, дорогие друзья и будущие инвесторы.

Сегодня мы поговорим о том, стоит ли инвестировать в недвижимость Болгарии. Вы узнаете, чем интересна эта страна и почему многие жители России и Украины переезжают в нее на ПМЖ.

Сначала мы рассмотрим общую характеристику недвижимого рынка Болгарии, а после погорим о скрытых нюансах, которые могут возникнуть во время оформления покупки. Вам останется только внимательно изучить весь предложенный материал и сделать собственный вывод.

Знакомимся с Болгарией

Болгария – это курортная страна, которая входит в Европейский Союз и имеет выход к Черному морю.

Если вы никогда не были в Болгарии, обязательно посмотрите следующий фильм. В нем представлена краткая характеристика основных городов и достопримечательностей.

Читайте также:
Самые некрасивые османские султанши

Экспресс-экскурсия по основным городам Болгарии

На этом заканчиваем наш урок географии и переходим к недвижимости.

Общая характеристика рынка болгарской недвижимости

Чтобы получить наглядное представление о местном рынке, мы посетили сайт prian.ru . Все продаваемые объекты разделены на четыре региона: Черноморское побережье, Район гор, Северо-западная Болгария и Центральная Болгария.

В августе 2017 года больше всего предложений о продаже выставлено в следующих местах: Солнечный берег, Бургас, Бургасская область, Святой Влас и Поморие.

В августе 2017 года средняя цена на недорогую квартиру находится в районе 20 000 евро.

Обязательно скачайте книгу , подготовленную сайтом prian.ru. В ней рассказывается различные тонкости инвестирования в востребованную зарубежную недвижимость. Ниже мы опубликуем обзор, касающийся непосредственно Болгарии.

В следующем видео сделан обзор основных районов, которые подойдут для покупки недвижимость. Здесь также учтены географические особенности, которые стоит учесть всем потенциальным инвесторам.

Например, большинство недвижимости продается на юге страны. Связано это с природой северных регионов, в которых на многих территориях строительство запрещено.

Еще одна видео-характеристика болгарского рынка недвижимости.

А теперь рассмотрим несколько примеров квартир, выставленных на продажу.

Вариант №1.

Вариант №2.

Вариант №3.

Вариант №4.

А в этом ролике показан пример местного сельского домика.

Переходим к обзору технических деталей.

Что нужно учесть при покупке жилья в Болгарии

Если вы хотите получить подробное представление обо всех юридических нюансах сделки, то вам нужно полностью посмотреть два следующих видео. В первом вебинаре затронуты следующие темы:

  • что сделать перед оформлением сделки;
  • как подобрать надежное агентство недвижимости;
  • как платить рассчитывать и платить налоги;
  • как оплачивать сделку;
  • какие дополнительные траты придется выплачивать за содержание купленного объекта;
  • какие документы изучить, чтобы не приобрести проблемную недвижимость;
  • какие документы оформить, чтобы получить право на временное и постоянное проживание в Болгарии.

Во втором видео детально описан только процесс покупки жилья.

Риски при покупке собственности в Болгарии

Если объект предварительно не осмотреть на месте, не проверить репутацию застройщика и не подключить к сделке опытного местного юриста, то можно остаться без денег и жилья.

Некоторые недобросовестные агентства недвижимости за счет техник психологического влияния продают доверчивым клиентам убитые объекты по завышенной стоимости. Выглядит это так:

  • по приезду в страну вас встречают и заселяют в отдельный отель;
  • с самого утра ведут на показы и не оставляют ни минуты свободного времени;
  • агент входит в доверие, а потом по-дружески рекомендуют провести сделку только через их фирму;
  • в конце вам предлагают сделку, от которой по личным причинам крайне сложно отказаться.

Более подробно об этом способе воздействия на клиента смотрите в следующем видео.

Еще одна опасность связана с особенностями болгарского законодательства. Вот один из типичных обманов.

  • Аферисты находят иностранного покупателя и по заниженной стоимости продают какой-то объект.
  • Пользователь приобретает жилье и вместе с ним взваливает на себя все обязательства по невыплаченному ипотечному займу. Т.е. вы должны будете расплатиться за долги, оставленные предыдущим владельцем. Откажитесь или просрочите платеж, — банк без вашего ведома продаст жилье с аукциона.

Вторая популярная схема.

  • Вы смотрите несколько квартир и хотите взять небольшую паузу, чтобы определиться с выбором.
  • Агент под совершенно невинным предлогом предлагает заключить предварительный договор.
  • Вы подписываете несколько бумаг и покупка жилья становится вашей обязанностью. Если откажитесь, риэлторы обратятся в суд и в принудительном порядке обяжут вас выполнить условия предварительного договора. Оказывается, в Болгарии это основной документ, фигурирующий в сделках с недвижимостью.

Больше информации смотрите в следующем ролике.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ: ПЕРСПЕКТИВЫ В 2021 ГОДУ

Несмотря на разгоревшуюся в 2020 году пандемию, рынок недвижимости в Болгарии не подвергся серьёзным колебаниям. Спрос на жилые и коммерческие объекты остался на «докарантинном» уровне. Однако немного изменился покупательский вектор: до 2020 г основными покупателями были россияне, а сейчас активно покупают русскоговорящие из Европы (Германия, Франция), и сами болгары торопятся выгодно приобрести квартиры и апартаменты у себя на родине. В статье разбираемся, что ждёт рынок недвижимости в 2021 году.

Читайте также:
Время полета Москва-Дюссельдорф

Кто покупает недвижимость в Болгарии и для каких целей?

Болгарская недвижимость пользуется спросом как у местных жителей, так и у иностранцев, а особенно граждан Германии, Франции, Англии, Израиля. Для большинства покупателей это предмет инвестиций. Квартиры приобретают, чтобы сохранить деньги или получить пассивный доход через сдачу жилья в аренду. Последние 10-15 лет россияне составляли значительную долю таких инвесторов. Однако сейчас ситуация изменилась.

Кто продает недвижимость в Болгарии? Почему россияне уходят с болгарского рынка?

2020 год внёс свои коррективы в рынок болгарской недвижимости. Его неизменные участники – россияне – начали активно распродавать приобретённые ранее квартиры и дома.

В период пандемии сделки проходят дистанционно, без приезда по доверенности на адвоката. Изучить информацию можно по ссылке https://bolgariadom.com/articles/kak-prodat-nedvizhimost-v-bolgarii-distancionno.

По мнению экспертов, пандемия COVID-19 – не основная причина происходящего. На изменение спроса повлияло ухудшение экономической ситуации в России. Прежде всего, это обвал рубля, оказавший влияние на покупательскую способность россиян. Девальвация сказалась и на текущих расходах: обслуживание жилых объектов теперь обходится русским значительно дороже.

Теперь основные покупатели болгарской недвижимости – местные жители и граждане западноевропейских стран.

Болгары активно вкладывают инвестиции в недвижимость

По данным статистики, львиную долю рынка сегодня занимают сами болгары. На них приходится более 60% сделок по покупке жилья. Особым спросом среди местных пользуются жилые дома и комплексы с невысокой таксой поддержкой.

Почему болгары начали инвестировать в недвижимость?

Основная причина повышенного спроса среди местных – ожидаемое вступление Болгарии в зону евро. В Болгарии на данный момент нет девольвации местной валюты, и кредитные ставки очень упали. Большинство болгар вкладывают собственные средства, так как в банках уже невыгодно держать средства под 0%.

Самые перспективные направления для жизни и инвестиций

Выбирая направление, учитывают цель покупки: инвестиция (сохранение средств в активах), сдача объекта в аренду, жильё для личного отдыха, жильё для ПМЖ.

  • Покупка для собственного отдыха.

Здесь всё зависит от предпочтений. Для тихого уединённого отпуска подойдут сельские городки (Лозенец, Царево, Сарафово, Равда). Крупные курорты – Варна, Солнечный Берег, Бургас, Святой Влас – для ценителей развлечений.

  • Переезд на ПМЖ.

Лучше приобретать жильё в крупных городах (София, Бургас, Варна, Несебр, Поморие,Святой Влас). Там есть вся необходимая инфраструктура для комфортного круглогодичного проживания. Русскоязычное население сконцентрировано в Софии, немало русских и в Варне и Бургасе.

  • Сдача в аренду.

Оптимальный вариант – черноморские и горнолыжные курорты. Для летних развлечений – Солнечный Берег, Святой Влас, Елените.

Самые дорогие и дешёвые объекты недвижимости и сроки окупаемости

2021 год – оптимальный период для инвестиций в болгарскую недвижимость. Эксперты отмечают: активный спрос не смог уберечь объекты от падения цен. Сейчас приобрести квартиру на берегу моря можно невысокой стоимости:

  • меблированная студия 27 кв. м, в охраняемом жилом комплексе на Солнечном берегу, в 900 метрах от моря обойдётся в 11900 евро;
  • двухкомнатная квартира 65 кв. м в закрытом комплексе с бассейном, охраной, на берегу моря – 22500 евро;
  • двухкомнатная квартира класса «люкс», 65 кв. м, г. Несебр – 84600 евро;
  • трехэтажная вилла с участком в Святом Власе, 200 кв. м – 160000 €.

Окупаемость зависит от совокупности факторов: стоимость объекта, месторасположение, ликвидность (на неё влияет спрос на конкретном курорте.

Актуальные цены 2021 на недвижимость в Болгарии у моря

Налоги и содержание болгарской недвижимости

Стоимость обслуживания надвижимости в Болгарии складывается из двух составляющих:

  • ежегодный налог;
  • такса поддержки.

Налогом в Болгарии облагается вся недвижимость. Исключение – сельскохозяйственные угодья и леса. Иностранцы, купившие объект, автоматически становятся налогоплательщиками.

Ставку по налогу устанавливает конкретный муниципалитет, в котором зарегистрировано имущество. Она колеблется от 0.15 до 0.25% от кадастровой стоимости объекта (на 50% ниже рыночной).

Такса поддержки – регулярные взносы за обслуживание жилья. Платятся напрямую управляющей компании. Для жилых комплексов закрытого типа – это обязательный предмет расходов. Тариф может быть фиксированным или рассчитываться исходя из площади объекта. Как правило, один квадратный метр квартиры обходится владельцу в 8-12 евро таксы. Чем выше класс комплекса, и шире пакет оказываемых услуг, тем дороже обслуживание.

Читайте также:
Про 90/180, или стоит ли обновлять миграционку?

Юридические особенности покупки

Схема покупки недвижимости в Болгарии проста. Никаких правовых ограничений не установлено. Приобрести объект может как физическое, так и юридическое лицо – если речь идёт о квартирах и апартаментах. Земельные участки и дома с собственной территорией имеют право приобретать только юрлица.

Для сделки понадобятся:

  • загранпаспорт покупателя;
  • договор купли-продажи.

Важнейший этап сделки – проверка юридической чистоты. Даже если ваш застройщик обладает безупречной репутацией, перед заключением договора запросите удостоверение об отсутствии обременений из суда. Проверку лучше проводить с привлечением квалифицированных юристов.

Перспективы развития рынка недвижимости Болгарии

Пандемия COVID-19 внесла свои коррективы в рынок, но не смогла обвалить спрос на жилые объекты в Болгарии. Эксперты уверяют, в ближайшее время интерес к недвижимости будет сохраняться, а 2021 год – лучшее время для покупки жилья по привлекательной цене.

В каталоге агентства «Болгария Дом» – сотни жилых объектов на всей территории Болгарии, которые ждут своих покупателей. Наши брокеры подробно познакомят вас с каждым из них, проконсультируют по вопросам оформления сделки купли-продажи, помогут с послепродажным обслуживанием помещения, а также с получением вида на жительство.

«От местных ничего не дождешься» Почему россиянам не стоит покупать жилье в Болгарии

Кошельки россиян за период последнего финансового кризиса изрядно похудели, но граждане все равно активно ищут, что бы эдакое купить, куда бы вложить сбережения. Многие интересуются, в частности, недвижимостью за границей. Но не стоит спешить с приобретением. Опыт свидетельствует: дом вдали от родины легко может оказаться обузой.

Квартиру в Болгарии москвичка Нина купила еще до кризиса. Но роман с чужбиной не получился. Страна роз, белых лебедей и золотых песков так и не стала для нее любимой.

«Все началось больше десяти лет назад, — вспоминает Нина. — У меня скопилась некоторая сумма, и я задумалась о покупке чего-нибудь такого — для отдыха. Думала о даче в Подмосковье, но остановило то, что туда каждый раз надо будет полдня добираться. А тут как раз соседка вернулась из Болгарии и рассказала, как там хорошо, какое море замечательное. И у меня вдруг всплыла какая-то информация из детства — дружественная страна, язык очень похож и так далее. Эти воспоминания и представления о хороших отношениях с Россией, а также отсутствие языкового барьера, сыграли большую роль — я приняла решение купить недвижимость в Болгарии».

Нина поступила нестандартно — она не обратилась к риелторам, а занялась поисками подходящей квартиры сама. В то время интернет для нее был еще в чем-то загадочным, не совсем понятным, она плохо представляла себе, где и что смотреть, тем более за рубежом. Начала с официальных источников — обратилась в болгарское посольство в Москве. Оказалось, что так тоже можно.

«Со мной там поговорили, назвали цены, по которым продаются квартиры, и даже предложили варианты, — вспоминает Нина. — Но это были только очень дорогие жилые комплексы, где нужно платить за обслуживание, за территорию, за то, что там приглядывают за квартирой, ухаживают за бассейном. Обслуживание стоило около 400 долларов в год. Тогда курс был 30 рублей за доллар, получалось не так уж и много. Но мне хотелось что-то более бюджетное, и, подумав, я не стала у них ничего покупать».

Болгария традиционно входит в число стран, наиболее популярных среди российских покупателей зарубежной недвижимости. В сентябре 2017 года Болгария занимала второе место в рейтинге востребованных отечественными инвесторами направлений. Лидировала Испания.

Выручила все та же соседка: привезла из Болгарии визитки местных агентств недвижимости. Когда Нина позвонила в агентство, ей назвали сумму, которая показалась смешной по сравнению с ценой подмосковной дачи — за маленькую квартиру-студию с собственным двориком запросили всего 13 тысяч евро. Поэтому решилась на покупку быстро, причем даже не поехала смотреть жилье на месте, а просто выбрала квартиру по фотографиям и перечислила деньги: первый взнос — 4 тысячи евро, остальное — в рассрочку.

Читайте также:
Пражский зоопарк – практическая информация

«Мы обменялись договорами в виде копий: я свою подписала и отправила им, они подписали и отправили мне. Для болгар это считается нормальной сделкой, — рассказывает Нина. — Только где-то через три месяца я приехала туда, в агентство, и все оформила нотариально. И раз в три месяца выплачивала оставшуюся сумму за квартиру. После того как внесла последний платеж, купила мебель, бойлер, кондиционер, обустроила кухню. Все это делала сама, так как жилье было экономкласса, квартира пустая, без центрального отопления. Предполагалось, что это апартаменты только на лето».

Теперь москвичка жила на два дома — зимой работала в России, но все длинные выходные и каждый отпуск проводила на «болгарской даче». Отдыхала сама, вывозила к морю пожилую маму. В своем дворике они посадили цветы, деревья и вообще прекрасно проводили время. Нина вспоминает, что в Болгарии мама очень приободрилась, оживилась, много ходила пешком, бывала на оздоравливающих процедурах, плавала. В то время плата за зарубежную квартиру особо не напрягала, расходы были вполне по карману.

Те времена Нина описывает с долей ностальгии: «Содержание обходилось дешево, вода и свет — по счетчику, цены копеечные. Налог на недвижимость в переводе на наши деньги был сначала примерно 800 рублей в год, потом стал около 2 тысяч рублей, но и это не особо ощущалось».

Кроме того, в те периоды, которые Нина проводила в Москве, она иногда сдавала летнюю квартиру знакомым. Вырученные деньги тратила на перелеты и на собственный отдых. В результате поездка в Болгарию получалась практически бесплатной: хватало на магазины и развлечения, на путешествия в соседние Румынию и Турцию. Но прошло несколько лет, разразился кризис. Курс евро и доллара вырос почти вдвое, билеты подорожали. Но главное, изменились личные обстоятельства: у мамы ухудшилось здоровье, перелеты давались ей с трудом. А постоянно жить в Болгарии ни мама, ни дочь не хотят.

Согласно данным реестра «Булстат», недвижимостью в Болгарии официально владеют 74 тысячи россиян. Среди них есть как физические, так и юридические лица. К этому показателю эксперты предлагают прибавить еще около 10 тысяч россиян, купивших местную недвижимость через специально зарегистрированные в стране компании.

«С одной стороны, русским там хорошо, мы как рыба в воде, практически не нужно адаптироваться. Но болгары ведь тоже все разные, — откровенничает Нина. — Знают русский язык в основном люди в возрасте, а молодежь уже нас не понимает. В общем-то, серьезных недоразумений с местными у нас не было. Они с хитрецой, конечно, но доброжелательные. Правда, никогда не сделают лишнего движения, не любят выполнять более того, что они для себя решили. Порой из-за этого бывало трудно договориться. Попросишь о чем-нибудь, тебе ответят: “Да, конечно, без проблем!”, а потом ничего от них не дождешься. Необязательные они. Но отзывчивые, всегда покажут где магазины, расскажут где подешевле».

Но своей Болгария для россиянок так и не стала. Друзей там не появилось, общение с местными было на уровне «здравствуйте — до свидания». «Есть русские, которые живут постоянно, чаще это большие семьи, им хватает друг друга. Хотя моя соседка, тоже из Москвы, одна — и ничего, но она очень открытый человек, летом в сезон работает, зимой находит где-то русские сообщества, ездит на встречи какие-то. Уже выучила болгарский язык, умеет со всеми установить контакт, у нее получается. Но я так не могу», — объясняет Нина.

Она хочет продать свою «болгарскую дачу», но покупателей найти пока не удается. По той цене, за которую квартира была куплена, ее не продать. С такой проблемой сейчас сталкиваются многие россияне, которые приобрели жилье в Болгарии до кризиса, — в том числе профессионально занимающиеся сделками с недвижимостью.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: