Хорватия демонстрирует удешевление земельных участков

Не переходи черту: шесть дел о кадастре

Отсутствие информации об объектах, возведенных на участке, – это не повод отказать в уточнении его границ. На это указал ВС в деле № 18-КА19-51. Уточнить границы своего земельного участка хотела жительница Краснодарского края Светлана Соломина*. С таким заявлением она обратилась в администрацию города. Но там ей отказали и сослались на то, что Соломина не предоставила сведения обо всех строениях, какие есть на ее участке. Такого же мнения оказались и суды различных инстанций, но не ВС. Он посчитал, что перечень документов установлен регламентом, а требовать дополнительные бумаги было нельзя.

Суды не должны идти на поводу у собственников, которые с помощью разных хитростей пытаются увеличить площадь своего участка. Так произошло в деле № А41-18642/2019. История началась в 2006 году, когда Арсений Федоров* купил дом с земельным участком, а спустя 11 лет он обратился в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Собственнику отказали. Тогда у кадастрового инженера он составил межевой план, заявив, что на момент покупки недвижимости забор был установлен не в официальных границах, а шире. После он зарегистрировал план в ЕГРН. Площадь его участка увеличилась на 10%. Администрация посчитала действия собственника незаконными и обратилась в суд. Все инстанции оказались единогласны: площадь участка следует уменьшить до прежних границ.

Механизм уточнения границ нередко используют для незаконного увеличения площади участка. Например, как в этом споре, после неудачной попытки перераспределения земель.

Юрий Водопьянов, Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании ×

Собственник участка уточнил его границы, в результате чего территорию разделили на семь частей. Но при оформлении земли выяснилось, что произошло наложение границ на чужую землю. Ее владелец обратился с иском в суд, чтобы признать межевание незаконным, а сведения о новых участках исключить из ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ответчику нужно предоставить документы об исходном местоположении участка, которые не затребовали суды нижестоящих инстанций при рассмотрении спора. Не только истец должен доказать, что его права нарушены. Активным должен быть и ответчик – обосновывать корректность межевания. Позже эту позицию поддержал и Верховный суд. В рассматриваемом деле суд вскрыл важную проблему – использование механизма уточнения границ для «самозахвата» земель, говорит Водопьянов. Встречаются случаи, когда участок фактически «переезжает» в более удобное для владельца место: в соседний кадастровый квартал, из леса на облагороженный берег реки. При этом выявить смещение участка без землеустроительной документации очень сложно, заключил эксперт.

Нельзя формально походить к межевым спорам. Суды должны предложить альтернативное решение. К такому заключению пришел ВС, когда рассматривал дело № 9-КГ19-12. После уточнения границ произошло наложение участков. Один из соседей попытался признать результаты межевания недействительными, но суды ему отказали. Коллегия по гражданским спорам ВС указала, что суды нижестоящих инстанций не рассмотрели альтернативные варианты определения границ, чтобы обе стороны остались довольны.

По словам Водопьянова, суды часто подходят к решению подобных споров формально и занимают позицию одной из сторон только на основании экспертизы. Юрист полагает, что вопрос об альтернативных вариантах разрешения спора можно ставить при проведении судебной экспертизы.

Землю можно увеличить на площадь, которая не превышает предельный минимальный размер участка. На это указал Верховный суд, рассматривая дело № 2А-1106/2019. Иван Матвеев* еще в советское время получил участок, но на кадастровый учет его поставил только в 2014 году. Спустя четыре года он обратился в Росреестр, чтобы уточнить его границы по фактическому пользованию. Как объяснил собственник, в ЕГРН нет сведений о координатах характерных точек, то есть точные границы его не определены. Матвеев хотел увеличить площадь практически в два раза (с 600 кв. м до 1324 кв. м), но в управлении ему отказали.

Тогда владелец пошел в суд. Суд первой инстанции встал на его сторону, а вот апелляция и кассация отказали. ВС разъяснил, что просьба Матвеева законна, ведь при уточнении границ площадь можно увеличить на величину, не превышающую предельные минимальные размеры участка. Для Санкт-Петербурга, где расположен участок Матвеева, это 1200 кв. м. Заявитель в эти рамки уложился, поскольку просил увеличить на 724 кв. м.

Заявителю нужно учитывать, что в каждом регионе минимальные размеры участка могут отличаться, говорит Водопьянов. По словам эксперта, уточнение границ земельного участка с увеличением его площади встречается очень часто, а государственные органы выносят неправомерные решения из-за недостаточной компетентности.

Увеличить площадь земли можно, если собственник больше 15 лет пользовался участком в более широких границах. Об этой норме нижестоящим судам напомнил ВС, рассматривая дело № 2а-272/2018. Жительница Московской области во время межевания решила увеличить площадь участка с 920 кв. м до 1020 кв. м, объясняя это тем, что долгое время использовала землю именно в таких границах. Но на кадастровый учет его не поставили. Собственница попыталась обжаловать этот отказ. Суд первой инстанции встал на ее сторону, но апелляция решение отменила, посчитав, что истица не доказала пользование участком в более широких границах. С этим не согласился ВС. По его мнению, факты в деле подтверждают слова истицы. Например, в межевом плане указано, что на границах участка есть кирпичное ограждение, в другом месте проходит стена здания. А их возвели более 15 лет назад.

Читайте также:
Карлов мост в Праге - что нужно знать туристам

По словам Водопьянова, если межевой план подтверждает, что участок долгое время использовался в более широких границах, суд признает незаконным отказ регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет. Подтвердить это могут забор, а также ландшафтные особенности участка: рвы, ямы, траншеи, реки и т. д. Это кадастровый инженер должен указать при составлении межевого плана. Если специалист не исследует эти обстоятельства должным образом, то в дальнейшем в иске могут отказать.

Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать

Пандемия в этом году подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали рекордный рост спроса на покупку и аренду домов и дач. Одновременно с общим ростом интереса изменились и требования покупателей к загородным объектам. Люди предпочитают компактные коттеджи и дома с функциональными планировками. В прошлое уходят дома-замки, низкой популярностью пользуются объекты в плохо организованных поселках. На какие загородные дома будет сложно найти покупателя в 2021 году?

Нефункциональные планировки и дома без отделки

Как и покупатели городских квартир, будущие владельцы загородных домов щепетильны в вопросе планировок домов и отделки. Сейчас востребованными стали дома с разделением гостевой и личной зон — когда одна гостевая спальня находится на первом этаже, а остальные, хозяйские, — на втором. Одновременно растет спрос на дома с организованными кабинетами для удаленной работы.

«В то же время клиенты неохотно рассматривают большие площади с «лишними» комнатами — под кинотеатры, бильярд, в элитном классе — даже бассейн. Большинство предпочитают ходить в фитнес-центр, поскольку обслуживание собственного бассейна — это немалые расходы», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Популярность теряют загородные дома без отделки: покупатели предпочитают выбирать жилье с ремонтом от застройщика, а не тратить еще несколько миллионов рублей на обустройство. В ближайшие годы эта тенденция усилится: на рынок будет выходить больше готовых коробочных решений, прогнозируют эксперты. По данным «Миэль», звонков на покупку домов без отделки от застройщика почти нет, поскольку такой дом требует дополнительных вложений и тщательной строительной экспертизы.

Дома-замки

В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.

Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.

Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.

Дома в плохо организованных поселках

2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.

Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.

Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.

Дома с высокими коммунальными платежами

Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».

Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.

Морально устаревшие объекты

Спрос в 2021 году будет стремиться в сторону загородного жилья, которое построено с применением новых технологий и материалов, с панорамным остеклением и функциональными зонированием. А вот дома, построенные более 20 лет назад, станет продать еще сложнее, особенно без существенного дисконта, говорит Олег Новосад.

«Проблематично будет реализовать незавершенные объекты. Так, например, уже залитый фундамент на участке является не плюсом, а обременением, которое отрицательно скажется на стоимости объекта, в итоге цена будет ниже, чем на чистый участок», — добавил эксперт.

Читайте также:
Пункт назначения Гранада: как добраться из Севильи

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:

  • водоохранные зоны;
  • охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
  • придорожные полосы автомобильных дорог;
  • охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
  • зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
  • приаэродромная территория;
  • охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
  • зоны затопления и подтопления;
  • санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:

  • сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
  • охранные зоны канализационных сетей;
  • береговые полосы;
  • территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
  • достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
  • мелиорированные и мелиорируемые земли;
  • месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
  • исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.

Такие территории никогда не указываются на публичных кадастровых картах и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ. Но они ограничивают размещение дома на участке. Например, по санитарным правилам с точки зрения допустимой напряженности электрического поля от дома до высоковольтной ЛЭП должно быть от 20 до 55 метров.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

  1. Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
  2. Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
  3. Особо охраняемые природные территории.
  4. Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
  5. Береговая полоса.
  6. Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума или выбросов вредных веществ авиационными двигателями.
  7. Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как победить выгорание

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Читайте также:
Паром-тур Санкт-Петербург — Калининград

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

  1. Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения и т. д.
  2. Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это 40%.
  3. Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 метра.

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

  1. Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
  2. Закажите на свое имя расширенную выписку из ЕГРН. Официально она называется «О характеристиках объекта недвижимости». Выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» не подойдет.
  3. Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
  4. Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик и т. п. Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
  5. Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
  6. Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, что все соответствует требованиям.
  7. Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

лучше делать это комплексно.
1. на сайте росреестра, если вы смотрите информацию об участке на публичной карте, справа вверху можно выбрать дополнительные слои: территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования и вам подгрузит росреестр информацию об утвержденных ПЗЗ.
2. на сайте Администрации (куда относится участок)в разделах про градостроительство можно также посмотреть генплан и ПЗЗ, или же проект их изменений (они обязательны к публикованию). Там обычно есть отдельные схемы с терр. зонами и зонами ограничений + текстовая часть с описанием. это поможет также уточнить, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.
3. если вам интересует конкретный участок, можно заказать общую выписку из ЕГРН (вопрос 350 р) и возможно там будет информация об имеющихся ограничениях (если вы вдруг что-то не смогли сами посмотреть на публично карте).
4. если выбрали конкретный участок, можно попросить собственника заказать ГПЗУ (это бесплатно, но занимает время), там весь свод ограничений и правил использования обычно. в тч ручейки, тропы зверей и тд))
4. и самое главное! даже если вы убедитесь, что никаких ограничений сейчас нет, никто вам не гарантирует, что они там не появятся. это реальность нашего государства. и частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами.

Читайте также:
Про кино в Чехии и кинотеатры в Праге

Liz, под словами “частный собственник обычно в позиции проигравшего в борьбе с гос структурами” готова подписаться.

Добрый день, участок попал в ЗОУИТ конкретнее зона объёктов культурного наследия. Вопрос можно ли там строиться всё таки или нет. Указано, что запрещается строительство объёктов капитального строительства. кадастровый номер участка 40:25:000176:712

Александр, если вы собственник, вы можете заказать ГПЗУ на участок. через МФЦ. Это бесплатно. там будут указаны все ограничения по строительству. если у объекта культурного наследия установлены границы, то в них могут быть различные регламенты использования. ограничения по строительству (по высоте например), но с наибольшей вероятностью, строительство действительно запрещено. Если границы не установлены, то 200 метров вокруг объекта – под запретом, до установления зон. судя по росреестру у вас границы не установлены, действует полное ограничение в 200 метров. Заинтересованное лицо или группа лиц может инициировать такое установление. но это не один миллион рублей стоит проект + согласование с органами культуры вьзависимости от принадлежности пямятника (региональные + федеральные)

У нас вообще ситуация патовая, все 3 СНТ стоят на ушах. Богатейшая на тот момент агроферма нашей области в начале 80-х выделяла людям земли сельхозназначения для садоводства и огородничества. Есть официальные документы администрации района о передаче земельных участков в собственность, постановления, решения облисполкома и прочие бумаги. Причем исторически эти земли выделялись не абы кому, а руководству крупнейшего в области завода, шишкам. Конечно, за эти годы люди там обжились, не один собственник сменился. В нашем СНТ попроще дома – кирпично-щитовые, но дачные, люди живут лишь в летний период. А вот в соседних отстроили коттеджи в 3 этажа, живут круглогодично. Суть в том, что спустя 40 (. ) лет в 3 наших СНТ пришли представители департамента охраны окружающей среды и сообщили, что оказывается (!), мы находимся на территории заказника, быть нас здесь не должно, потому что здесь запрещено всяческое выделение земель под огородничество, садоводство, а уж тем более ИЖС. Соответственно, по закону наши СНТ должны быть снесены. А ведь все эти годы то же государство давало людям разрешения на строительство, регистрировало сделки купли-продажи, давало добро на подведение газа в заказнике, будто не зная, что там вообще ничего делать нельзя. Старожилы, которые из мальчиков за эти годы стали дедушками, в шоке. Говорят, никогда и речи не было о том, что мы входим в территорию заказника. Конечно, все прекрасно видят табличку “Заказник такой-то, охраняется тем-то..” на автодороге недалеко от СНТ, но. и все! Люди в шоке, конечно. Ну ладно, можно свалить на то, что в последние годы ужесточилось природоохранное законодательство, а раньше этому не придавали значения, смотрели сквозь пальцы. Но я лично ГОД назад покупала там участок с домом, Росреестр спокойно пропустил сделку, в выписке ЕГРН – “ограничения и обременения отсутствуют”. Почему у нашего государства никогда ни за что не несут ответственности ни чиновники, ни прочие ведомства, допустившие ситуацию, а страдать должны люди, причем без всякого возмещения ущерба? Сейчас работает адвокат, в принципе, областная власть все понимает и готова пойти навстречу, поднять документы, разобраться в вопросе и признать включение наших СНТ в заказник технической ошибкой. Т.е. готовы все урегулировать в досудебном порядке. Но, во-первых, это издержки для дачников, во-вторых, никто не знает, чем все это закончится и согласуют ли всю эту процедуру вышестоящие органы (Минприроды?), в-третьих, это поставленное на “стоп” обустройство (а вдруг снесут?), рухнувшие планы, нервы и прочее. Наверное, такое отношение к частной собственности (я сейчас говорю про тех, у кого дома и участки “в законе” и люди приобрели их по закону) может быть только в нашей стране.

Элен, вам не позавидуешь( практика судебная не однозначная. желаю вам терпения и сил! у федералов в особенности очень часто бардак, и потом приходится разгребать всем. удачи!

Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?

24 февраля, 2019

Спор с соседями о границах земельного участка — как разрешить?

Земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают юридической помощью.

Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при участии с обеих сторон опытных адвокатов, умеющих донести до спорящих сторон всю разрушительность и обременительность судебного конфликта.

Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство.

С чего начинается земельный спор?

Соседский земельный спор это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста помидоров. Условно можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц:

Читайте также:
Информация о курьерской доставке документов

• Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено;

• Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами. Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей.

• Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП’ах. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде.

Когда межевание – причина конфликта

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности).

Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту:

1. Ошибки в кадастровой документации, включая стоимость. Если в кадастровой документацией содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, так и увеличению земельного налога у одного или обоих собственников. Еще одна особенность: при кадастровом оформлении позицию соседей никто не выясняет, что часто ведет к ошибочному внесению данных.

2. Противоречие фактических обстоятельств данным в документации. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей.

3. Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания.
Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда.

1. Определение своей позиции и причин конфликта

Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана.
Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно. Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется.

В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» — поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката.
Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить.

2. Сядьте за стол переговоров

Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения.
Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.

3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора

При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора.

Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа.

Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.

Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора.

Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом. Если ничего не вышло — готовьтесь к суду!

Судебная защита прав по земельным спорам

Земельные споры подсудны исключительно районным (городским) судам.
По правовой классификации, отраженной в Гражданском кодексе, иски по земельным спорам чаще всего будут негаторными – то есть, содержащими требования собственника по устранению препятствий в пользовании и распоряжении своим имуществом.

Это могут быть требования:
• Об определении границ или их изменении;
• Об устранении препятствий в пользовании участком;
• Об устранении кадастровой ошибки;
• О сносе самовольной постройки и т.д.

Не стоит искать в Интернете образец искового заявления по земельным спорам между соседями – вы едва ли найдете иск, отражающий аналогичный вашему, спор.

Земельное право столь объемно, а природа земельных споров настолько широка, что лишь опытный адвокат сможет справиться с грамотной подготовкой искового заявления.

Читайте также:
Как быстро и дешево добраться из Барселоны в Марсель

Подготовьте документы по спору и обращайтесь за юридической помощью к грамотным юристам – только с их участием у вас есть шансы на подходящий для вас результат.

В ходе судебного заседания может потребоваться назначение землеустроительной и (или) строительно-технической экспертизы, если по документам установить важные для дела обстоятельства не удастся.

Расходы на оплату экспертизы стороны могут понести как совместно, так и единолично. В дальнейшем все расходы будут отнесены на проигравшую спор сторону.

Адвокат Коченков В.В. оказывает полный спектр юридических услуг по земельным спорам – от первичной консультации до комплексного сопровождения дела «под ключ».

Share the post “Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?”

ВС разъяснил условия аренды земельных участков в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС19-27506 по делу об оспаривании арендатором земельного участка на прибрежной морской полосе порядка определения платежей по договору аренды и взыскании с арендодателя переплаты по договору в качестве неосновательного обогащения.

Суды признали спорный договор ничтожной сделкой

В мае 2011 г. администрация муниципального образования «Город-курорт Геленджик» предоставила в аренду на 49 лет ЗАО «Санаторий “Жемчужина моря”» участок на прибрежной морской полосе для размещения пляжа. По условиям договора, арендная плата рассчитывалась на основании соответствующих правил и постановления администрации муниципалитета от 20 мая 2011 г. № 1126 и составляла 155 тыс. руб. в год.

Впоследствии арендатор обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципалитета, в котором просил взыскать с ответчика излишне уплаченную арендную плату в размере свыше 872 тыс. руб. и пени на сумму порядка 1400 руб. Истец также просил суд считать достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды рыночную стоимость земельного участка в размере 5,7 млн руб.

В обоснование исковых требований общество сослалось на то, что кадастровая стоимость спорного участка с февраля 2011 г. составляла 1 руб., поэтому при заключении договора аренды стороны определили ставку арендной платы в размере 1,5% его рыночной стоимости. Согласно результатам независимой оценки, рыночная стоимость участка, предоставленного для размещения пляжа, составила 5,7 млн руб., что существенно меньше величины, на основании которой рассчитывалась арендная плата по спорному договору. В связи с этим истец счел, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований со ссылкой на то, что истец пропустил срок исковой давности еще в 2015 г. Как пояснил суд, арендная плата за публичный земельный участок является регулируемой, а общество не заявляло в суд требование об установлении рыночной стоимости участка в ином размере, чем указано в договоре аренды. В свою очередь, рыночная стоимость, определенная на основании отчета об оценке, подготовленного по заказу арендодателя, не признана недостоверной в установленном порядке. Более того, отметил суд, береговая полоса внутреннего моря не может быть предметом договора аренды, поэтому спорный договор является недействительной сделкой, а внесение изменений в ничтожный договор путем установления нового размера арендной платы законом не предусмотрено.

В дальнейшем апелляция приняла отказ общества от иска в части требований об установлении достоверной стоимости и применении для целей определения годовой арендной платы рыночной стоимости земельного участка в размере 5,7 млн руб., а также взыскании с ответчика переплаты по договору в размере 769 тыс. руб. Таким образом, суд отменил решение нижестоящего суда в этой части, остальная часть была оставлена без изменения.

Впоследствии суд округа направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, отметив, что нижестоящие суды, определяя размер платы за пользование участком и, соответственно, размер излишне внесенной истцом арендной платы, не исследовали вопрос о необходимости применения нормативной цены земли, которая не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные участки соответствующего целевого назначения.

При новом рассмотрении апелляция изменила решение первой инстанции и взыскала с муниципалитета 57 тыс. руб. в качестве неосновательного обогащения. Суд счел, что недействительность договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не означает автоматического прекращения ранее возникшего права арендатора. Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, не породившей юридических последствий для сторон, основания для применения при расчете арендной платы ставки 1,5% кадастровой стоимости участка отсутствуют. Спорный участок предоставлялся и фактически использовался арендатором в рекреационных целях (для обустройства пляжа), поэтому плата за его использование рассчитывается по ставке 0,8 % кадастровой стоимости, определенной в постановлении муниципалитета.

Апелляционный суд добавил, что, поскольку кадастровая стоимость участка составляла 1 руб., это фактически свидетельствовало об ее отсутствии. Следовательно, при расчете арендной платы применяется нормативная цена земли. В силу же отсутствия последней необходимо применять нормативную цену, которая не должна превышать 75% рыночной цены участка, что составляет 7,7 млн руб. При этом истцом пропущен срок исковой давности в части требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 1 февраля 2012 г. до 30 мая 2015 г.

В дальнейшем суд кассационной инстанции изменил постановление апелляции и взыскал с ответчика в пользу арендатора 603 тыс. руб. неосновательного обогащения. В остальной части судебный акт был оставлен без изменения. Таким образом, кассация сочла, что апелляция неправильно определила размер неосновательного обогащения, поскольку истец в спорный период обязан был вносить плату за пользование участком в виде земельного налога.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

В кассационной жалобе в Верховный Суд администрация муниципалитета оспорила решения апелляции и кассации как незаконные, а Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с ее доводами.

Читайте также:
Зимний отдых на Камчатке: все самое интересное

Экономколлегия пояснила, что спорный договор аренды был заключен на основании заявления общества о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования публичным земельным участком, расположенным частично в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, на право аренды. При этом в собственности общества имелся расположенный в границах участка объект недвижимости (гидротехническое сооружение).

Верховный Суд подчеркнул, что участки в пределах береговой полосы могут быть предоставлены в аренду при соблюдении установленных законодательством условий, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При этом должен обеспечиваться свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. «При таком положении является ошибочным вывод судов о недействительности договора аренды земельного участка, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, и тем более неверны выводы суда округа о сохранении за обществом вещного права постоянного (бессрочного) пользования и необходимости платить за пользование участком в размере земельного налога. Поскольку оснований для признания договора аренды указанного земельного участка недействительным не имеется, данный договор является действующим, общество должно платить за пользование публичным участком не земельный налог, а арендную плату», – отмечается в определении.

Как пояснил ВС, спорный договор аренды не был заключен по итогам торгов, поэтому арендная плата является регулируемой. С учетом принятого судом первой инстанции заявления ответчика о применении срока исковой давности за период до 30 мая 2015 г. необходимо установить, в каком размере подлежала внесению арендная плата за период с 31 мая 2015 г. по 30 июня 2018 г. в соответствии с нормативными правовыми актами публичного образования, в собственности которого находится участок. При этом, если размер арендной платы, установленный соответствующим публичным органом, будет меньше предельной ставки, установленной федеральным законом, применяются ставки, установленные публичным органом.

«Судами установлено, что спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования “Город-курорт Геленджик”. В спорный период арендная плата за земли этого образования подлежала расчету по правилам, установленным постановлением Администрации № 1126. Между тем в материалах дела отсутствуют как надлежащий расчет арендной платы, подлежавшей внесению обществом в спорный период с 31 мая 2015 г. по 30 июня 2018 г. (с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности за период до 30 мая 2015 г.) исходя из положений постановления Администрации № 1126, вида разрешенного использования участка, ограничения его в обороте, так и расчет арендной платы, фактически внесенной обществом именно в этот период, что не позволяет определить наличие либо отсутствие на стороне муниципального образования неосновательного обогащения в виде излишне внесенной истцом арендной платы», – заключил ВС, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Эксперты прокомментировали выводы Суда

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань в комментарии «АГ» пояснила, что особенности использования земельных участков, расположенных в границах береговой полосы водных объектов, обусловлены особым правовым статусом таких земель – береговая полоса предназначена для общего пользования, кроме того, ведение хозяйственной деятельности в границах водоохранных зон допускается с ограничениями. «Договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе», – отметила она.

При этом, добавила эксперт, п. 4 ст. 39.8 ЗК не устанавливает запрет на передачу в аренду земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а лишь определяет условие, при котором аренда становится возможной. «В этой логике Верховный Суд неоднократно рассматривал вопрос о признании недействительными договоров аренды земельных участков в границах береговой полосы, указав на невозможность признания договора ничтожной сделкой с формальным обоснованием требования ст. 39.8 ЗК. В рассматриваемом деле Экономколлегия в очередной раз указала судам на необходимость оценки обстоятельств конкретного спора, правильного применения нормы ст. 39.8 ЗК с учетом существа спора, а не формального предписания нормы», – пояснила Марина Строкань.

По мнению эксперта, такая позиция представляется логичной, поскольку само по себе невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования в договор не означает намерения арендатора ограничивать доступ и иным образом препятствовать реализации прав граждан. Кроме того, отсутствие такого условия в договоре не освобождает арендатора от необходимости соблюдать установленные требования. «В каждом конкретном случае судам следует оценивать доказательства реального несоблюдения арендатором условия обеспечения доступа к водному объекту, а также устанавливать факт нарушения положений водного и земельного законодательства в этой части», – подытожила она.

Младший юрист практики «Транспорт. Инфраструктура. ГЧП» АБ «Инфралекс» Константин Краулин отметил, что правовая позиция ВС, изложенная в определении, не нова. «Верховный Суд не раз обращал внимание, что невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту и береговой полосе в договор аренды такого участка само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдать требования закона (см. определения от 25 августа 2020 г. № 308-ЭС20-10727 по делу № А32-46606/2018 и от 7 августа 2019 г. № 308-ЭС19-12241 по делу № А32-42289/2017)», – пояснил он.

Эксперт добавил, что такую позицию ранее высказывал и Научно-консультативный совет при АС Уральского округа (см. п. 13 Рекомендаций по вопросам, возникающим при рассмотрении споров из земельных правоотношений, от 18–19 октября 2018 г. № 2/2018).

Читайте также:
Отзывы о получении визы в Финляндию в 2021 году

«В рассматриваемом деле ВС исходит из того, что ни Земельный, ни Водный кодексы не запрещают сдавать в аренду земельные участки, расположенные в границах береговой полосы, хотя и устанавливают ограничения их использования (см. определения от 29 января 2019 г. № 307-ЭС18-23804 по делу № А56-36040/2017 и от 6 декабря 2016 г. № 306-ЭС16-15938 по делу № А65-18989/2015), – пояснил эксперт. – Примечательно, что Пятнадцатый апелляционный суд уже сделал “работу над ошибками” и в этом году отклоняет требования о признании таких договоров аренды недействительными со ссылкой на позицию Экономколлегии ВС (см. постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2021 г. № 15АП-1455/2021 по делу № А32-6032/2020 и от 3 марта 2021 г. № 15АП-22202/2020 по делу № А32-34431/2020). Такое толкование представляется верным, так как положения законодательства действуют независимо от их наличия в условиях договора, а невключение нормативных ограничений в договор не отменяет их действие, равно как и не свидетельствует о недействительности договора», – резюмировал Константин Краулин.

Адвокат, советник практики разрешения споров АБ «Инфралекс» Михаил Гусев добавил, что ранее Верховный Суд, отказывая в передаче аналогичной кассационной жалобы на рассмотрение в судебном заседании Экономколлегии, высказал иную (отличную от позиции, отраженной в рассматриваемом определении) точку зрения по вопросу порядка определения размера арендной платы (Определение от 10 февраля 2021 г. № 307-ЭС20-22845 по делу № А56-114242/2019). «Так, в ситуации, когда требовалось установить размер арендной платы за участок, часть которого находится в границах прибрежной зоны водного объекта, Суд указал, что в силу п. 8 ст. 27 ЗК такой участок не подлежит приватизации, в связи с чем пришел к выводу, что размер арендной платы за его использование не может превышать размер земельного налога, рассчитанный в установленном порядке», – подчеркнул он.

Земельные участки для продажи в Хорватии

Найдите земельные участки для продажи в Хорватии в Croestate. Мы предлагаем вам лучшие объекты для продажи в Хорватии в удивительных местах в соответствии с вашими потребностями. Посетите нас сегодня. Позвоните нам по телефону +385 98 384 147. Если вы ищете строительный участок для дома, виллы, жилого дома или больших инвестиций, таких как отель или жилое здание, вы находитесь в нужном месте. Если вы хотите земельный участок на одном из хорватских островов или на побережье в урбанистическом или отдаленном районе, мы найдем для вас что-то. У нас также есть сельскохозяйственные земельные участки, такие как оливковые сады, виноградники или другие средиземноморские культуры и травы, которые имеют долгую историю ведения сельского хозяйства в этой области.

520.000

Добавить в избранное

Примоштен – Земля под застройку у моря

180.000

Добавить в избранное

Solta – Земля под застройку, вид на море

Добавить в избранное

Рогозница – Первый ряд от моря, красивый участок под застройку

100.000

Добавить в избранное

Брач – Земли сельскохозяйственного назначения участок недалеко от моря

220.000

Добавить в избранное

Omis – Строительный участок с видом на море

288.000

Добавить в избранное

Углян – Земля под застройку во втором ряду от моря

111.500

Добавить в избранное

Сплит области – Земля под застройку, вид на море

100.000

Добавить в избранное

Задар – Земля под застройку, вид на море

500.000

Добавить в избранное

Ши́беник – Земля с руинами и видом на море

145.310

Добавить в избранное

Задар – Земля под застройку, вид на море

  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • Last

С более чем 20 000 свойств, мы считаем, что мы можем выполнить любой запрос, благодаря непревзойденному сети партнеров, частных продавцов и арендаторов. С помощью этой сети мы имеем доступ к лучшей недвижимости, которые можно найти на рынке в самых удивительных и самых привлекательных мест в Хорватии. Смотреть еще

Мы считаем, что продажи осмотрительностью имеют важное значение как форма защиты активов и деловой имидж нашего клиента поставщика, который часто решают только за эту услугу, и, таким образом, желая, чтобы взять их имущество, не афишируют обобщенные рекламные каналы, но только на нашем сайте. Смотреть еще

Члены Кро портал недвижимости самого высокого качества, утвержденную и лицензированных агентств недвижимости и агентов. Избегайте незаконных и непрофессиональных агентств. Смотреть еще

Информация и недвижимости данные обновляются на ежедневной основе. Наши специалисты ИТ ввести новые данные и информацию, которые позволят Вам наиболее точную информацию о недвижимости . Смотреть еще

Вопросы-Ответы

Это ответы на часто задаваемые вопросы, вы можете связаться с нами или прийти в наш офис для любых других вопросов или проблем.

1. Могут ли иностранцы купить недвижимость в Хорватии?

Существует разница между гражданами ЕС и не гражданами ЕС. Граждане ЕС, физические и юридические лица, могут приобретать недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и граждане Хорватии. Не граждане ЕС, физические и юридические лица могут покупать недвижимость по принципу взаимности, и им необходимо получить разрешение Министерства юстиции Республики Хорватия.

2. Какие налоги я должен платить при покупке недвижимости в Хорватии?

Налог на недвижимость в Хорватии составляет 3% от оценки имущества налоговой инспекции. Оплачивается Покупателем и только один раз.

3. Какое лучшее время года для поездки в Хорватию?

В Хорватии мягкий климат, поэтому очень приятно в любое время посетить ее. Тем не менее, лучший период для покупки – с октября по декабрь и с апреля по июнь. Как туристическая страна, летом многие объекты недвижимости сдаются в аренду, что затрудняет организацию посещения недвижимости.

Читайте также:
Все об отдыхе в Ясмин-Хаммамет, Тунис

4. Какое лучшее место в Хорватии, чтобы купить виллу?

Первый ряд к морю всегда беспроигрышная ситуация. Что касается местоположения: вдоль побережья от Дубровника до Задара и от средне-далматинских островов наиболее привлекательны Брач, Хвар, Шолта, Вис, Корчула и полуостров Пелешац.

5. Как мне найти дом в аренду в Сплите Хорватия?

Сплит – это больше квартира, поэтому проще снять квартиру на длительный срок. Тем не менее, можно найти виллу для долгосрочной аренды. Поскольку аренда всегда непредсказуема, и ситуация быстро меняется, всегда лучше всего связаться с агентством, чтобы узнать, что в настоящее время имеется на рынке и доступно.

6. Настало ли время инвестировать в хорватский рынок недвижимости?

Рынок недвижимости в Хорватии в последние годы очень яркий и продолжает расти, так что это, безусловно, хороший период для инвестиций и получения удовлетворительного возврата инвестиций.

7. Что такое OIB и зачем оно мне?

На английском языке это «PIN», что означает «персональный идентификационный номер», и это необходимо для любого контракта. Он уникален для каждого человека, хорватского или иностранного, и используется в качестве уникального идентификатора в различных официальных отчетах.

8. Могу ли я платить в иностранной валюте при покупке недвижимости в Хорватии?

Все платежи по недвижимости должны быть в национальной валюте, которая является HRK. Однако любой платеж в иностранной валюте будет конвертирован в куны.

Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.

В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.

В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю – «неразграниченная государственная собственность», что, в том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).

Читайте также:
Где недорого покушать во Флоренции

Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.

Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.

В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов. Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок. Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права. Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: